最高法院民事-TPSV,109,台上,2051,20210617,1

最高法院民事判決 109年度台上字第2051號
上 訴 人 欣偉傑建設股份有限公司
法定代理人 曾 勤
訴訟代理人 謝其演律師
被 上訴 人 李國松
訴訟代理人 蕭琪男律師
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國108年4月24日臺灣高等法院第二審判決（ 108年度重上字第65號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決廢棄，發回臺灣高等法院。

理 由

一、本件上訴人上訴第三審後，其法定代理人已變更為曾勤，有公司變更登記表可佐（見本院卷第187至191頁），曾勤具狀聲明承受為上訴人公司法定代理人續行訴訟，核無不合，先予敘明。

二、被上訴人主張：兩造於民國99年10月15日簽訂合建契約書（下稱系爭合建契約），復於100年11月8日簽訂合建契約附約（下稱系爭附約，與系爭合建契約合稱系爭契約），依協議合建之方式，約定伊提供所有坐落臺北市○○區○○段 0○段000000000地號應有部分合計面積30平方公尺土地（下稱系爭土地）及所在之地上物（與系爭土地合稱合建前不動產），由上訴人連同相鄰其他土地，申請都市更新（下稱系爭都更），合併開發興建房屋後，分配房地。

系爭都更已完工，伊獲分配登記為如第一審判決附表一（下稱附表）所示建物（下稱系爭分配建物）及坐落同小段360地號土地（下稱360地號土地）應有部分100000分之1080（下稱系爭持分土地，與系爭分配建物合稱系爭分配房地）所有人，惟上訴人尚未將系爭分配建物點交予伊，亦未交付系爭分配房地如附表所示所有權狀（下稱系爭所有權狀），且系爭分配建物之面積，較系爭附約所定短少1.94坪，上訴人應找補伊新臺幣（下同） 109萬1,390元，扣除伊應負擔之代辦費22萬7,825元，尚應給付86萬3,565元。

上訴人另積欠伊自 106年3月12日起至同年12月11日止之房租補貼合計27萬元，及自同年12月12日起按月給付房租補貼3萬元，且應賠償伊已繳納106年度之地價稅 8,100元，卻無法使用系爭分配房地之損失。

爰依系爭合建契約第4條第5項、第11條第6項、第12條、系爭附約之約定及民法第227條第1項、第231條第1項規定，求為命上訴人：㈠將系爭分配建物點交予伊；

㈡交付系爭所有權狀；

㈢給付86萬3,565元及加計107年10月24日起算法定遲延利息；

㈣給付27萬元及加計自同年1月9日起算法定遲延利，暨自106年12月12日起至完成第㈠項點交之日止，按月給付3萬元；

㈤給付8,100元及加計自107年1月9日起算法定遲延利息之判決。

三、上訴人則以：系爭契約係以最公正客觀之權利價值為找補計算基礎之協議合建契約，被上訴人可受分配之權利價值僅1,376萬7,746元，而受分配附表編號1、2所示建物實際價值合計 3,155萬2,743元，經扣除約定無須找補之面積3坪後，被上訴人尚積欠伊價差找補款1,592萬5,312元及移轉登記相關費用 22萬7,825元，伊得主張同時履行抗辯，拒絕交付系爭分配建物及系爭所有權狀。

被上訴人已於106年2月12日陸續完成系爭分配建物之驗收，不得再請求伊支付租金補貼，且伊多次通知被上訴人協調交屋，均未獲置理，被上訴人縱因無法使用系爭分配房地而受有損害，亦非可歸責於伊等語，資為抗辯。

四、原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：兩造先後簽訂系爭合建契約、系爭附約，由上訴人辦理系爭都更，系爭分配建物已移轉登記為被上訴人所有，附表編號1、2所示建物分別較約定面積短少1.11坪、0.83坪之事實，為兩造所不爭執。

參與都市更新事業者，有「協議合建」方式及「權利變換」方式。

協議合建係由地主與建設公司合作，按其彼此認定之價值比例，由地主提供土地、建商提供資金合建，並依比例分回重建完成後之建物及其土地，採「約定比例」、「面積主義」分配新屋；

權利變換則按更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建物及其土地或權利金，採「價值主義」分配新屋。

