最高法院民事-TPSV,111,台上,1903,20230719,1

最高法院民事判決
111年度台上字第1903號
上 訴 人 梁牧養
訴訟代理人 吳建勛律師
梁宗憲律師
被 上訴 人 林佳霖
訴訟代理人 蔡將葳律師
被 上訴 人 張錦綿
上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華民國111年3月16日臺灣高等法院高雄分院第二審判決（109年度重上字第120號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決廢棄，發回臺灣高等法院高雄分院。

理 由

一、本件上訴人主張：伊於民國98年12月31日向被上訴人張錦綿承租坐落○○縣○○鄉○○段223、262、265地號土地及同段225、259地號土地（下合稱系爭土地，262、265地號土地合稱262等2筆土地）內之一條6米道路，102年5月16日再續訂租約（下稱系爭租約），租期自同年1月1日起至107年12月31日止，前兩年租金為每年新臺幣（下同）39萬元，其後為每年42萬元。

伊於系爭土地經營悠客馬術渡假村（下稱馬術渡假村），飼養、畜牧馬匹、供遊客進行馬術體驗，屬土地法第106條所定之耕地租用；

又於系爭土地建築馬廄、馬場、倉庫、員工辦公室、宿舍及餐廳，亦屬同法第104條所定之基地租賃。

張錦綿於第一審判決附表（下稱附表）所示時間，將262等2筆土地等之應有部分出賣予被上訴人林佳霖（下稱系爭買賣），並完成所有權移轉登記，惟伊於張錦綿出賣262等2筆土地時，得依同法第107條、第104條規定，以同樣條件就承租範圍行使優先購買權。

伊向林佳霖分別繳納106、107年度租金，且租期屆滿後，仍由伊作為畜牧馬場使用，並持續繳交租金，依同法第109條規定，伊與林佳霖間已成立不定期限租賃關係。

爰求為：㈠先位聲明：1.確認伊對於262等2筆土地有優先購買權存在。

2.被上訴人應將上開土地，經屏東縣恆春地政事務所（下稱恆春地政事務所）於105年3月30日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷。

3.張錦綿應就上開土地如附表所示之應有部分、面積及買賣價金與伊補訂書面買賣契約，並於伊給付價金之同時，將上開土地之應有部分移轉登記予伊。

㈡備位聲明：確認伊與林佳霖間就上開土地有不定期租賃關係之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。

二、張錦綿則以：上訴人於系爭土地經營馬術渡假村，屬「營利事業」，非土地法第106條規定之耕地租用，亦非專為建築房屋而承租建築基地，無同法第104條規定之基地優先購買權。

伊為系爭買賣時曾詢問上訴人，惟其僅願以低於市價買受，未達成買賣合意；

林佳霖則以：上訴人非耕地租用，亦非基地租賃，其於106年2月15日前即已知悉系爭買賣，仍依約繳租，於租期屆滿後始起訴主張優先購買權，有違誠信原則。

伊於106年12月17日即向上訴人表示租期屆滿後不再續租，兩造間無不定期限租賃關係各等語，資為抗辯。

三、原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：上訴人於系爭土地經營馬術渡假村，實際營業項目包括馬匹買賣、住宿、餐廳、露營、騎馬體驗等營利項目；

依恆春地政事務所受臺灣屏東地方法院另案囑託於108年11月19日繪製之複丈成果圖及一審法官至現場勘驗結果，265地號土地上編號I為馬廄，262地號土地上編號G1至G4為木造屋，為馬房及員工休息室；

編號H有10個房間，為上訴人親友及員工居住使用；

編號D、E、F分別為餐廳、接待中心、木棧道及廁所。

上訴人係將包含262等2筆土地作為渡假村整體使用，無從區分使用區域。

上訴人於93年間起在262、265地號土地興建餐廳、客房供遊客住宿使用，並非單純供「畜養馬匹」使用，相關地上設施亦供作營業使用，屬營利事業，與土地法第106條規定之耕地租用有別，亦無同法第109條之視為不定期限繼續契約之適用。

