最高法院民事-TPSV,110,台上,2353,20230112,1

最高法院民事判決
110年度台上字第2353號
上 訴 人 財團法人基督教長老教會

法定代理人 何堅忠
訴訟代理人 陳建良律師
被 上訴 人 財星大樓社區管理委員會

法定代理人 蕭福興
訴訟代理人 吳光陸律師
郭乃瑩律師
上列當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國110年1月13日臺灣高等法院臺中分院第二審更審判決（109年度重上更一字第42號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。

理 由本件被上訴人主張：財星大樓基地坐落臺中巿中區自由段 1小段4、4-1、6、8-2地號土地（下合稱系爭土地，分別以地號稱之），其中6、8-2地號土地未建築部分為財星大樓之法定空地，應屬財星大樓區分所有權人之共用部分，上訴人擅於其上如原判決附圖所示6⑴、6⑵、6⑶、8-2⑴、8-2⑵ 部分土地（下合稱系爭空地），設置採光罩、樓梯及圍牆，違反公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第7條、第9條第2項及財星大樓社區規約及組織章程（下稱系爭規約）第13條約定，並侵害其他區分所有權人使用系爭空地之利益，爰依管理條例第9條第4項（於原審追加民法第184條第1項後段、第213條規定），求為命上訴人將系爭空地交由其管理之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。

上訴人則以：訴外人陳敦燿向訴外人財團法人臺灣省私立臺中仁愛之家（下稱仁愛之家）承租其所有之4、4-1地號土地， 上訴人則向仁愛之家承租其所有之6地號土地，並向原審共同被告財團法人臺灣基督長老教會（下稱臺灣長老教會）借用其所有之8-2地號土地。

民國76年間，陳敦燿提供4、4-1地號全部土地、上訴人提供6地號部分土地、8-2地號全部土地，共同興建財星大樓，坐落於6、8-2地號土地上建物，除地下1、2層外，地面層以上建物均由上訴人取得，地面空地之使用權亦由上訴人保有。

財星大樓建於6、8-2地號土地之1樓部分，在使用及構造上與建於4、4-1地號土地之1樓部分係獨立，相鄰處係以結構牆區隔，無法相通，系爭空地非供全體建物區分所有人共同使用，而係屬上訴人專用等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為命上訴人交還系爭空地之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：財星大樓係集合式商用住宅，於76年11月4日取得建造執照後起造興建，依78年8月16日申請建造執照變更設計聲請書，記載建築地點為系爭土地，嗣於80年5月20日取得使用執照，且4、4-1、6地號土地所有權人仁愛之家、8-2地號土地所有權人臺灣長老教會出具土地使用權同意書，同意財星大樓建築於上開土地。

依建築法第11條第1項、第2項規定，法定空地旨在使建築物便於日照、通風、採光及防火等，增益房屋及其主要結所占建物基地之效用，其性質應屬區分所有建築物各區分所有權人共同使用部分。

按數人區分一建築物，而各有一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人共有，98年1月23日修正前民法第799條定有明文。

所謂共同部分，指性質上不許分割而獨立為區分所有客體之部分而言。

又公寓大廈之專有部分，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；

共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，管理條例第3條第3款、第4款分別定有明文。

準此，不論依民法或管理條例之規定，所謂共有或共用部分，係指專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬物，供共同使用者。

系爭空地為財星大樓之法定空地，自屬該大樓之共用部分，應由各區分所有人共同使用。

財星大樓雖為管理條例84年6月30日公布施行以前起造興建完成之建築物，惟依系爭規約第1條、第2條之約定，財星大樓社區之範圍包含建築基地，並將不屬於專有部分與專有附屬建築物以外，供財星大樓各區分所有權人共同使用之建築物、建築基地及附屬設施，列為共用部分。