系爭合建契約第4條第1項記載更新後被上訴人實際應分配權利價值1,376萬7,746元，兩造同意被上訴人分配建物A5-1F面積22.9坪，總價1,419萬5,599元；

A3-6F面積44.42坪，總價 1,838萬8,828元；

B2停車位10號，惟未載明被上訴人就1,376萬7,746元與分配建物總價合計3,258萬4,427元間之差額（下稱系爭價值差額）有找補之義務，同條第5項、第12條僅約定就上開「面積」增減為找補，上訴人於被上訴人補足價款後，始辦理交屋，非約定被上訴人就系爭價值差額應為找補。

兩造既約定以「面積」作為找補差額之依據，已難認係採原權利價值比例分配更新後之建物，佐以系爭附約第2條載明兩造合意將系爭合建契約第4條第1款更正為被上訴人實際分配建物A4-1F面積22.9坪、A3-6F面積44.42坪、B2停車位10號，並刪除被上訴人實際應分配權利價值1,376萬7,746元之記載，亦難認兩造約定被上訴人應按合建前不動產權利價值比例分配更新後之建物及其土地應有部分。

上訴人同意被上訴人於合建後取得系爭分配房地，高於合建前不動產價值之原因多端，乃經協商及考量自身利益所為之決定，上訴人以系爭都更計畫送件版所載合建前不動產之權利價值僅1,012萬0,424元，其在系爭合建契約簽立時，已讓利364萬7,322元，無再讓利逾千萬元系爭價值差額之可能，辯稱被上訴人係以權利變換方式參與系爭都更云云，並非可採。

參諸系爭都更計畫核定版所附「土地及建築物分配清冊」記載以權利變換方式實施者不包含被上訴人；

「更新前各土地所有權人權利價值表」則記載被上訴人為協議合建戶，訴外人政大地政士聯合事務所出具之「欣偉傑閱讀春樹案地政測量結果初算結果105.6.30」備註欄亦記載權利變換者不包含被上訴人所取得之系爭分配房地，且訴外人即兩造所委託辦理產權管理事務之中國建築經理股份有限公司，已依約於兩造結清應負擔費用後，塗銷系爭分配房地之信託登記，將各該不動產移轉登記為被上訴人所有，則被上訴人主張其以協議合建方式參與系爭都更，應可採信。

附表編號1、2所示建物分面積短少，參照系爭都更計畫核定版所載各單價計算，上訴人應找補被上訴人 109萬1,390元，扣除被上訴人應繳移轉登記相關費用22萬7,825元，被上訴人得請求上訴人給付分配建物面積短少找補款86萬3,565 元。

被上訴人係以協議合建方式參與系爭都更，上訴人抗辯被上訴人積欠選屋價值差額1,592萬5,312元未給付，非屬有據，所為同時履行抗辯，即非可採。

被上訴人應給付上開移轉登記相關費用，經抵扣後，已無其他應負擔之款項未給付，且訴外人即被上訴人之女李佳蓉於106年2月12日、同年3月18日、同年5月27日完成系爭分配建物之驗收簽認程序與上訴人是否履行交屋之義務，係屬二事，依系爭合建契約第12條約定，上訴人應於驗收完畢時辦理交屋，並交付系爭所有權狀予被上訴人。

上訴人尚未交屋，仍應依系爭合建契約第11條第6項約定，給付被上訴人自106年3月12 日至同年12月11日止房租補貼合計27萬元，並自同年12月12日起至點交系爭分配建物之日止，按月給付3 萬元之房租補貼，且被上訴人因上訴人遲延給付，受有支出地價稅8,100 元而無法使用系爭分配房地之損害。

從而，被上訴人依系爭合建契約第4條第5項、第11條第6項、第12條、系爭附約之約定及民法第227條第1項、第231條第1項規定，請求上訴人為如上述聲明之給付，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

五、按都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，以權利變換方式實施之。

但由主管機關或其他機關辦理者，得以徵收、區段徵收或市地重劃方式實施之；

其他法律另有規定或經全體土地及合法建築物所有權人同意者，得以協議合建或其他方式實施之。

以協議合建方式實施都市更新事業，未能依前條第1項取得全體土地及合法建築物所有權人同意者，得經更新單元範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意，就達成合建協議部分，以協議合建方式實施之。