系爭租約並無上訴人承租系爭土地係為建築房屋之記載，系爭土地則為農牧用地，僅能供農牧生產及其設施使用，縱違法興建宿舍，亦無從認係供建築之基地；

上訴人興建之馬廄、馬場、囤放草料農具之倉庫等，復非供人居住使用之房屋，上訴人無從主張基地之優先購買權。

且系爭租約於107年12月31日屆滿，上訴人雖於106年2月15日、107年2月22日匯款42萬元租金予林佳霖，惟系爭租約第5條已約明：期間屆滿時，非出租人同意不得再繼續承租，林佳霖於106年12月17日以存證信函通知屆期後不再續約，上訴人之女梁梅瑛亦於108年4月18日簽署承諾於同年月30日點交土地之切結書，足認上訴人對系爭買賣早已知悉，且其於租期屆滿後，已無占有262等2筆土地之正當權源，自不得再於108年5月22日起訴主張行使土地法優先購買權。

上訴人依土地法第104條、第107條、第109條規定，先位聲明請求確認其對262等2筆土地之優先購買權存在，並請求被上訴人應將上開土地之所有權移轉登記予以塗銷，及張錦綿應就上開土地與其補訂書面買賣契約，並於其給付如附表所示買賣價金同時辦理所有權移轉登記；

另備位聲明請求確認其與林佳霖間就上開土地有不定期租賃關係，均為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

四、按土地法第104條第1項所定基地承租人之優先承買權，係為調和房屋與土地之利用關係，使房屋所有權與土地利用權得結為一體，以維持房屋所有權之安定性，避免危害社會經濟，而賦予基地承租人之權利，祇須承租人以有效租約承租基地建築房屋即足當之，並未限於所租用建屋之土地須屬建地或所建築之房屋須供住宅使用。

又上開之優先購買權，為物權之先買權，基地承租人於該基地出賣於第三人時，有依同樣條件向基地所有人以意思表示，使其負有移轉其基地於自己，而自己負有支付所有人原與第三人所約定代價之義務。

該條項所側重者為基地出賣時是否為承租人，倘承租人於基地出賣時未受通知出賣及買賣條件，而無放棄或視為放棄優先承買權之情形，則其取得之優先承買權尚不因其後租賃關係屆期而受影響。

查上訴人於93年間即在承租之系爭土地經營馬術渡假村，興建餐廳、客房供住宿使用；

於102年5月16日與張錦綿訂立系爭租約時，仍在營業中，迄今在262等2筆土地仍有建物，為原審所認定之事實；

且系爭租約第6條約定：「土地上設施若非出租人同意，不得擅自變更及其加工裝飾，改造費用由承租人負擔」等語(見一審卷㈠第69頁)，似見系爭租約簽訂時，上訴人已在系爭土地搭蓋建物，經營馬術渡假村。

果爾，能否謂上訴人不得主張土地法第104條第1項規定之優先購買權？已滋疑義。

究竟系爭租約之性質為何？是否以供上訴人「建屋」作馬術渡假村使用為目的？是否受系爭土地使用分區之限制致不能租地建屋？凡此俱與上訴人得否就262等2筆土地主張土地法第104條第1項規定之優先購買權判斷，所關頗切，非無進一步研求之餘地。

次查上訴人於原審主張：張錦綿故意不通知伊土地買賣之條件，妨礙伊行使優先購買權等語(見原審卷一第310、315-316頁)。

原審未遑查明上訴人於張錦綿出賣上開土地時是否已受通知？是否知悉被上訴人約定之買賣條件？徒以上訴人於106年2月15日匯款予林佳霖時即知悉系爭買賣，系爭租約於107年12月31日屆滿，上訴人於108年5月22日租期屆滿後始起訴行使土地法第104條第1項規定之優先購買權，已無從行使，而為不利於上訴人之判決，亦嫌速斷。

本件就原審駁回上訴人先位請求部分既應廢棄，關於上訴人備位請求部分，亦應一併廢棄發回。

上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

又上訴人於第一審先位聲明僅請求林佳霖塗銷相關土地之所有權移轉登記，惟於提起上訴後，增列張錦綿亦應為上開行為（見一審卷四第37-39、263頁、原審卷一第9-10、67頁、卷二第260頁），有無為訴之追加之意？案經發回，併請注意闡明及之。

五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 112 年 7 月 19 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 陳 玉 完
法官 陳 麗 玲
法官 黃 書 苑
法官 游 文 科
法官 邱 瑞 祥
本件正本證明與原本無異
書 記 官 趙 婕
中 華 民 國 112 年 7 月 25 日