最高法院民事-TPSV,109,台上,1541,20200717,1

最高法院民事判決 109年度台上字第1541號
上 訴 人 帝榮建設股份有限公司

法定代理人 林培雯
上 訴 人 李游換
李清逢
林銘傑
共 同
訴訟代理人 王聖舜律師
郭乃寧律師
被 上訴 人 吳佳臻
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國107年12月25日臺灣高等法院第二審判決（106年度重上字第859 號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決關於命上訴人為給付及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。

理 由本件被上訴人主張：伊於民國100年10月18 日與上訴人帝榮建設股份有限公司（下稱帝榮公司）簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋契約），與上訴人李游換、李清逢、林銘傑（下稱李游換等3 人）簽立土地預定買賣契約書（下稱系爭土地契約，與系爭房屋契約合稱系爭契約），購買帝榮公司在李游換等3 人所有坐落基隆市○○區○○段000000000000000 地號土地上興建之房屋即○○101別墅社區編號第K5、K6、L1房屋（下稱系爭房屋，與坐落土地合稱系爭房地）。

嗣系爭房屋完工後，有多處裂痕、漏水情形，伊屢次要求帝榮公司修繕未果，且帝榮公司未依約辦理交屋，伊乃依系爭房屋契約第13條第2款、系爭土地契約第7條第2款之約定，於106年2月2日發函向帝榮公司表示解除系爭契約。

系爭契約係因上訴人違約而經伊合法解除，伊得依系爭房屋契約第17條第1款、系爭土地契約第10條第1款之約定，請求帝榮公司返還已受領之房屋價金新臺幣（下同）1663萬元及給付違約金462萬元，李游換等3人返還已受領之土地價金426萬元及給付違約金426萬元等情，求為命帝榮公司給付2125萬元、李游換等3人給付852萬元，及均自106年4月28日起加付法定遲延利息之判決。

嗣於原審追加依民法第259條規定為同一請求（被上訴人之請求逾上開範圍部分，業受敗訴判決確定）。

上訴人則以：帝榮公司於104年12月1日寄發對保通知書通知被上訴人辦理對保，復於同年月16日寄發第26期款繳納通知書予被上訴人，其迄未依約辦理對保，亦未繳款，帝榮公司依約於其繳清價款前原無通知交屋之義務，然帝榮公司仍於105年5月20日寄發交屋通知書予被上訴人，而被上訴人所指系爭房屋漏水等瑕疵，係因其修改工程所致，不可歸責於帝榮公司，且該瑕疵不影響系爭房屋滿足居住之目的，於通知交屋時已修繕達可居住之狀態，其後亦均按被上訴人之要求修繕，被上訴人自不得據以解除系爭契約等語，資為抗辯。

原審廢棄第一審就上開部分所為被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明，無非以：被上訴人於100年10月18 日與帝榮公司簽訂系爭房屋契約，與李游換等3 人簽訂系爭土地契約，購買系爭房地，其房屋及土地總價、已繳價款均詳如原判決附表所示。

依系爭房屋契約第12條約定，帝榮公司於領得使用執照後，應先通知被上訴人進行驗屋，並依被上訴人於交屋驗收單所載瑕疵或未盡事宜，於限期內完成修繕，經雙方複驗合格後，接通水、電力及完成瓦斯配管埋設，再通知被上訴人辦理交屋。

又依系爭房屋契約第13條第2款及系爭土地契約第7條第2款之約定，帝榮公司於系爭房屋辦理所有權第1次登記、李游換等3人於使用執照核發後，逾1年無法通知交屋時，被上訴人得解除系爭契約。

帝榮公司於104年12月6日取得系爭房屋之使用執照，於105年1月27 日完成系爭房屋所有權第1次登記。

上訴人雖抗辯其已於105年5月20 日寄發交屋通知書予被上訴人，於同年月23日由傳家寶管理中心代為收受等語。

惟被上訴人於同年12月20日寄發存證信函予帝榮公司，限期1個月改善系爭房屋之漏水瑕疵；

帝榮公司則於同年月26 日以存證信函回覆該公司有積極監管處理房屋滲水事宜，且會於交屋時完全處理，可見上訴人於寄發交屋通知時，尚未完成系爭房屋之瑕疵修繕，自無從完成驗屋程序，其所為交屋通知顯不合於契約之約定，難認已生合法通知交屋之效力。

