最高法院民事-TPSV,110,台上,1353,20230107,1

最高法院民事判決
110年度台上字第1353號
上 訴 人 江顯明

柯文昌
共 同
訴訟代理人 顏南全律師
複 代理 人 林奕辰律師
李佳翰律師
郭峻瑀律師
被 上訴 人 張德龍
訴訟代理人 陳俊翰律師
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國109年7月22日臺灣高等法院第二審判決（109年度重上字第107 號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決廢棄，發回臺灣高等法院。

理 由

一、本件被上訴人主張：兩造於民國102年5月6日簽訂土地買賣契約（下稱系爭契約），約定上訴人以每坪新臺幣（下同）25萬元，購買伊所有坐落臺北市○○區○○段0小段第0000地號土地（下稱1056地號土地）中之200坪，其並於同日支付首期款1000萬元。

伊為擔保系爭契約履行，於同年7月4 日以1056地號土地為上訴人設定如第一審判決附表（下稱附表）二所示之最高限額抵押權（下稱系爭抵押權）。

1056地號土地完成分割後，兩造復於103年7月18日簽立「不動產買賣契約書內容修改協議書」（下稱系爭協議），約定出售標的為同小段第0000之0地號土地（下稱1056之1地號土地），上訴人應於當日支付第2期款2746萬元，第3期尾款1254萬元（下稱尾款）則於1056之1地號土地移轉登記完成及塗銷1056地號土地上原所設定如附表三所示之抵押權（下稱原抵押權）登記後付清。

伊已依約將1056之1地號土地移轉登記予上訴人（又1056之1地號於103年8月間分割出1056之2地號土地，如附表一所示，以下合稱系爭土地）及塗銷原抵押權登記，並先後於106年12月7日、同年月22日以存證信函限期上訴人給付第3期尾款1254萬元後遭拒，伊乃於同年月29日以存證信函解除系爭契約，上訴人已於翌日收受該信函，系爭契約發生解除效力等情。

爰依民法第254條、第259條、第179條規定，求為命上訴人將系爭土地所有權移轉登記予伊，及塗銷系爭抵押權登記之判決。

二、上訴人則以：被上訴人於105年11月22日以存證信函，誣指伊有矇騙行為，且依訴外人即被上訴人之女張瑞芝於106年12月12日與任鳴鉅律師以通訊軟體對話，被上訴人否認系爭契約之土地分割附圖（下稱系爭附圖），顯有故意不履行系爭契約之意圖。

縱被上訴人事後通知已塗銷原抵押權設定登記，因被上訴人否認系爭附圖，伊亦拒絕重新劃分割線，於被上訴人依約給付系爭土地前，伊自無給付尾款義務。

又被上訴人催告不合法，其提起本件訴訟亦屬權利濫用，為無理由。

另如認被上訴人解除系爭契約為合法，被上訴人亦負有應返還伊前已給付之價金3746萬元，及分別自伊給付時起加計法定遲延利息之義務，爰為同時履行抗辯等語，資為抗辯。

三、原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：1056地號土地為被上訴人所有，其上有原抵押權之設定；

兩造於102年5月6日簽訂系爭契約，約定上訴人以每坪25萬元購買系爭附圖A所示之1056地號中200坪土地。

上訴人於簽約日給付被上訴人1000萬元，被上訴人則於102年7月4日為上訴人設定系爭抵押權；

1056地號土地於103年5月分割出1056之1地號土地後，兩造於103年7月18日簽立系爭協議，約定出售標的為1056之1地號土地，上訴人除應給付第2期款2746萬元外，並應於被上訴人將1056之1地號土地移轉登記予上訴人及塗銷原抵押權設定登記後及產權移轉上訴人名義完妥後即給付尾款。

上訴人於當日給付被上訴人2746萬元。

1056之1地號土地於103年7月30日以買賣為原因，移轉登記予上訴人應有部分各1/2，嗣於103年8月間分割為系爭土地。

原抵押權分別於106年9月6日、同年12月6日完成塗銷設定登記，被上訴人於106年12月7日以存證信函通知上訴人應給付尾款，並於收信後1個月內塗銷系爭抵押權登記，上訴人於同年12月18日收受上開存證信函；

被上訴人復於106 年12月22日，以存證信函催告上訴人應於文到後3日內給付尾款等語，上訴人於同日收受送達。

被上訴人因上訴人未依限給付尾款，復於同年月29日以存證信函通知上訴人解除系爭契約，上訴人已於同年月30日收受等情，為兩造所不爭。

上訴人既未依限給付尾款及塗銷系爭抵押權登記，已陷於給付遲延，被上訴人再行解除系爭契約，核屬有據，則系爭契約業於106年12月30日解除，上訴人自應依民法第259條規定，返還系爭土地予被上訴人，並塗銷系爭抵押權登記。

又上訴人未依約給付尾款，被上訴人自得依系爭契約第13條之違約金約款（下稱系爭違約金約款），將上訴人已給付價金合計3746萬元全數沒收充為違約金，已非價金性質，縱有違約金過高而應予酌減之情事，經酌減後應返還之金額，屬不當得利範疇，上訴人無得以返還該數額之請求，與被上訴人本件請求為同時履行抗辯之餘地。

從而，被上訴人依民法第254條、第259條、第179條規定，請求上訴人應將系爭土地所有權移轉登記予伊，及塗銷系爭抵押權登記，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

四、惟按出賣人依買賣契約將買受人給付之價金沒收充為違約金，經法院依民法第252條規定酌減至相當數額後，就出賣人應返還之金額，屬不當得利性質，買受人得類推適用民法第264條規定，與自己因買賣契約解除後所負回復原狀之給付義務，為同時履行之抗辯，業經本院110年度台上大字第1353號大法庭裁定統一法律見解。

查上訴人未依約給付尾款，被上訴人已合法解除契約，並依系爭違約金約款將已付價金3746萬元沒收充為違約金，固為原審認定之事實。

然倘違約金應予酌減，被上訴人就該酌減後之餘額，雖屬不當得利性質，上訴人類推適用民法第264條規定，行使同時履行抗辯，即非無據，原審就此持相異之見解，遽認上訴人已繳價金經被上訴人沒收充為違約金，經酌減後應返還之不當得利，無從以之與本件請求為同時履行之抗辯，進而為上訴人不利之認定，尚有未合。

上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。

依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 112 年 1 月 7 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 袁 靜 文
法官 林 金 吾
法官 陳 靜 芬
法官 許 秀 芬
法官 石 有 為
本件正本證明與原本無異
書 記 官 林 蔚 菁
中 華 民 國 112 年 1 月 19 日