而財星大樓依建築法第11條規定留設之法定空地，係供財星大樓各區分所有權人共同使用，應為共用部分，且上訴人自承為財星大樓之區分所有權人，自應受上開規約內容之拘束。

又依合作興建契約書第1條、第3條之約定，及證人即財星大樓監造建築師呂孟勳之證詞，顯見財星大樓原本規劃之建築基地僅有4、4-1地號土地，嗣於78年8月16日申請變更設計始將6、8-2地號部分土地納入建築基地範圍，於上訴人與陳敦燿簽訂合作興建契約書時，尚無從特定系爭空地係約定由上訴人專用，縱上訴人與陳敦耀間就系爭空地有由上訴人專用之約定，但未經財星大樓之其他起造人同意，對其他起造人並無拘束力，亦無從拘束其後買受財星大樓區分所有建物之人，進而對被上訴人主張其對系爭空地有專用權。

另依證人即財星大樓區分所有人暨起造人劉五常、李廣仁之證詞，可知財星大樓之其他起造人或區分所有人，並不清楚系爭空地使用狀況，且無其他證據可資證明其他起造人或區分所有權人全體有何舉動或其他情事，足以間接推知其等均有同意上訴人占有使用系爭空地之意思，自難認與上訴人間已有默示之分管契約存在。

被上訴人係依管理條例所成立，並於99年5月27日向臺中市中區區公所報備成立，依管理條例第10條第2項規定，系爭空地之管理，自應由其為之。

上訴人雖為區分所有權人，惟其擅自設置採光罩、樓梯及圍牆（上開設施業經法院判命上訴人拆除確定），阻絕其他區分所有權人使用系爭空地，並排除被上訴人之管理，顯然已違反管理條例第9條第2項規定及系爭規約第13條之約定，被上訴人依管理條例第9條第4項規定，請求上訴人應將系爭法定空地交由其管理，自屬有據。

至被上訴人另以民法第184條第1項後段、第213條規定為同一請求，毋庸再予審究等詞，為其判斷之基礎。

惟按建築法第11條第1項前段規定，建築基地係指建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。

法定空地，旨在維護建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進建築物使用人之舒適、安全與衛生等公共利益，非必為建物區分所有人所共有，法定空地之所有權人除與區分所有人間就法定空地之管理、使用有特別約定者外，仍保有土地之所有權，僅其管理、使用，不得違反區域計劃法、都巿計畫法、建築法令等相關規定及法定空地之留設目的，非謂法定空地之所有人當然喪失所有權能。

查6、8-2地號土地分別為仁愛之家、臺灣長老教會所有，其等出具土地使用權同意書，提供該土地，供作財星大樓建築基地所留設之法定空地，現仍保有所有權等情，為原審確定之事實；

而彼等出具土地使用權同意書，是否即可認係與起造人間就法定空地之管理、使用另有特別約定？或同意系爭空地於建築完成後，即歸由財星大樓區分所有建物之所有人管理、使用？能否僅依管理條例第3條第3款、第4款、修正前民法第799條規定，及系爭規約第1條、第2條之約定，遽謂系爭空地為財星大樓之共用部分，而由區分所有人管理、使用？原審以仁愛之家、臺灣長老教會出具土地使用權同意書及法定空地之法定用途，即推論在管理條例公布施行已取得建造執照之財星大樓區分所有人取得系爭空地之管理權，未免速斷。

倘仁愛之家、臺灣基督長老教會仍保有於法令限制範圍內管理、使用系爭空地之權利，則上訴人分別向彼等租借該土地，被上訴人是否得請求其交付？（見第一審訴字卷一第21至23頁）是否因其為區分所有人，即有依管理條例或系爭規約所定，交付系爭空地予被上訴人管理之義務？均滋疑義。

原審未遑細究，以系爭空地屬財星大樓區分所有權人之共用部分為由，遽認系爭空地之管理，應由被上訴人為之，亦有可議。

上訴意旨指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。

依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 112 年 1 月 12 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 彭 昭 芬
法官 蘇 芹 英
法官 邱 璿 如
法官 徐 福 晋
本件正本證明與原本無異
書 記 官 陳 媖 如
中 華 民 國 112 年 1 月 17 日