則上訴人未依約於105年12月6日或106年1月27日前通知被上訴人辦理交屋，此項遲延係屬可歸責於上訴人之事由所致，是被上訴人於106年2月2 日解除系爭契約，自屬有據。

又交屋通知僅係通知已修繕系爭房屋之瑕疵及無未盡事宜，非實際點交系爭房屋，而上訴人在辦理房屋點交時，固得以被上訴人未繳清價金而拒絕交屋，然於此之前仍應踐行系爭契約第12條第2款所定通知交屋義務。

是縱被上訴人有未繳納款項或未配合辦理對保之情事，上訴人既未依約履行其通知交屋之義務，被上訴人據以解除契約，自為合法。

依系爭土地契約第10條第1款、系爭房屋契約第17條第1款之約定，解約時，李游換等3 人、帝榮公司應分別退還被上訴人已繳之土地價款、房屋價款，並應分別賠償按土地總價、房屋總價15% 計算之違約金，如賠償金額超過已繳價款者，以已繳價款為限。

被上訴人已繳土地價款426萬元、房屋價款1663 萬元，依約得請求李游換等3人、帝榮公司賠償之違約金依序為426萬元、462 萬元，是被上訴人請求李游換等3人、帝榮公司依序給付852萬元、2125萬元，及均自106年4月28日（起訴狀繕本於同年月12日送達）起加付法定遲延利息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

惟查系爭房屋契約第12條約定：「一、乙方（即帝榮公司）依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、天然瓦斯…後，通知甲方（即被上訴人）於7 日內進行驗屋，甲方就本戶房屋有瑕疵或未盡事宜，得一次詳細載明於交屋驗收單，由乙方限期完成修繕；

…二、乙方應於前款程序完成後，並接通水、電力及完成瓦斯配管埋設，通知甲方辦理交屋。

除本戶房屋有明顯瑕疵以致不能達到居住之目的外，甲方應於收到乙方交屋通知日起10日內配合辦理交屋手續並不得藉故拒絕或遲延辦理交屋。

…三、交屋時雙方應履行之義務：…甲方應繳清本契約所有應付款項並完成一切交屋手續」；

又系爭房屋契約第13條第2項、系爭土地契約第7條第2項約定，上訴人如逾房屋產權第1次登記、使用執照核發後1年以上無法通知交屋時，被上訴人得解除契約，惟非可歸責於上訴人之事由致交屋遲延者，不在此限（見一審卷一第12、76頁）。

而上訴人於事實審抗辯：被上訴人所指系爭房屋漏水等瑕疵，係因其要求變更窗戶大小所致，不可歸責於帝榮公司，且該瑕疵不影響系爭房屋滿足居住之目的，帝榮公司亦已依被上訴人之要求修繕完畢；

而被上訴人未依約繳納第26期款、產權移轉登記等規費，亦未配合辦理對保手續，伊依約得拒絕交屋予被上訴人，系爭房屋迄未點交，係可歸責於被上訴人之事由所致，依系爭房屋契約第13條第2項、系爭土地契約第7條第2項之約定，被上訴人不得解除契約等語，並提出繳款通知書、催繳通知書、存證信函、郵局大宗函件單、投遞簽收清單、回執、承購戶室內裝修工程變更增減費用計算及確認表、系爭房屋照片、錄影光碟為證（見一審卷一第173至176、185至198頁，卷二第6、7、74至124 頁）。

則系爭房屋究存有如何之瑕疵？該瑕疵已否使系爭房屋不能達到居住之目的？被上訴人有否依約繳納價金及相關費用？其有否拒絕繳款之正當事由？上訴人迄未完成交屋手續，是否有不可歸責之事由？攸關被上訴人解除系爭契約是否合法，均應予以釐清。

乃原審未遑詳查審認，遽謂上訴人遲延通知交屋，被上訴人據以解除契約為合法，進而為上訴人不利之判決，不免率斷。

上訴論旨，指摘原判決上開部分違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。

依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 7 月 17 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 袁 靜 文
法官 邱 璿 如
法官 徐 福 晋
法官 彭 昭 芬
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 109 年 7 月 21 日