對於不願參與協議合建之土地及合法建築物，得以權利變換方式實施之。

99年 5月12日修正施行都市更新條例第25條第1項、第25條之1分別定有明文。

在重建之都市更新，無論係以「權利變換」或「協議合建」方式為之，均係重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人與實施者或與實施者協議出資之人間，依所提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按一定之比例分配更新後土地、建築物或權利金。

僅其比例之決定，以權利變換方式為之者，係由實施者擬具權利變換計畫，送主管機關依相關程序審議通過後核定發布實施；

採協議合建方式實施者，則依契約當事人所約定之特定比例；

或計算基礎所形成之比例定之，其計算基礎非不得合意以重建前之權利價值及重建後之房地價值為據。

又無論採用何方式為都市更新之重建，實際受分配更新後房地之單元或戶數，未必等同於更新前權利價值或約定分配比例所可分得之單元或戶數，就其不足或超額部分，則分別按權利變換計畫或協議合建約定相互找補，以符參與都市更新各造當事人公平合理分配重建成果之目的。

查系爭合建契約第4條第1項記載更新後被上訴人實際應分配權利價值 1,376萬7,746元，兩造同意被上訴人分配建物A5-1F面積22.9坪，總價1,419萬5,599元；

A3-6F面積44.42坪，總價1,838萬8,828元；

B2停車位10號，為原審確定之事實，而系爭合建契約第4條第5項記載：「分屋時甲方（指被上訴人）實際分得之房屋單元或面積若有異動（含主建物面積、附屬建物面積及公共設施面積），如不足一戶或超過一戶時，雙方同意以同等價值計算差額找補……」第12條則約定：「甲方履行下列各條款義務後，乙方（即上訴人）始行辦理交屋，甲方應憑乙方發給之交屋證明單辦理交屋手續：1.付清本約所列應由甲方負擔之各條款項及工程追加款以及建物分配增加面積之補貼價款……」（見一審卷一第6頁、第7頁背面），似見除面積異動外，房屋單元如不足一戶或超過一戶時，亦應按同等價值計算差額找補，前者為實際分得特定建物面積增減之找補，後者則屬以更新前權利價值或約定分配比例所可分得之單元或戶數為基礎，與其實際選屋分得單元或戶數間之差額找補，且被上訴人付清應找補款項後，上訴人始有交屋之義務。

果爾，能否謂系爭契約僅約定面積差額之找補，而未約定被上訴人就選屋分得單元或戶數所形成之價值差額有找補之義務？非無進一步研求之餘地。

原審徒以被上訴人係依協議合建方式參與系爭都更，逕認上訴人就被上訴人選屋結果逾其原可得分配單元或戶數部分之差額，不得請求找補，未免速斷。

又系爭契約乃被上訴人提供合建前不動產，由上訴人合併相鄰之他人所有土地，申請系爭都更案，並拆除地上物，出資興建房屋後，再將系爭分配建物移轉登記予被上訴人，參諸系爭合建契約第5條第6款約定，兩造似以被上訴人所提供部分系爭土地與上訴人所興建部分房屋互易，惟系爭土地面積僅30平方公尺（見一審卷一第 5頁背面），而被上訴人因取得系爭分配建物，仍登記為系爭持分土地所有人，依360地號土地面積3,214平方公尺，被上訴人之應有部分 100000分之1080（見一審卷二第104頁）計算，系爭持分土地面積為 34.71平方公尺，較被上訴人所提供系爭土地面積大，倘謂被上訴人於合建後取得系爭分配房地，無庸為任何之找補，是否合於經驗法則及系爭契約之目的？自滋疑義。

上訴人就附表編號1、2所示建物之面積短少，固應為找補，惟被上訴人取得系爭分配房地，如逾其原可得分配之單元或戶數，兩造間究應如何為差額之計算找補？核與何造應負找補給付之義務？上訴人就點交系爭分配建物及交付系爭所有權狀得否為同時履行之抗辯？倘上訴人得行使同時履行抗辯權，是否仍應繼續給付租金補貼？被上訴人無法使用系爭分配房地之損害，可否歸責於上訴人？所關頗切，自應釐清，乃原審未予究明，遽以上述理由為上訴人不利之判決，亦有可議。

上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

六、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 110 年 6 月 17 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 鄭 傑 夫
法官 盧 彥 如
法官 吳 麗 惠
法官 林 麗 玲
法官 張 恩 賜
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 110 年 6 月 30 日