最高法院民事-TPSV,110,台上,2727,20230111,1

最高法院民事判決
110年度台上字第2727號
上 訴 人 陳錦雄
訴訟代理人 吳姝叡律師
被 上訴 人 陳錦慶
訴訟代理人 商桓朧律師
上列當事人間請求確認租賃關係存在等事件，上訴人對於中華民國110年2月23日臺灣高等法院第二審更審判決（109年度重上更二字第37號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

上訴駁回。

第三審訴訟費用由上訴人負擔。

理 由

一、被上訴人主張：㈠兩造之父陳永福於民國45年間取得坐落新竹市○○段0小段00-31地號土地（58年間分割出同小段00-50地號，下稱系爭土地）所有權後，即於其上興建同小段00建號建物（門牌新竹市○○路0段000號，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），於49年間以兩造之母陳吳分名義辦理所有權第一次登記。

嗣陳永福於54年5月8日將系爭土地以贈與為原因移轉登記予伊，陳吳分則於81年1月4日將系爭房屋以贈與為原因移轉登記予上訴人。

㈡系爭房地既曾同屬陳永福所有，兩造先後受讓，依民法第425條之1規定，於系爭房屋得使用期限內，就占用系爭土地（139平方公尺）部分，有租賃關係存在。

倘認係使用借貸關係，該使用借貸契約經伊於103年6月11日依民法第472條規定終止，伊亦得請求上訴人給付相當於租金之不當得利。

㈢依民法第425條之1第2項規定，求為命核定系爭房屋自102年4月3日起至該房屋得使用期限止，占用系爭土地之每月租金為按系爭土地各該年度申報地價年息8%計算（即每月租金為申報地價×8%÷12×139㎡，下稱計算標準，就該租金之核定稱核定租金）；

另擇一依租賃、不當得利之法律關係，求為命上訴人自102年4月3日起至系爭房屋得使用期限止，按月於每月終日給付核定租金或同額不當得利之判決（核定租金部分為被上訴人於原審所追加；

未繫屬本院者，不另贅述）。

二、上訴人辯以：㈠系爭房屋為陳吳分經陳永福同意所建，與系爭土地自始非屬同一人所有，並無民法第425條之1第1項規定之適用。

系爭房屋縱係陳永福出資興建，亦屬陳永福生前贈與，乃陳吳分之原有財產，而有所有權。

㈡被上訴人終止兩造間使用借貸契約並不合法。

㈢核定租金過高，且系爭房屋雨遮部分應不予計入占用系爭土地之面積。

三、原審判決核定租金，另廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判命上訴人如數給付核定租金，理由如下：㈠陳永福於45年4月30日登記取得系爭土地所有權，嗣於54年5月8日以53年11月12日贈與為原因，辦理移轉登記；

系爭房屋於49年6月10日辦理第一次登記為陳吳分所有，於81年1月4日以80年10月1日贈與為原因，辦理移轉登記，為兩造所不爭執。

㈡上訴人已自認系爭房屋為陳永福所出資興建，嗣雖撤銷該自認，然未舉證證明其自認與事實不符，不生撤銷自認之效果，故系爭房地原同屬陳永福所有。

另依兩造不爭執事項，訴外人陳錦發於第一審法院100年度簡字第210號另案證言、日治時期戶口調查簿、除戶謄本等件，參互以觀，可認陳永福、陳吳分於日治時期昭和13年（即民國27年）10月22日結婚，婚後未約定法定財產制，嗣陳永福於63年0月0日死亡，非屬00年0月00日生效之民法親屬編施行法第6條之1規定情形，仍應適用19年12月26日制定之修正前民法第1017條規定，且系爭房屋非陳吳分之特有財產，故雖登記於陳吳分名下，然仍為陳永福所有。

準此，兩造先後受讓系爭土地、房屋之所有權，依民法第425條之1第1項規定，推定兩造於系爭房屋得使用期限內，有租賃關係。

惟未經法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地租之權利，僅得自請求酌定之意思表示時起算，不得溯及請求酌定該意思表示前之地租，且法院所核定之租金並無溯及效力。

㈢稽諸土地登記謄本、勘驗筆錄、照片、土地複丈成果圖以察，可認系爭房屋占用系爭土地139平方公尺。

參以新竹市都市計畫資訊服務網查詢結果、GOOGLE地圖，審酌系爭土地地目、使用分區，坐落位置及周邊商業狀況等情，堪認系爭房屋占用系爭土地之租金，核定自被上訴人提起本件訴訟即102年4月3日時，以計算標準計算為適當。

㈣從而，被上訴人依民法第425條之1第1項、第2項規定，請求法院核定租金，及請求上訴人自102年4月3日起至系爭房屋得使用期限止，按月於每月終日給付核定租金，為有理由，應予准許。

至被上訴人另依不當得利之法律關係而為同一請求，即無再予論述之必要。

四、本院之判斷：㈠按土地及土地上之房屋同屬一人所有，而將土地及房屋先後讓與相異之人時，於土地、房屋之受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，此觀民法第425條之1規定自明。

次按土地所有人依民法第425條之1第2項規定請求法院定租金數額，得請求自「租賃關係成立時」起算之租金，非僅限於其請求法院定租金數額之意思表示到達房屋所有人之日以後之租金，業經本院110年度台上徵字第3013號依法定徵詢程序統一法律見解（參本院110年度台上字第3013號判決）。

原審認土地所有人僅得自請求酌定地租之意思表示時起算租金，不得溯及請求酌定，且法院所核定之租金並無溯及效力等節，固均有欠當，惟既依被上訴人之聲明，判命上訴人自起訴時即102年4月3日起給付租金，結論即無不同，附此敘明。

㈡原審本於取捨證據、認定事實、適用法律之職權行使，以上開理由，合法認定系爭房地於45年間同屬陳永福所有，嗣系爭土地讓與被上訴人、系爭房屋輾轉讓與上訴人，推定兩造於系爭房屋得使用期限內，有租賃關係，並核定自被上訴人提起本件訴訟即102年4月3日起，以計算標準為該租賃關係之租金，及命上訴人按月於每月終日給付核定租金，為有理由，應予准許，並說明其餘攻防方法及證據，經斟酌後，不足以影響判決之結果等情，經核於法並無違誤，且無不備理由或理由矛盾之情。

又民法第425條之1既規定於房屋得使用期限內，推定有租賃關係，則上訴人於推定之租賃期間內，自有給付租金之義務，原審就此所命給付，並無上訴人所指不明確之情；

至原審所命將來給付部分，嗣租金債權如有消滅或妨礙事由，乃屬債務人異議之訴範疇，亦無上訴人所稱之違誤。

另陳永福出資興建系爭房屋後，於49年間逕登記為陳吳分所有之緣由，及實際權利之歸屬為何，既不影響系爭房地曾同屬陳永福所有，及兩造間有租賃關係存在之認定，原審就此所為之贅述，不論當否，均不影響判決結果。

上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，並無理由。

末查，上訴人於本院始提出數篇新聞報導、新竹轉運站營業公告、照片、遠東人月刊，核屬新證據，依民事訴訟法第476條第1項規定，非本院所得斟酌。

附此說明。

五、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 112 年 1 月 11 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 沈 方 維
法官 鍾 任 賜
法官 陳 麗 芬
法官 蔡 和 憲
法官 方 彬 彬
本件正本證明與原本無異
書 記 官 王 秀 月
中 華 民 國 112 年 2 月 1 日