最高法院民事-TPSV,109,台上,1842,20200821,1

最高法院民事判決 109年度台上字第1842號
上 訴 人 劉惠玲
訴訟代理人 王佑銘律師
王國論律師
被 上訴 人 陳彩樺
上列當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國108年4月24日臺灣高等法院高雄分院第二審判決（107年度上字第245號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決廢棄，發回臺灣高等法院高雄分院。

理 由本件上訴人主張：伊前因訴外人程擎天地政士稱欲以實價登錄手段，提高伊所有坐落高雄市○○區○○○段0000000 地號土地，及其上同段000建號，門牌為高雄市○○區○○路00巷0弄0 號房屋（下稱系爭房地）之交易價格，以利伊爾後出售，雙方遂簽立空白不動產買賣契約書（下稱空白契約書）1式2份，伊僅在「出賣人」項下簽名，並交付系爭房地過戶相關資料予程擎天，以供日後辦理。

嗣至民國105 年底，程擎天突然交付伊填載承買人為被上訴人、買賣價金為新臺幣（下同）560 萬元之不動產買賣契約書（下稱Ａ 契約，原證1），告知已代理伊以上開價格將系爭房地出賣予被上訴人，並於105年2月19日將系爭房地所有權以買賣為原因移轉登記（下稱系爭所有權移轉登記）與被上訴人。

被上訴人更於同年3月7日以系爭房地，為訴外人彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰化銀行）設定最高限額360 萬元抵押權（下稱系爭抵押權）。

伊並未授權程擎天將系爭房地出賣與第三人，惟考量兩人相識多年，本欲息事寧人，詎向被上訴人請求給付買賣價金，被上訴人却否認兩造間有買賣關係存在，是兩造間就系爭房地之買賣及所有權移轉登記行為，顯係程擎天無權代理及無權處分而無效。

退步而言，伊承認程擎天之無權代理、無權處分行為，被上訴人係其提出之不動產買賣契約書（下稱Ｂ契約，被證1）之實際承買人等情，以先位之訴，依民法第118條第1項、第170條第1項、第179條規定，請求被上訴人塗銷系爭所有權移轉登記，及於原審追加依同法第767條規定，請求被上訴人塗銷系爭抵押權設定登記。

另以備位之訴，依民法第367條規定及Ｂ 契約第2條約定，求為命被上訴人給付價金460萬元，及自支付命令送達翌日起加付法定遲延利息之判決（其他未繫屬本院部分，不予論述）。

被上訴人則以：伊不識上訴人，程擎天於105年2月間向伊表示已向上訴人買受系爭房地，因無法支付價金（460 萬元），願以同價出售予伊，並提示其與上訴人間簽妥之Ｂ契約，及系爭房地所有權狀、印鑑證明等，表示可直接登記與伊。

經伊至系爭房地查看後於105年2月15日以460萬元向程擎天買受，程擎天即在Ｂ 契約末頁記載指定過戶與伊。

伊陸續將價金、代書費、手續費、稅金等共463萬4,000元，匯至程擎天指定之銀行帳戶（下稱程擎天銀行帳戶）。

縱上訴人無出售系爭房地予程擎天之真意，伊係善意第三人，上訴人不得以其與程擎天之約定對抗伊。

程擎天未曾表示係代理上訴人出售系爭房地與伊，上訴人不得向伊請求給付價金等語，資為抗辦。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴，係以：系爭房地原為上訴人所有，於105年2月19日以買賣為原因（原因發生日期105年2月15日）移轉所有權登記與被上訴人。

被上訴人於105年2月15日至3月14日間，匯款或轉帳共457萬4,000 元至程擎天銀行帳戶等事實，為兩造所不爭。

互核上訴人與程擎天間106年10月20 日通話錄音光碟及譯文（下稱系爭錄音譯文），暨程擎天於另案被訴妨害自由（臺灣高雄地方檢察署105 年度偵字第22829號）偵查中所述，再參以上訴人自陳Ａ及Ｂ 契約末頁出賣人「劉惠玲」、Ａ契約首頁出賣人「劉惠玲」、「程擎天地政士事務所客戶委託辦理地政士法第16條執行業務委託書」（下稱系爭委託書）之委託當事人「劉惠玲」、105年2月9日（授權程擎天就系爭房地之出賣等一切事務之全權委任代理）授權書（下稱系爭授權書）之授權人「劉惠玲」、（提出於地政機關之）土地登記申請書上之「劉惠玲」，均為伊簽署，並交付伊本人身分證、印章及系爭房地所有權狀與程擎天等情，足見上訴人係與程擎天基於辦理實價登錄之合意，而簽署空白契約書，並交付系爭房地所有權狀及過戶相關文件予程擎天，容由程擎天填載完成，並將系爭房地過戶與程擎天（或其妹），但無與程擎天（或其妹）成立買賣及移轉所有權之真意，亦未授與程擎天出賣系爭房地及移轉所有權與不特定人之權限。

