最高法院民事-TPSV,109,台上,1770,20200820,1

最高法院民事判決 109年度台上字第1770號
上 訴 人 莊雅茹
訴訟代理人 楊仁聲律師
被 上訴 人 黎世忠
王煥文
徐彪成
楊衣帆
共 同
訴訟代理人 呂榮海律師
被 上訴 人 台慶國際股份有限公司

法定代理人 劉炳耀
上 訴 人 黎明不動產仲介經紀有限公司

法定代理人 黎世忠
訴訟代理人 呂榮海律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國108年2月20日臺灣高等法院第二審判決（107年度上字第749號），各自提起一部上訴及上訴，本院判決如下：

主 文

原判決關於㈠命上訴人黎明不動產仲介經紀有限公司給付，㈡駁回上訴人莊雅茹請求上訴人黎明不動產仲介經紀有限公司、被上訴人台慶國際股份有限公司共同給付新臺幣三十八萬元本息之上訴及追加之訴、㈢駁回上訴人莊雅茹請求上訴人黎明不動產仲介經紀有限公司、被上訴人台慶國際股份有限公司、黎世忠、王煥文、徐彪成連帶給付新臺幣三百五十萬元本息；

被上訴人黎世忠、王煥文、徐彪成、楊衣帆連帶給付新臺幣三百五十萬元本息；

如其中一人為給付，其他人於給付範圍內同免給付義務之上訴，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。

理 由本件上訴人莊雅茹主張：伊於民國 104年4月5日簽訂要約書（下稱系爭要約書）與買方給付服務費承諾書（下稱系爭承諾書），委託被上訴人台慶國際股份有限公司（下稱台慶公司）北興店即對造上訴人黎明不動產仲介經紀有限公司（下稱黎明公司）居間伊以新臺幣（下同）2,000萬元購買新竹縣○○鄉○○段000○地號共20筆土地（下稱系爭20筆土地）。

嗣伊經黎明公司居間，於同年月 8日與賣方即訴外人蕭永義簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。

伊已支付黎明公司居間報酬38萬元，並將簽約款200 萬元匯入履約保證帳戶。

詎黎明公司法定代理人即被上訴人黎世忠、經紀人員即被上訴人王煥文、徐彪成、地政士即被上訴人楊衣帆，未告知系爭20筆土地其中同段000地號土地（下稱000號地）非賣方所有，擅將買賣土地筆數改為19筆，並隱匿實際支付賣方價金僅 1,750萬元之交易資訊；

復於同年月28日偽造繳納土地增值稅、水電管線申請、整地等不實名義，領取伊匯入之簽約款 200萬元；

另偽稱北埔鄉公所農勘人員不能辦理農勘，擅將上開19筆土地變更為28筆，致無法辦理所有權移轉登記，系爭買賣契約因而合意解除，伊並為此賠償賣方 350萬元而受有損害。

黎明公司為台慶公司之加盟經營者，使用台慶標章並受其規範監督，台慶公司應與黎明公司依民法第571條、第179條、第103條、第169條規定，共同返還上開居間報酬。

黎明公司應依上開規定返還簽約金200萬元。

黎世忠以次3人上開行為係共同故意以違背善良風俗之方法加損害於伊，且違反不動產經紀業管理條例（下稱經紀業條例）第19條、第23條、第24條之2 規定，應依民法第184條第1項後段、經紀業條例第26條負賠償責任；

楊衣帆違反地政士法第26條、地政士倫理規範第11條規定，應依地政士法第26條負賠償責任。

黎世忠以次 4人違反上開保護他人之法律，致生損害於伊，應依民法第184條第2項負賠償責任。

黎世忠以次 4人並應依民法第185條規定負連帶責任。

台慶公司、黎明公司係黎世忠以次 3人之僱用人，應依民法第188條、公司法第23條第2項及經紀業條例規定，與渠等負連帶賠償責任。

台慶公司、黎明公司為企業經營者，違反消費者保護法（下稱消保法）第4條、第7條第1項規定，應依同法第7條第3項規定負連帶賠償責任。

而台慶公司、黎明公司及黎世忠以次3人，與黎世忠以次4人間為不真正連帶給付。

爰依上開法律關係，擇一求為命㈠台慶公司、黎明公司共同給付38萬元及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息；

㈡黎明公司給付 200萬元及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息；

㈢台慶公司、黎明公司、黎世忠以次 3人連帶給付 350萬元及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息；

