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最高法院民事判決 109年度台上字第263號
上 訴 人 吳 培 松
訴訟代理人 張 英 磊律師
王 文 聖律師
上 訴 人 吳黃淑絲
吳 家 宗
吳 家 昇
吳 家 銘
吳 曉 芳
吳 天 祐
陳吳淑卿
黃吳文卿
吳 寶 卿
陳吳惠美
吳 麗 卿
吳 炎 山
吳 寳 藏
吳 寶 修
吳 寶 堂
吳 寳 泉
潘吳如意
吳 金 月
吳 佩 儒
吳 南 城
李 伯 儀
李 妙 姬
李 瓊 姬
李 淑 姬
蔡 孫 權
蔡 奇 洲
蔡 桂 林
蔡 景 裕
蔡 蕙 芳
蔡 蕙 香
楊 雅 玲
楊 惠 玲
張 秀 悅
吳 正 雄
陳吳麗美
吳 昭 輝
吳 榮 崇
吳林金意
張 淑 貞
陳張淑美
黃 隆 一
黃 隆 敦
黃 隆 川
黃 隆 國
黃 純 惠
黃吳嫩蓮
吳 素 蘭
吳 燕 鳳
被 上訴 人 陳 利 棠（原名陳建利，兼陳財弘之承受訴訟人）
陳 忠 正（即陳財弘之承受訴訟人）
陳 中 歷（即陳財弘之承受訴訟人）
陳 泓 愷（即陳財弘之承受訴訟人）
陳 羿 璇（即陳財弘之承受訴訟人）
陳 寶 玉（即陳財弘之承受訴訟人）
共 同
訴訟代理人 黃 茂 松律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國107年5月30日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（105年度上字第547號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件原被上訴人陳財弘於第三審程序進行中之民國 108年7月5日死亡，其繼承人為被上訴人陳利棠（原名陳建利）、陳忠正、陳中歷、陳泓愷、陳羿璇、陳寶玉，有戶籍謄本可稽，其等聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
次按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。
本件被上訴人主張對造上訴人吳培松以次48人共同繼承如第一審判決附圖（下稱附圖）所示B、D1、E1部分地上物（下稱B等地上物），及附圖所示D2、E2部分地上物（下稱D2等地上物），係無權占用陳財弘及其與其他共有人所有彰化縣鹿港鎮○○段1066-5地號、1066-6地號土地（以下依序稱1066 -5地號土地、1066-6 地號土地）。
爰依物上請求權，請求上訴人拆屋還地，其訴訟標的對於上訴人必須合一確定，是雖僅吳培松提起第三審上訴，其上訴之效力及於同造未提起上訴之吳黃淑絲以次47人，爰併列彼等為上訴人，合先敘明。
次查被上訴人主張：原彰化縣鹿港鎮○○段1066地號土地（下稱原1066地號土地）經判決分割出1066-5地號土地由陳財弘取得；
1066-6地號則由陳財弘、陳利棠與訴外人張謝慶香、陳明章、陳明耀、吳寶堂、尤永昇、陳東明（下稱陳財弘等8 人）共有。
上訴人無占有權源，而以磚瓦造平房、庭院及門廊等地上物，占用1066-5地號土地如附圖所示B、D1 、E1部分，及1066-6地號土地上如附圖所示D2、E2部分。
爰依民法第767條第1項、第821條物上請求權，求為命上訴人將B 等地上物拆除，返還土地予伊；
將D2等地上物拆除，返還土地予伊及其他全體共有人之判決等語。
上訴人則以：被上訴人請求拆除之地上三合院建築，為被上訴人之祖父陳水池，提供原1066地號土地（重劃前為○○○段300 地號，日據時期彰化郡鹿港街○○○參○○番地），與訴外人陳春合建。
其後陳水池於1 年即明治45年，將合建分得之三合院南側（含附圖D2、E2庭院部分），出售給吳培松之祖父吳溪；
陳春之子即訴外人陳換亦在8年（大正8年）將分得之三合院北側（含附圖B地上物，附圖D1、E1、D2、E2 庭院、門廊之北側）出售予吳溪，依當時之臺灣舊習慣，吳溪已就原1066地號土地有「地基關係」，並成為原1066地號土地之業主，伊再轉繼承吳溪之權利義務，有占有1066-5、1066-6地號土地之權利，縱無合法之權源，因伊占有日久，翻修建物時，未見被上訴人及其祖先行使權利，已使伊有正當信賴，被上訴人主張權利，有違誠信原則。
伊僅就建物為整建、修繕，吳溪買受之原三合院並未滅失，伊合法使用原1066地號土地之權利亦未消滅等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：1066-5地號土地為陳財弘所有，1066-6地號土地則由陳財弘等8人共有。
附圖B等地上物、D2等地上物為上訴人共同繼承取得。
陳水池所立杜賣盡根契字內容，並未載明係「土地業主權」之買賣。
另陳換所立之賣厝定頭字、家屋賣渡金額找清領收證，亦載明係「賣厝」、「大正八年十一月六日定額契約賣渡家屋貳棟三十三坪五合代金七百參拾円」，自難認係屬土地業主權之買賣。
又陳換與吳溪所訂之契約書雖記載：「今般所有頂番婆庄參○○番地建物敷地壹所連家屋壹座九間陳換與吳溪各得壹半今願概歸吳溪買受」等語，惟緊接其後之文字「而建物敷地東至排水溝西至家屋後滴水南北各滴水該界址內換願永遠許借吳溪聽其自由使用日後子孫不得言異滋事」、「批明三○○番地每年應納地租吳溪與陳換對半完納」等語，陳換僅為土地之使用人，並非所有人，且依契約書約定，陳換、吳溪尚須支付三○○番地租金，參以吳溪或其繼承人並未完成業主權或所有權第一次登記，實難認吳溪已分別於1年、8年分別取得三合院南、北兩側土地之業主權。
