最高法院民事-TPSV,111,台上,2605,20230719,1

最高法院民事判決
111年度台上字第2605號
上 訴 人 余東遠
訴訟代理人 吳莉鴦律師
被 上訴 人 林瑞育
張聰明
王大益
洪素珠
謝杏芬
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國111年7月6日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（110年度上字第110號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。

理 由本件上訴人主張：被上訴人林瑞育代理其餘被上訴人張聰明等4人於民國108年1月11日與伊簽立土地買賣契約（下稱A契約），約定以總價新臺幣（下同）600萬元，出賣如原判決附表（下稱附表）一所示土地；

復於同年1月30日與伊簽立另份土地買賣契約（下稱B契約），約定以總價280萬元，出賣如附表二所示土地，並收受A、B契約之簽約款依序為60萬元、28萬元。

依約被上訴人應於同年3月4日完成備證用印，由伊給付備證用印款。

詎張聰明否認授權林瑞育代理其簽立B契約，拒不配合用印，經伊於108年7月12日催告其於7日內履行，屆期不履行即解除契約，經其於同年月15日收受，竟未履行，A、B契約自已解除，依約被上訴人應連帶加倍返還定金176萬元（880,000×2）、遲延違約金61萬6,000元、仲介費11萬6,000元，扣除林瑞育、被上訴人王大益各已給付伊43萬元，猶有163萬2,000元（1,760,000＋616,000＋116,000－430,000－430,000）尚未給付等情。

爰依A、B契約第7條第4項、第10條第3項、第4項約定，或民法第227條、第229條、第231條、第249條第3款、第254條規定，求為命被上訴人連帶給付伊163萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。

被上訴人林瑞育、王大益則以：被上訴人合夥投資土地，並授權林瑞育與上訴人簽立A、B契約，張聰明事後違約拒絕於B契約用印，應由其自負違約責任，且違約金約定過高，應予酌減。

被上訴人洪素珠、謝杏芬、張聰明並以：伊等僅授權林瑞育出面議價，未授權林瑞育代理簽立A、B契約，亦無表見代理之情形，且事後伊等未承認林瑞育之無權代理行為。

縱認A、B契約成立，惟上訴人未將備證用印款存入履約保證帳戶，伊等已為同時履行抗辯，上訴人解除契約不合法各等語，資為抗辯。

原審就上開部分廢棄第一審所為上訴人勝訴部分之判決，改判駁回上訴人該部分之訴；

及維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴，係以：被上訴人合夥投資土地，約定推舉林瑞育為合夥執行人，林瑞育以全部合夥人之名義，先後與上訴人簽立A、B契約，出賣如附表一、二所示土地，上訴人已分別給付簽約款60萬元、28萬元，為兩造所不爭執。

次查依王大益陳稱：合夥人曾開會同意由林瑞育全權處理合夥土地買賣事宜，農保地每分地只要超過18萬元，林瑞育就可以自行成交等語；

謝杏芬於另案亦陳述：賣地的時候都是林瑞育去談價錢，林瑞育會在line通知其他合夥人，約其他合夥人開會，再報告誰要買地、多少錢等語，堪認張聰明等4人曾授權林瑞育執行出售合夥土地事宜，然附表一、二所示土地之使用分區部分為丙種建築用地，部分未編定，並非全為農保地，非可由林瑞育自行決定出賣，佐以林瑞育曾於108年1月3日在合夥人line群組，表示A契約土地有人要買450萬元，同年1月6日再表示買方願意加價至500萬元，益見林瑞育就合夥土地出賣前須徵得其他合夥人同意。

次查林瑞育在合夥人line群組以上開留言報告A契約之出價後，張聰明等4人並未回覆，而上訴人亦不爭執林瑞育代理張聰明等4人簽立A、B契約所出具張聰明等4人之授權書均係由其自行代簽，是林瑞育代理張聰明等4人簽立A、B契約，未得其等授權，固堪認定。

惟林瑞育於108年1月11日與上訴人簽立A契約後，當日晚上9時10分在上開群組發送已簽立A契約之訊息，王大益於同日晚上9月12分回覆：「好期待」；

而張聰明、謝杏芬代理人涂歲明、洪素珠代理人洪天寶於108年1月26日合夥人會議中，就林瑞育報告簽立A契約細節，亦未為任何反對之意思表示，應認其4人事後亦已承認林瑞育代理簽立A契約。