㈣黎世忠以次4人連帶給付350萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息；

第㈢、㈣項如其中一人已為給付，他人於其給付範圍內，同免給付義務之判決。

並於原審就第㈠項部分，追加依消保法第7條第3項、經紀業條例第26條第2項規定為請求（莊雅茹原就第㈠項請求台慶公司、黎明公司連帶給付38萬元本息；

就第㈡項請求台慶公司與黎明公司連帶給付 200萬元本息，原審僅判命黎明公司給付 200萬元本息，駁回莊雅茹其餘請求，關於第

㈠項部分，莊雅茹僅就原審駁回台慶公司、黎明公司共同給付38萬元本息部分提起第三審上訴，另就第㈡項請求台慶公司給付之敗訴部分，則未聲明不服）。

對造上訴人黎明公司及被上訴人則以：台慶公司與黎明公司為不同之法人，系爭居間與台慶公司無關。

莊雅茹於締約時，明知系爭買賣標的為19筆土地，未包含 000號地。

該19筆土地分割為28筆係為莊雅茹投資規劃、銷售所需，並經其同意。

本件交易約定賣方自買賣總價2,000萬元中撥出250萬元予黎明公司，供作支付仲介服務費及委託代繳土地增值稅、整地費用、律師費、水電管線費等費用，黎明公司乃經賣方同意自履約保證金領取 200萬元，以支付上開費用。

況該 200萬元係支付賣方之簽約款，系爭買賣契約經解除後應由賣方負返還責任，不得向台慶公司、黎明公司為請求。

莊雅茹係因與賣方合意解除系爭買賣而支付違約金350萬元，與伊提供之居間無因果關係等語，資為抗辯。

原審廢棄第一審所為駁回莊雅茹請求黎明公司給付 200萬元本息部分之判決，改判命黎明公司如數給付；

並維持第一審就上開第

㈠、㈢、㈣項聲明所為駁回莊雅茹請求之判決，駁回莊雅茹該部分之上訴及追加之訴，無非以：黎明公司為台慶公司之加盟店，黎世忠為黎明公司法定代理人，王煥文、徐彪成受僱於黎明公司任不動產經紀人。

莊雅茹於 104年4月5日與黎明公司簽訂系爭要約書、系爭承諾書，約定黎明公司以 2,000萬元價格居間其買受新竹縣○○鄉○○段000○地號土地由王煥文執行仲介業務。

嗣莊雅茹經由黎明公司居間於同年月8日與蕭永義簽訂系爭買賣契約及價金履約保證申請書（下稱系爭履約保證申請書），由楊衣帆為地政士，並任簽約之見證人。

莊雅茹於同年月15日將簽約款200萬元匯入指定之履約保證帳戶，黎明公司於同年月28日領取該200萬元。

莊雅茹已給付黎明公司居間報酬38萬元。

莊雅茹於106年3月20日與蕭永義之繼承人即訴外人蕭國東等人協議，由莊雅茹給付350萬元違約金後合意解除該契約。

系爭要約書固記載承購標的為系爭20筆土地，惟所列地號僅有19筆，並未包含000號地，與產權說明書及所附土地標示互核相符。

且系爭買賣契約第1條土地標示欄關於0001號地部分，業以2條橫線刪除，並經莊雅茹於其上按捺指印，欄末記載土地共19筆；

系爭履約保證申請書所載買賣不動產亦為19筆。

堪認莊雅茹委託黎明公司居間購買之土地為19筆。

又黎明公司與蕭永義所簽土地委託事項變更契約書（下稱賣方委託變更契約書）特約條款已約明「超出實得的部分，願做為公司之服務費及代書費、介紹費和土地變更費、增值稅等一切費用」，參以系爭買賣契約第11條第2項亦約定「本買賣土地鑑界之代書費及地政規費由仲介方負擔」，自難以賣方委託變更契約書記載蕭永義實拿價金1,750萬元，遽認黎世忠以次3人有違反居間義務、經紀業條例規定或侵權行為。

再者，系爭19筆土地雖經辦理變更為28筆，惟系爭要約書第3條已明訂「賣方須變更林業用地50%以上給買方，變更費用賣方付費」；

而莊雅茹前僅以蕭永義未拆除地上物為由主張解除契約，訴請蕭永義返還價金，經原法院以105年度上字第365號判決莊雅茹敗訴確定，且莊雅茹於該事件及嗣與蕭國東等人合意解除系爭買賣契約時，均未提及因變更土地筆數致無法辦理所有權移轉登記情事，則其主張黎世忠以次4人擅自變更土地筆數，致系爭買賣契約解除而使伊受有損害乙節，即難憑採。

