最高法院民事-TPSV,110,台上,3217,20220223,1

最高法院民事判決 110年度台上字第3217號
上 訴 人 永惠如

訴訟代理人 鄭佑祥律師
被 上訴 人 鄭琇芳
訴訟代理人 劉玉津律師
上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國110年3月23日臺灣高等法院第二審判決（109年度重上字第636號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決廢棄，發回臺灣高等法院。

理 由

一、本件被上訴人主張：上訴人前刊登出售坐落桃園市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地）廣告，記載該土地為住宅用地，伊乃委請訴外人王子淇轉知上訴人欲購買該土地，兩造旋於民國104年7月10日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金新臺幣（下同）1,588 萬元，上訴人之代理人即訴外人余秀桂並保證系爭土地為建地，可供作店面、建築住宅使用。

惟伊事後查詢始知系爭土地經龜山都市計劃編列為附有應經市地重劃條件之第一種住宅用地，然條件尚未成就無法提供建築住宅使用，此屬可歸責上訴人之事由致不完全給付，伊業於106年9月18日依民法第227條、第256條之規定解除系爭買賣契約，自得依同法第259條第1、2款規定請求上訴人返還已給付之價金474 萬元（簽約金158萬元及用印款316萬元）本息，及依系爭買賣契約第8條第1項之約定請求懲罰性違約金238萬2,000 元等情。

爰求為命上訴人給付712萬2,000元，及其中474 萬元（原判決誤載為447萬元）自104年7月20日起，其餘238萬2,000元自106年12月27日起，按年息5%計算利息之判決。

二、上訴人則以：系爭土地屬第一種住宅用地，尚在都市計畫通盤檢討中，非不許開發建築，被上訴人對此通盤檢討及建築使用之限制於簽約時業已知悉，伊無交付立即可供建築住宅使用土地之義務。

伊催告被上訴人給付完稅款241 萬元未獲置理，系爭買賣契約無法履行顯係可歸責於被上訴人，伊並未違約等語，資為抗辯。

並於第一審提起反訴主張：伊催告被上訴人給付完稅款及剩餘買賣價金，均未獲置理，遂於106年9月30日解除系爭買賣契約，沒收被上訴人已匯入系爭履保專戶價金394萬元（扣除伊領取之80 萬元），被上訴人另應依系爭買賣契約第8條第2項之約定，給付懲罰性違約金238萬2,000元等情，爰求為命被上訴人應同意上訴人向安新建築經理股份有限公司領取系爭履保專戶價金394 萬元及給付238萬2,000元之判決。

三、原審維持第一審上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：上訴人刊登之系爭土地廣告所標示出售之土地為「12米路旁住宅用地」、適於「住宅、加工廠、倉庫、廣告、開店」等語，核與證人即上訴人出售系爭土地之代理人余秀桂、中人王子淇證稱該土地是住宅用地、建地等語相符，此部分內容為系爭買賣契約成立中重要之點；

參酌上訴人於102年9月17日以1,300 萬元出售系爭土地與出售訴外人呂清和（下稱他案契約），並保證該土地可合法申請建照，嗣因該土地無法建築使用，於104年5月14日與呂清和成立調解，退還已繳買賣價金200萬元，旋於同年7月以1,588 萬元將系爭土地出售予被上訴人，較出售予呂清和之價格更高，苟兩造締結之經濟目的非在買賣可供合法申請建照之建築用地，衡諸一般社會理性客觀之認知，上訴人當無法以高價出售，可見上訴人出售系爭土地需可供建築住宅始符債務本旨。

被上訴人前訴請上訴人返還價金，雖遭臺灣桃園地方法院104年度訴字第1430號、臺灣高等法院105年度上字第352號民事判決及本院106年度台上字第2019號（下稱第2019號）民事裁定駁回上訴人之訴及上訴（下稱系爭前案）確定，然被上訴人於該事件係主張基於錯誤而為買賣，依民法第88條之規定撤銷買賣之意思表示，與本件主張解除契約不同。

