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最高法院民事判決
111年度台上字第2582號
上 訴 人 蕭朝吉
蕭玉柱
蕭林郎
蕭永豐
蕭浚二（蕭芳信之承受訴訟人）
蕭浚溶（蕭芳信之承受訴訟人）
張 草（蕭芳遠之承受訴訟人）
蕭銘杰（蕭芳遠之承受訴訟人）
蕭渝倩（蕭芳遠之承受訴訟人）
蕭銘昇（蕭芳遠之承受訴訟人）
蕭平賜（蕭樹苡之繼承人）
蕭昌峻（蕭樹苡之繼承人）
蕭平鏞（蕭樹苡之繼承人）
蕭木籐（兼蕭壬寅之繼承人）
蕭瑞彬（蕭壬寅之繼承人)
蕭孟華（蕭壬寅之繼承人）
蕭財政（蕭壬寅之繼承人）
蕭碧鴻（蕭壬寅之繼承人）
蕭中明（蕭樹寅之繼承人）
蕭名彥（蕭樹寅之繼承人）
蕭麗華（蕭樹寅之繼承人）
蕭仁榮（蕭隆盛之繼承人）
蕭仁貴（蕭隆盛之繼承人）
蕭榮敬（蕭隆盛之再轉繼承人）
蕭琳霖（蕭隆盛之再轉繼承人）
蕭自由（蕭隆盛之繼承人）
蕭平貴（蕭勳之繼承人)
蕭平種（蕭勳之繼承人）
蕭平益（蕭勳之繼承人）
蕭平隆（蕭勳之繼承人）
蕭俊傑（蕭上秦之繼承人）
蕭俊齊（蕭上秦之繼承人）
蕭 錦（蕭上秦之繼承人）
蕭秀疋（蕭上秦之繼承人）
蕭伯昇（蕭丁遇之繼承人）
蕭讚煌（蕭上偉之繼承人）
蕭讚堃（蕭上偉之繼承人）
共 同
訴訟代理人 黃勝雄律師
上 訴 人 蕭清源（蕭惟訪之再轉繼承人）
訴訟代理人 劉淑華律師
上 訴 人 蕭張錫（蕭芳信之承受訴訟人）
許蕭閃（蕭芳信之承受訴訟人）
蕭淑莉（蕭芳信之承受訴訟人）
蕭慧玲（蕭樹苡之繼承人）
劉蕭現（蕭壬寅之繼承人）
呂蕭隨（蕭壬寅之繼承人）
蕭幸君（蕭壬寅之繼承人）
劉克昌（蕭壬寅之再轉繼承人）
劉炳林 (蕭壬寅之再轉繼承人)
劉春李（蕭壬寅之再轉繼承人）
劉家豪（蕭壬寅之再轉繼承人）
劉思嫻（蕭壬寅之再轉繼承人）
劉思瑩（蕭壬寅之再轉繼承人）
蕭伯榮（蕭丁遇之繼承人）
文巽洋（蕭丁遇之繼承人）
文建鋐（蕭丁遇之繼承人）
蕭秀美（蕭丁遇之繼承人）
蕭秀貞（蕭丁遇之繼承人）
蕭鎂妤（蕭丁遇之繼承人）
文巽舟（蕭丁遇之繼承人）
蕭 辨（蕭上偉之繼承人）
蕭秀媚 (蕭上偉之繼承人)
被 上訴 人 明華建築開發股份有限公司
法定代理人 蕭國華
訴訟代理人 宋永祥律師
鄭志誠律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國111年6月28日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（109年度重上字第54號)，提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由本件原審判命上訴人將如原判決附表（下稱附表）二項次1、2、4至10、12至18「變更、追加後之上訴聲明（含未變更之上訴聲明）」欄所示建物及地上物（下以建物項次分稱，合稱系爭建物）拆除，將占用之土地返還被上訴人；
其中建物4、5、7至 10、12、13、15、16、18為公同共有建物，其訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，故上訴人蕭浚二以次2人、蕭平賜以次3人、蕭木籐以次5人、蕭伯昇、蕭讚煌以次2人，提起第三審上訴，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，其效力及於未提起上訴之同造當事人依序蕭張錫以次3人、蕭慧玲、劉蕭現以次9人、蕭伯榮以次7人、蕭辨以次2人，爰將之併列為上訴人，合先敘明。
次查被上訴人主張：坐落彰化縣○○鄉○○段如附表一「占用土地地號」欄所示地號土地（下稱系爭土地）原為第一審共同原告祭祀公業蕭光孕、訴外人祭祀公業蕭德儀（下合稱系爭公業）所有，系爭公業於民國106年3月29日由管理人即訴外人蕭協春代表與伊簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），將系爭土地出賣予伊，並於107年5月14日辦畢所有權移轉登記。