依證人即承辦本件之地政士陳惠芬所述，張聰明等4人事後均承認林瑞育代理其等簽立A契約，各交付印鑑證明予陳惠芬，以供辦理A契約土地所有權移轉登記之用，但僅洪素珠、謝杏芬、王大益、林瑞育各交付印鑑證明予陳惠芬，以供辦理B契約土地移轉登記之用，張聰明則未交付，難認張聰明事後承認林瑞育代理其簽立B契約之行為。

佐以張聰明已於108年5月23日寄發存證信函予本件買賣之仲介許麗梅，表明林瑞育無權代理其簽立B契約及移轉不動產物權，經上訴人及許麗梅收受，張聰明顯已拒絕承認林瑞育代理其簽立B契約，是B契約對其不生效力。

B契約並未約定各筆土地價格，而係就全部土地約定總價金，且依該契約第7條第4項約定出賣人應負連帶責任，陳惠芬亦證稱：簽約時，是約定整筆一起賣，沒有分拆每筆土地買賣價金是多少等語，足見兩造已合意就B契約標的約定為不可分，B契約既對張聰明不生效力，則應認B契約對被上訴人全部無效。

A、B契約既係不同契約，無給付標的不可分之情形，縱上訴人有意將A、B契約買受之土地均作為渡假村使用，須被上訴人將附表一、二所示全部土地出賣才願意購買，然此係上訴人之個人動機，尚難認A、B契約有聯立契約之性質。

復查依A契約第2條第3項、第6條第1項約定，上訴人給付備證用印款與被上訴人交付土地過戶所需書狀、證明文件及用印，應同時履行，乃上訴人並未履行其給付備證用印款之義務，即以存證信函催告被上訴人履行用印義務，逾期不履行即解除契約，其催告及解約並不合法，不生解除A契約之效力。

上訴人既未給付A契約備證用印款，且張聰明、洪素珠、謝杏芬已於本件審理中為同時履行抗辯，被上訴人就A契約不負遲延責任，上訴人無從請求給付遲延違約金，且B契約復已確定無效，上訴人亦不得請求連帶加倍返還定金及賠償仲介費等詞，為其判斷之基礎。

按債務人享有同時履行抗辯者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責。

故雙務契約當事人所負債務均屆清償期，一方當事人未依債務本旨提出自己之給付，係就自己所負債務應否負給付遲延責任，尚非不得催告他方履行所負之債務，他方在未行使同時履行抗辯權以前，仍應負遲延責任。

查林瑞育代理張聰明等4人，以被上訴人名義與上訴人簽立A契約，A契約業經張聰明等4人事後承認而生效，依該契約第2條第3項、第6條第1項約定，被上訴人應將附表一所示土地過戶所需之書狀及證明文件備齊並蓋妥印鑑章交由承辦地政士，上訴人則應將A契約之備證用印款存入履約保證帳戶，雙方應同時履行。

上訴人於108年7月12日催告被上訴人應於7日內完成備證用印之履約事宜，逾期不履行即解除契約，經其等於同年月15日收受，屆期張聰明仍未履約，為原審認定之事實。

果爾，能否謂上訴人未將備證用印款存入履約保證帳戶以前，不得催告被上訴人履行備證用印義務？張聰明經上訴人催告後猶未履行，是否不應負遲延責任？即非無疑。

乃原審逕謂上訴人將備證用印款存入履約保證帳戶前所為催告被上訴人履約及解除契約均不合法，進而為不利於上訴人之判斷，已嫌速斷。

次查上訴人於事實審主張：依地政士陳惠芬之證述，A、B契約簽立後，被上訴人即已分別交付2份印鑑證明予陳惠芬，供辦理A、B契約之土地移轉登記之用，足見張聰明等4人對林瑞育代理其等簽約知情並同意，A、B契約對被上訴人均已確定生效，張聰明事後雖反悔而向陳惠芬取回1張印鑑證明（用以辦理B契約土地移轉登記），於B契約效力不生影響等語（見原審卷二第130頁）。

攸關林瑞育代理張聰明簽立B契約，是否因張聰明已交印鑑證明，為事後承認而生效之判斷，係屬重要之攻擊方法。

原審未於判決書理由項下記載其取捨之意見，並有判決不備理由之違法。

上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。

依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 112 年 7 月 19 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 張 競 文
法官 王 本 源
法官 蕭 胤 瑮
法官 謝 說 容
法官 賴 惠 慈
本件正本證明與原本無異
書 記 官 王 宜 玲
中 華 民 國 112 年 7 月 28 日