系爭土地之地目為田，依桃園市轄內都市計畫為第一種住宅區，惟附有跨區市地重劃之條件，於將來通過並發布實施都市計畫辦理跨區市地重劃之前，解除條件尚未成就，僅能維持原有方式繼續使用，於上訴人應移轉所有權與被上訴人之104年9月10日仍未辦理跨區市地重劃，無法供建築住宅使用，不符債之本旨，上訴人知悉系爭土地無法供建築住宅使用，其代理人余秀桂仍於系爭買賣契約締約過程中向王子淇表示該土地為建地，就系爭土地之不完全給付具可歸責事由，被上訴人於106年9月18日依民法第256條規定通知上訴人解除系爭買賣契約，系爭買賣契約已經被上訴人解除，其依民法第259條第1款、第2款之規定，請求返還已給付價金474 萬元本息，及依系爭買賣契約第8條第1項之約定，請求懲罰性違約金238萬2,000元，自屬可取。

上訴人再行主張其於同年10月2 日解除系爭買賣契約，並反訴請求被上訴人同意領取系爭履保專戶394 萬元買賣價金及懲罰性違約金238萬2,000元，均無可取。

綜上，被上訴人請求上訴人給付712萬2,000元，及其中474 萬元自104年7月20日起，其餘238萬2,000元自106年12月27 日起按週年利率5%計算之利息，為有理由；

上訴人反訴請求被上訴人給付如上述聲明，即無理由等詞，為其論斷之基礎。

四、惟查，上訴人抗辯被上訴人前提起系爭前案，以土地地理位置、使用限制認知之錯誤為由撤銷系爭買賣契約訴請返還已付價金，嗣經該前案法院認定被上訴人雖有錯誤，然難謂已盡交易必要注意義務而駁回其請求確定，自難認兩造約定買賣系爭土地應具可供建築住宅使用之要件，提出系爭前案裁判書為證（見一審192號卷第26頁至第27頁、第38 頁至第63頁、原審卷第162頁），依本院上開第2019 號裁定書記載：「…上訴人（即本件被上訴人）與其配偶王龍鎮均具有土地開發、買賣及建築等不動產開發專業知識經驗，王龍鎮在與被上訴人簽約前，即已自王子淇處取得系爭土地第一類登記謄本及地籍圖，不能諉為不知系爭土地之地目為『田』，…亦未至公開資訊之政府網站詳加查證系爭土地確切地理位置、使用限制狀況，其既自承在簽約前曾要求王子淇提出系爭土地使用分區證明，惟為圖儘速買受系爭土地，即率而在其勘查土地之翌日立即簽約，難謂其就系爭土地地理位置、使用限制認知之錯誤，並無過失，自不得依民法第88條第1項、第2項規定，撤銷買受之意思表示…」（見一審192號卷第62頁），果爾，被上訴人所為買受之意思表示內容為何？兩造間合意之買賣標的物性質為何？有無附加使用限制？原審未查明審究，並就上訴人上開重要防禦方法說明其何以不足取之理由，徒以被上訴人在系爭前案係主張錯誤撤銷，與本件主張上訴人不完全給付而解除契約不同，為不利上訴人之判決，自屬速斷。

又原審以系爭買賣契約總價高於102年9月他案契約，推認上訴人於104年9月應移轉現可供建築之土地。

惟不動產交易價格會因時間、交易對象等諸多因素而有差異，系爭契約與他案契約交易時間時隔2 年，交易對象亦有不同，且系爭買賣契約總價是否包括上開錯誤認知不得撤銷部分？得否以他案契約買賣價格推認系爭買賣契約之買賣標的物有無附加使用限制？非無研求之餘地。

乃原審未詳加調查，遽以系爭買賣契約買賣總價高於他案契約，認兩造約定上訴人應移轉者為現可供建築之土地，不無可議。

上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由。

五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 2 月 23 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 陳 玉 完
法官 周 舒 雁
法官 陳 麗 玲
法官 謝 說 容
法官 黃 書 苑
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 111 年 3 月 7 日