參以莊雅茹與蕭國東所簽解約協議書記載「今因買方個人因素，以致無法繼續履行合約，雙方合意解除不動產買賣契約」、「雙方協議由甲方（即莊雅茹）支付新臺幣參佰伍拾萬元整違約金」，益徵莊雅茹係本於合意解除系爭買賣契約之協議，給付違約金350萬元予蕭國東。

黎明公司及黎世忠以次4人均無莊雅茹所指侵權行為、違反居間義務或違反經紀業條例、地政士法規定行為。

黎明公司既已完成居間行為，且無民法第571條所定行為，自得依法受領莊雅茹給付之報酬38萬元，無不當得利可言，且不因系爭買賣契約嗣經合意解除而受影響，莊雅茹無從請求黎明公司、台慶公司返還上開報酬。

莊雅茹既無法證明台慶公司、黎明公司有何故意過失侵害其權益情事，亦不得依消保法第7條規定請求台慶公司、黎明公司負損害賠償責任。

而莊雅茹於原法院始提出上證4錄音譯文，業經黎明公司及黎世忠以次4人為反對之表示，莊雅茹復未釋明符合民事訴訟法第447條第1項各款規定之事由，依同條第3項規定，不應准許。

另上證5錄音譯文，為莊雅茹與蕭永義之對話，亦難採為莊雅茹有利之認定。

次查，莊雅茹所匯之簽約款200萬元，乃系爭買賣契約之部分價金，系爭買賣契約既經解除，依法應回復原狀，黎明公司已無受領該200萬元之法律上原因，莊雅茹自得依民法第179條規定請求其返還。

從而，莊雅茹依不當得利法律關係，請求黎明公司給付200萬元本息，應予准許；

至其依上開法律關係，請求㈠台慶公司、黎明公司共同給付38萬元本息；

㈡台慶公司、黎明公司、黎世忠以次3人連帶給付350萬元本息；

㈢黎世忠以次4人連帶給付350萬元本息；

第㈡、㈢項如其中一人已為給付，他人於其給付範圍內，同免給付責任，則不應准許等詞，為其判斷之基礎。

按當事人於第二審行言詞辯論時，始提出新攻擊或防禦方法，如有民事訴訟法第447條第1項但書及第463條準用第276條第1項各款規定情形，尚不生失權效果。

而當事人對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，非在第二審程序禁止之列（民事訴訟法第447條第1項但書第3款規定參照）。

莊雅茹固於原審始提出上證4錄音譯文，然其於第一審即具狀聲請調閱臺灣新竹地方檢察署 106年度他字第1508號偵查卷宗，以證明黎世忠對居間業務之執行，未提供正確資訊，並違反保護他人法律，致伊受有損害等語（一審卷一第 221頁），第一審業依其聲請調取該卷宗（一審卷二第 3頁）並予影印，該偵查影卷（見外放卷宗）內確有上證 4錄音譯文（偵卷第29至42頁）。

則原審未究明莊雅茹所提上證 4錄音譯文是否為其第一審所提攻擊或防禦方法之補充，遽以其未為釋明已生失權效果，即欠允洽。

次按契約之合意解除係以第二次契約解除第一次契約，為另一契約行為，與法定解除權之行使，所需具備之要件不同，其性質與效果亦異，除有特別約定外，並不當然適用民法第259條關於回復原狀之規定。

系爭買賣契約係由莊雅茹與蕭永義訂立，嗣經莊雅茹與蕭永義之繼承人合意解除，乃原審確定之事實。

黎明公司非系爭買賣契約或合意解除契約之當事人，且原審就該合意解除之契約內容復未為任何調查審認，則原審逕以系爭買賣契約經合法解除，依法應回復原狀，而認莊雅茹得依不當得利法律關係向黎明公司請求返還簽約金200 萬元本息，自有可議。

莊雅茹、黎明公司上訴論旨，分別指摘原判決上開不利於其部分為不當，求予廢棄，均非無理由。

據上論結，本件莊雅茹、黎明公司上訴均為有理由。

依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 8 月 20 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 鄭 傑 夫
法官 吳 麗 惠
法官 林 麗 玲
法官 張 恩 賜
法官 盧 彥 如
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 109 年 8 月 27 日