最高法院民事-TPSV,110,台上,1714,20210729,1

最高法院民事判決 110年度台上字第1714號
上 訴 人 蘭陽觀海渡假村社區管理委員會


法定代理人 温秀英
訴訟代理人 林世超律師
被 上訴 人 翁黛玉
訴訟代理人 游敏傑律師
上列當事人間請求確認通行權存在等事件，上訴人對於中華民國109年10月14日臺灣高等法院第二審判決（109 年度上字第265號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決廢棄，發回臺灣高等法院。

理 由

一、上訴人主張：伊係由坐落宜蘭縣○○鄉○○段○000 地號土地（下稱446 地號土地）上之A棟大樓（下稱A大樓）區分所有權人選任之管理委員所組成者。

A 大樓係訴外人邦聯建設股份有限公司（下稱邦聯公司）於民國86年間興建完成之建物，邦聯公司並於預購契約書與買受人約定同意提供同段第278地號土地（下稱278地號土地，重測前為下○○段○○○小段23地號）面寬至少10公尺即如第一審判決附圖編號A 部分（下稱系爭通道）供A 大樓住戶通行（即系爭協議）至公路，已歷有年所。

A 大樓雖能經由後方之○○路0段112巷道（下稱112 巷道）通往公路，惟不能為通常之使用。

被上訴人經法院拍賣取得278 地號土地，明知該土地有部分做為道路使用仍拍定買受，負有繼續容忍A 大樓住戶通行系爭通道之義務，詎其竟自107 年12月11日起不准車輛通行等情。

爰依民法第787條規定，並於原審追加依系爭協議，求為確認A大樓住戶就系爭通道有通行權存在，及命被上訴人容忍A 大樓住戶通行系爭通道，不得有任何妨礙阻撓通行行為之判決。

二、被上訴人則以：預購契約書並無278 地號土地所有人無償提供系爭通道供446 地號土地通行使用之約定，伊亦非該契約之當事人，自不受系爭協議之拘束。

又依A 大樓建造執照、使用執照之設計，係經該大樓後方之112巷道與○○路0段公路相通，446地號土地並非袋地等語，資為抗辯。

三、原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，並駁回其上訴，無非以：446 地號土地未與公路直接聯通，邦聯公司於86年間在該土地上興建A大樓時，申請建築線指定，係經A大樓後方112巷道連接至○○路0 段，通路寬度為6公尺，現最窄處寬約5.18公尺，且兩側住戶搭有違建棚架；

如以120 巷（誤載為136巷）聯絡○○路0段，最窄處為4.47公尺，且需穿過同社區B 大樓共用騎樓，經由397、398、138、440至445 地號土地通行至A大樓，但於第一審判決後445地號土地經地主設置圍籬，現無法通行。

又被上訴人經法院拍賣取得278 地號土地所有權後，張貼公告稱278地號土地上之系爭通道自107年12月11日起開始整地回復農用，不准車輛通行等情，為兩造所不爭。

上訴人所提邦聯公司與買受人林金梧、陳素份間之土地預定買賣契約第3條固記載：「本土地款包括土地現值、土地增值、公共使用之道路、道路鋪設、整地等及有關開發土地其他費用等總值」等語，然同契約書第1條載明：「買賣土地標示：座落宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○段00○0 號地號（或日後經合併或分割後改稱之新地號）等地號內之基地，亦即甲方所購買台北芭達雅附件所標示黃金海岸特區L棟4樓（林金梧）/D棟9 樓（陳素份），所應持有之土地，確實面積以地政機關登記完竣之所有權狀為標準。」

等語，可知買受人買受標的為其等所有建物坐落之基地，復參以A大樓於申請建築線指定時，自始規劃非經由278地號土地上之系爭通道通行至公路，是上開土地預購契約書不足以證明278地號土地所有人同意提供A大樓住戶使用系爭通道。

又上開當事人之房屋預購契約書第9條第4項固約定：「本社區增設公共設施用地（○○○小段23地號，即278 地號土地），歸管理委員會，依第一順位設定抵押，無限期使用，但爾後該土地所發生的一切稅捐（包括將來過戶之增值稅）、什支等費用將歸全體住戶分擔給付。」

等語，系爭通道亦位於上開約定歸上訴人管理之公共設施用地範圍內，惟該約定僅具債權效力，僅存在於邦聯公司與買受人間。

且自82年間當時邦聯公司實際負責人李阿茂登記取得278 地號土地時起迄今，未曾有任何地上權、地役權等用益物權之登記，堪認該約定應屬債權利用契約之約定，不具物權性，不足以對抗第三人。