雖Ａ、Ｂ契約末頁承買人均記載「程擎天」，而呈現系爭房地由程擎天買受之外觀，惟上訴人與程擎天係基於辦理實價登錄之合意，所簽署之買賣契約屬通謀虛偽意思表示。

觀諸程擎天於偵查中所述，及其於Ｂ契約末頁「承買人程擎天」上方記載「指定過戶予第三人：陳彩樺（被上訴人）」，再酌以系爭委託書所載委託「辦理內容」，被上訴人稱程擎天未向伊表示係代理上訴人出售系爭房地，程擎天稱可將系爭房地逕登記與伊，為可採信。

無從以系爭委託書所載「實價登錄確認總價560萬元」與Ｂ契約所載買賣價金460萬元不一，或Ｂ契約首頁記載承買人「陳彩樺」，認被上訴人知悉Ｂ契約係上訴人與程擎天通謀虛偽意思表示所為，或被上訴人係向上訴人購買系爭房地。

程擎天雖未登記為系爭房地之所有權人，惟已處於得登記為所有權人之狀態，被上訴人為善意第三人，得類推適用民法第759條之1第2項規定，受善意受讓之保護。

上訴人主張系爭房地係程擎天無權代理、無權處分，而出售並移轉所有權登記與被上訴人，被上訴人因而受有不當得利，並非可採。

其以先位之訴，依民法第170條第1項、第118條第1項、第179條規定，及追加第767條規定，請求被上訴人塗銷系爭所有權移轉登記，及系爭抵押權設定登記，並無理由。

稽之系爭錄音譯文，及程擎天於偵查中所述，暨證人陳佩怡（彰化銀行貸款承辦人）之證述、程擎天銀行帳戶交易明細等，程擎天於本件審理中稱被上訴人與伊協議一起買受系爭房地，Ｂ契約係為貸款請上訴人配合重新簽署，伊未自銀行帳戶提領被上訴人匯入之款項等，均非可採。

陳佩怡證述伊認係被上訴人向上訴人購買系爭房地，並由程擎天代理被上訴人簽立買賣契約云云，亦非可採。

程擎天未曾向被上訴人表示係代理上訴人出售系爭房地，上訴人無得為承認之無權代理或無權處分行為，自無從與被上訴人就系爭房地成立買賣契約。

是其以備位之訴，依民法第367條規定及Ｂ契約第2條約定，請求被上訴人給付價金460 萬元本息，亦不應准許等詞，為其判斷之基礎。

惟查上訴人於事實審否認被上訴人與程擎天就系爭房地成立買賣契約（見原審卷第102 頁），而被上訴人亦未提出其與程擎天間就系爭房地成立買賣之書面契約，Ｂ契約尤無被上訴人所提行政院消費者保護會公布之成屋買賣契約書範本所示買方於簽約時如指定第三人為登記名義人之「以第三人為登記名義人聲明書」（見原審卷第53頁反面）。

乃原審逕以Ｂ契約末頁程擎天所載「指定過戶予第三人：陳彩樺」，遽認被上訴人係於程擎天向上訴人買受系爭房地後，再向程擎天買受，並由上訴人逕行移轉所有權登記（見原判決第9 頁、第12頁），已屬速斷。

又程擎天並未登記為系爭房地之所有權人，為原審認定之事實（見原判決第13頁），則原審認被上訴人得類推適用民法第759條之1第2項規定，而受善意受讓之保護，亦滋疑義。

另Ｂ契約首頁所載承買人係被上訴人，被上訴人持該契約向彰化銀行申辦貸款，復為原審認定之事實（見原判決第9、10 頁）。

高雄市政府地政局鳳山地政事務所檢送系爭房地所有權移轉登記與被上訴人之土地登記申請書，所載權利人為被上訴人、義務人為上訴人，程擎天為代理人；

土地、建築改良物所有權買賣移轉契約書之出賣人為上訴人，買受人為被上訴人（見一審卷第22頁反面、第25頁）。

系爭授權書之授權人、被授權人分別為上訴人及程擎天，授權事項為有關系爭房地之出賣、設定負擔等；

系爭委託書所載委託當事人係上訴人及被上訴人，受任人係程擎天，委託辦理內容為系爭房地之所有權移轉登記（見一審卷第178頁、第140頁）。

又程擎天為證人亦提出被上訴人授權伊之授權書（見一審卷第179 頁）。

則系爭房地是否非由上訴人委託程擎天出賣，買受人係被上訴人，並由兩造授權程擎天辦理所有權移轉登記，尚非無疑？上訴人於事實審主張：由被上訴人所簽授權書、委託書及土地登記申請書暨（土地、建築改良物）所有權買賣契約書所載，彰顯被上訴人有向伊購買系爭房地之真意，兩造間就系爭房地有買賣關係等語（見原審卷第104 頁），自屬重要之攻擊方法。

原審未於判決理由項下說明其取捨之意見，即為上訴人不利之判決，亦有判決不備理由之違誤。

上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。

依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 8 月 21 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 王 仁 貴
法官 魏 大 喨
法官 林 金 吾
法官 李 瑜 娟
法官 滕 允 潔
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 109 年 8 月 26 日