如原判決附圖一、二（下稱附圖）所示未辦理保存登記之系爭建物，係蕭朝吉、蕭玉柱、蕭林郎、蕭永豐（下稱蕭朝吉等4人），及其餘上訴人之被繼承人無權占有系爭土地原始起造，並由蕭朝吉等4人以外之上訴人先後繼承而公同共有，其事實上處分權人如附表一所示等情，依民法第767條規定，並於原審減縮聲明，求為命上訴人將系爭建物拆除，將占用之土地返還伊之判決。
嗣於原審主張：上訴人為系爭公業之派下，原為系爭土地公同共有人，系爭契約存在於伊與上訴人間。
伊已給付全部價金，上訴人應依約將系爭土地以空地狀態點交予伊等情，追加依買賣契約關係，求為命上訴人為同一給付之判決（被上訴人逾上開請求之訴，未繫屬本院，不予贅敘）。
上訴人則以：伊及伊被繼承人均為系爭公業派下，系爭土地原為系爭公業祀產，蕭協春非系爭公業之合法管理人，其逕將系爭土地出賣予被上訴人，屬無權處分、脫法行為，被上訴人不得對伊行使系爭土地所有權。
系爭公業於清朝即設立，系爭土地上除建有供奉歷代祖先之三合院外，其餘土地分配由各房派下建屋居住，派下全體就系爭土地有分管契約存在，被上訴人明知仍買受系爭土地，請求伊拆屋還地，濫用權利且違反誠信原則。
系爭土地為系爭公業派下全體公同共有，派下就各自分管部分土地興建系爭建物，嗣僅系爭土地出售予被上訴人，依民法第425條之1第1項規定，推定在系爭建物得使用期限內，有租賃關係存在，被上訴人不得請求伊拆除系爭建物等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審就上開部分所為被上訴人敗訴之判決，依其上訴及追加之訴，改判如其聲明，係以：上訴人為系爭公業派下，系爭土地原為系爭公業所有，系爭公業於106年3月29日由斯時之管理人蕭協春代表與被上訴人簽訂系爭契約，將系爭土地出賣予被上訴人，並於107年5月14日辦畢所有權移轉登記，為兩造所不爭執。
次查上訴人雖抗辯：蕭協春非系爭公業之合法管理人，其未依法定程序召集派下員大會，亦未依法取得派下書面同意，逕將系爭土地出賣予被上訴人，屬無權處分、脫法行為等語。
惟系爭土地業以買賣為原因移轉登記為被上訴人所有，依民法第759條之1第1項規定，在該移轉登記未經塗銷前，被上訴人得對上訴人行使土地所有權人之權利。
系爭建物之事實上處分權人如附表一所示，其占有系爭土地之位置及面積如附圖所示。
系爭公業設立於清朝，派下各房長期占用系爭土地特定部分而默示成立分管契約。
惟系爭公業將系爭土地全部讓與被上訴人，被上訴人非與系爭公業之派下共有系爭土地，原存在於系爭土地之分管契約，因系爭土地已非系爭公業所有而消滅。
上訴人以各派下就系爭土地有分管契約為由，對被上訴人主張系爭建物有權占有系爭土地，尚屬無據。
系爭公業未辦理法人登記，登記於系爭公業名下土地，實屬派下全體公同共有，系爭公業派下就系爭土地默示成立分管契約，同意派下（公同共有人）就分管部分土地興建系爭建物使用、收益，於系爭公業出售系爭土地時，系爭建物所有人與系爭土地所有人間，固得類推適用民法第425條之1第1項規定，推定在系爭建物得使用期限內，有租賃關係存在。
惟門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○巷13號房屋（下稱13號房屋），木石磚造、面積50.8平方公尺，納稅義務人為蕭芳遠，106年課稅現值為新臺幣（下同）1萬4,300元，61年1月起課，折舊年數42年；
同上巷15號房屋（下稱15號房屋），面積50.8平方公尺，納稅義務人為蕭惟訪，95年課稅現值為1萬5,600元，57年1月起課，折舊年數35年；
蕭朝吉、蕭樹寅均稱：在系爭土地上居住幾十年等語；
蕭自由自陳：伊從60幾年繳納房屋稅到現在；
蕭永豐自陳：系爭建物已存在數十年；
及系爭建物之照片，足見系爭建物現況均已老舊。
依財政部106年2月3日台財稅字第10604512060號令修正發布之固定資產耐用年數表，住宅用房屋之耐用年數，木造者為10年，磚構造者為25年，加強磚造者為35年，顯見系爭建物已超過耐用年數甚多，殘餘使用價值所剩無幾，已逾其使用期限，難認有保護其使用權之必要。