A 大樓於申請建築線指定時，並非規劃經系爭通道通行至公路，難認上開約定效力及於278 地號土地所有權之繼受人。

被上訴人依法院拍賣程序取得278 地號土地前，依拍賣公告記載，固得知悉278 地號土地有他人占用通行，惟尚難據此認定被上訴人於標買時，即已知悉系爭協議或房屋預購契約書第9條第4項約定之存在，被上訴人自非惡意受讓人，亦無後手取得權利不得大於前手法理之適用。

自無從認被上訴人依系爭協議應繼續容忍A 大樓住戶通行使用系爭通道。

又A大樓於申請建築線指定時，規劃由大樓後方以112巷道連接○○路0段，並已取得建造執照、使用執照，堪認A大樓興建時，符合當時防火、防災、避難及安全需求。

112 巷道現遭兩旁住戶搭蓋雨遮棚架占用，倘發生緊急危險時，可由相關主管機關參照「劃設消防車輛救災活動空間指導原則」第3條第1項規定依建築法處理，予以必要破壞。

該指導原則非屬因法律變更致A 大樓應變更其通行處所為系爭通道。

甚至為A 大樓之防火、防災、避難及安全需求，必要時，水箱車與雲梯車均得自120巷（誤載為136巷）穿過B 大樓共用騎樓，經由A、B大樓間前方空地抵達A 大樓前方為救災，無須經由278 地號土地，亦無須經該通道處理垃圾清運。

如有修繕建築物之必要，得依民法第792條規定，得鄰地所有權人同意或訴請法院以裁判定之，均無通行系爭通道之需要。

從而，上訴人依系爭協議、民法第787條第1項規定，請求確認A大樓住戶就系爭通道有通行權存在，及命被上訴人容忍A大樓住戶通行系爭通道，不得有任何妨礙阻撓通行行為，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

四、按債權契約具相對性，除法律另有規定或其他特別情形外，固僅對當事人發生效力，惟以使用土地為標的之繼續性債權契約目的，倘在便利社區發展、促進社會經濟或公共利益，且該社區團體成員已長期使用該土地，縱該債權關係未經以登記為公示方法，如第三人於受讓該土地所有權時，明知或可得而知該債權契約存在及土地使用實況，且令其受該拘束無致其財產權受不測損害之虞者，不妨產生「債權物權化」之法律效果，以維法律秩序之安定。

查A大樓所在之446地號土地為袋地，邦聯公司於86年間興建時，除規劃行經112 巷對外聯絡外，並於土地、房屋預定買賣契約與住戶各約定「本土地款包括土地現值、土地增值、公共使用之道路、道路鋪設、整地等及有關開發土地其他費用等總值」、「本社區增設公共設施用地（即278 地號土地），歸管理委員會，依第一順位設定抵押，無限期使用，但爾後該土地所發生的一切稅捐（包括將來過戶之增值稅）、什支等費用將歸全體住戶分擔給付。」

等語。

又被上訴人經法院拍賣取得278 地號土地時，該拍賣公告已註明該土地部分為道路等情，為原審所是認。

依上開約定，A 大樓區分所有權人所支付予邦聯公司之土地價款，似包括使用278 地號土地之對價，並負擔稅賦及維護之責。

又依上訴人所提邦聯公司變更登記事項卡、土地登記簿影本、航照圖、現場地圖及照片（見原審卷二第157、158頁、卷一第255頁、第325頁至332頁、一審卷第217頁至222頁、第231頁至233頁、第403頁至409頁），278地號土地於82年間，由時為邦聯公司實際負責人李阿茂以買賣為原因所取得。

A 大樓興建完成後即設有舖設柏油路面之系爭通道，迄今植有景觀路樹，路況良好，通達○○路，邦聯公司除設定第一順位抵押權外，其餘似均已履約，則是否未經邦聯公司實際負責人李阿茂同意，已非無疑。

原審徒以買受人依土地預定買賣契約第1條約定僅係購買A大樓所在基地，逕認上開約定不足以證明278地號土地所有人同意供A大樓使用系爭通道，未免速斷。

倘278地號土地原所有人同意A大樓區分所有權人使用通行，又未曾負擔稅賦、維護道路外觀，被上訴人經由法院拍賣取得278 地號土地時，拍賣公告註明系爭土地有部分供道路使用，顯可知土地使用實況，是否不能推知該合意？如該合意對受讓278 地號土地之被上訴人不能生拘束力，有否影響原先契約所欲達成之目的？如對被上訴人發生效力，使其承擔義務，是否令其遭受不測損害，顯失公平？凡此俱與上訴人本件請求是否有據之判斷，所關頗切。

原審未遑詳加調查審認，遽以上開理由為上訴人不利之判決，自嫌疏略。

上訴論旨，指摘原判決不當，求為廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。

依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 110 年 7 月 29 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 袁 靜 文
法官 林 金 吾
法官 陳 靜 芬
法官 李 媛 媛
法官 石 有 為
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 110 年 8 月 12 日