至於上訴人爰引王泰升著「台灣日治時期的法律改革」乙文，辯稱臺灣慣例上將房屋視為主物，土地視為從物，取得主物者亦取得從物等語，惟該論文前段載述：「台灣北部有以賣契代替給契成立地基關係，其起因似為成立地基關係時，通常將厝地之實權歸於厝主」「於台灣中部以南之厝地，大多賣斷全部土地實權」等內容，其用語並非肯定，且係臺灣北部之情況，尚難認吳溪因分別於1年、8年與陳水池、陳換簽立契字而取得原1066地號土地之業主權。
日據時期所謂之地基關係，又稱厝地關係，係發生於業主（地基主）給出土地實地支配利益，讓厝主建造房屋時，僅保留收取對價之關係。
吳溪與陳水池、陳換之契字，分別簽訂於1年、8年，而房屋性質上不能與土地分離而存在，吳溪與陳水池、陳換係就原1066地號土地成立基地關係；
陳水池所立杜賣盡根契字記載：「其金（對價）即日水池親收足訖隨即踏明家屋交付買主吳溪掌管永為已業日後水池子孫不取言找言贖」；
及吳溪、陳換之契約書記載：「建物敷地東至排水溝西至家屋後滴水南北各滴水該界址內換願永遠許借吳溪聽其自由使用日後子孫不得言異滋事」，是陳水池、陳換於現行民法施行於臺灣之前，有為吳溪成立永久基地關係之意。
惟按「民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後其效力依民法債編之規定」、「前項契約，訂有期限者，依其期限，但其殘餘期限，自施行日起算，較民法第449條所規定之期限為長者，應自施行日起，適用民法第449條之規定」民法債編施行法第24條定有明文。
上開永久基地關係於34年10月25日現行民法施行於臺灣後，自應適用現行民法之規定。
且依民法第449條第1項、第3項規定，此永久基地關係，應解為定有租至房屋不堪使用為止之期限。
縱承租人依約得整修房屋，亦不得與上開期限相牴觸。
系爭三合院建築為陳水池、陳春所合建，其南側並於1 年由陳水池「杜賣盡根」予吳溪，足見該三合院建築興建至今已逾百年，且該三合院迄今業經多次整建，其結構體年代久遠，採清代穿斗式構架，以木樑、柱（福杉）、木板牆（正廳兩側及前後牆身）及麻絨白灰竹編泥牆（間廳側牆）為主要興建材料，該三合院並已超過其使用年限甚久等情，有彰化縣建築師公會鑑定報告書、建物鑑定案補充說明在卷可按，且參照彰化縣地價調查用建築改良物耐用年數及折舊率表，以該三合院興建之年代，依社會通常一般人客觀之觀念，應認在安全、市容、衛生各方面已不堪使用，則上開基地關係，應告消滅，自難認上訴人就1066-5、1066-6地號土地仍有占有之權利。
系爭三合院雖曾經整建、修建，惟整體結構仍屬老舊，難認有重大改良；
且吳培松進行整修時，陳財弘、陳利棠曾出面阻止，亦經證人陳明章、陳明耀、尤永昇證述屬實，上訴人當無土地所有權人已不行使權利之正當信賴，難認被上訴人行使權利有違誠信而權利失效。
準此，被上訴人依民法第767條第1項、第821條所定物上請求權，請求上訴人拆除B等地上物，將土地返還予陳財弘，及將D2等地上物拆除，返還土地予伊及其他全體共有人，為有理由，應予准許。
因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違誤。
按租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。
是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；
蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意。
原審本於採證、認事之職權行使，綜合相關事證，合法認定吳溪與陳水池、陳換就1066-5、1066-6地號土地並非成立買賣關係，而係成立永久基地關係，且定有租至房屋不堪使用為止之期限，而 B等地上物、D2等地上物依其興建材料及結構體，已超過使用年限甚久，已達不堪使用之程度，上開基地關係應告消滅，上訴人就1066-5、1066-6地號土地已無占有之權源，被上訴人請求拆屋還地，為有理由，經核於法並無違誤，亦無違背經驗法則、未憑證據、理由不備之違法。
上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。
又第三審法院，應以原判決確定之事實為判決基礎，民事訴訟法第476條第1項定有明文。
故在第三審不得提出新證據，法院亦不得斟酌或調查新證據。
上訴人上訴第三審後提出臺灣總督府高等法院編纂高等法院判例全集、臨時臺灣舊慣調查會第一部調查第二回報告書第 1卷、文化部臺灣大百科舊慣調查網頁等影本，核屬新證據，依上揭說明，非本院所得審酌，併予敘明。
據上論結，本件上訴為無理由。
依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 8 月 31 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 彭 昭 芬
法官 蘇 芹 英
法官 邱 璿 如
法官 徐 福 晋
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 109 年 9 月 9 日
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