上訴人主張系爭建物基於租賃關係有權占有系爭土地，亦無可採。
系爭建物無權占有被上訴人所有之系爭土地，被上訴人本於土地所有權人地位，請求上訴人拆除系爭建物，返還占用之土地，乃權利之正當行使，目的在回復其所有物，非以損害他人為主要目的，自未濫用權利或違反誠信原則。
故被上訴人依民法第767條規定，請求上訴人將系爭建物拆除，返還占用之土地，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1第1項定有明文。
此項登記之推定力，觀其立法意旨，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。
該直接前手之真正權利人以外之人，須依法定程式塗銷登記名義人之登記，始得推翻其登記之推定力。
如直接前手為真正權利人，於第三者信賴登記而取得土地權利之前，真正權利人非不得對登記名義人主張登記原因之無效或撤銷。
上訴人為系爭公業派下，系爭土地原為系爭公業所有，為派下全體公同共有，經蕭協春以系爭公業管理人之身分，將系爭土地出賣予被上訴人，並辦畢所有權移轉登記，為原審認定之事實。
果爾，上訴人於事實審抗辯：蕭協春非系爭公業之合法管理人，其未依法定程序召集派下員大會，亦未依法取得派下書面同意，逕將系爭土地出賣予被上訴人，屬無權處分、脫法行為等語。
倘非虛妄，能否謂上訴人不得以其為系爭土地之真正權利人身分而對抗被上訴人，即不無研求之餘地。
原審見未及此，遽謂在該移轉登記未經塗銷前，被上訴人得對上訴人行使土地所有權人之權利，已有未合。
次按物之出賣人在買賣標的物未交付前之繼續占有，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有，不因所有權移轉登記已完成而有異。
被上訴人既主張系爭契約存在於伊與上訴人間，上訴人應依約將系爭土地以空地狀態點交予伊。
則上訴人在系爭土地未交付前繼續占有，能否謂係無權占有，被上訴人得依民法第767條規定請求上訴人拆屋還地，亦非無疑。
原審未詳查審認，遽謂被上訴人得依民法第767條規定，請求上訴人拆屋還地，亦有未合。
又土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項定有明文。
所稱房屋得使用期限，應以房屋通常使用之狀態，斟酌其使用安全性、社會經濟狀況等情形，依社會通常之觀念以為認定。
原審係認系爭公業派下公同共有系爭土地，派下各就約定分管部分土地興建建物，嗣系爭土地出售予被上訴人，得類推適用民法第425條之1第1項規定，推定在系爭建物得使用期限內，有租賃關係存在。
則上訴人於事實審抗辯：系爭土地上建有三合院即13號房屋，於正廳供奉系爭公業歷代祖先，其餘土地由各房派下建屋居住，系爭建物於被上訴人買受時均有人居住使用等語（見原審卷一289頁以下、427頁、卷二181頁以下），並提出照片為證據（見第一審卷二321頁、原審卷一399頁、卷二131頁、175頁、卷三131頁以下)，自攸關系爭建物得使用之期限、有否租賃關係。
原審未予審酌及查明上開事項，復未敘明13號房屋、15號房屋係如附圖所示何編號之建物，遽以前揭理由謂系爭建物已逾使用期限、無租賃關係，進而為上訴人不利之判決，尚有未洽。
上訴論旨，指摘原判決於其不利部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。
依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 1 月 12 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 陳 國 禎
法官 李 瑜 娟
法官 邱 景 芬
法官 高 榮 宏
法官 鄭 純 惠
本件正本證明與原本無異
書 記 官 陳 雅 婷
中 華 民 國 112 年 1 月 18 日
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