最高法院民事-TPSV,111,台上,2865,20230104,1

最高法院民事判決
111年度台上字第2865號
上 訴 人 錦鋒開發股份有限公司

法定代理人 郭博裕
訴訟代理人 林堡欽律師
被 上訴 人 榮剛材料科技股份有限公司

法定代理人 王炯棻
訴訟代理人 李玲玲律師
上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於中華民國111年8月2日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（110年度重上字第56號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決關於駁回上訴人請求拆除地上物、返還土地之訴，及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院臺南分院。

理 由

一、上訴人主張：坐落臺南市○○區○○段000、000、000、000地號土地（下稱系爭土地）均為伊所有。

被上訴人與伊簽訂租賃合約，約定租期自民國105年10月1日至108年9月30日（下稱系爭租約），其間被上訴人於系爭土地上興建如第一審判決附圖所示地上物（下稱系爭地上物）。

租期屆滿後，伊要求被上訴人拆除系爭地上物、返還系爭土地，未獲置理。

爰依系爭租約第5條第3項約定（下稱系爭約定）、民法第455條、第767條第1項規定，擇一求為命被上訴人拆除系爭地上物、返還系爭土地之判決（未繫屬本院者，不另贅述）。

二、被上訴人辯以：系爭土地坐落柳營科技工業區内，有轉售限制條件，須土地建有建蔽率不小於20%之建物，並取得機關許可出售之文書，始得出售。

上訴人公司董事會決議將系爭土地先租後售予伊，兩造遂於103年10月15日簽立租賃合約書（下稱103年租約），租期為103年10月1日至105年9月30日止，屆期後則續立系爭租約。

伊於系爭租約租期將屆前之108年1月，函請上訴人提前會商續訂新約、租金調整、土地租售等事宜，均遭拒絕，復於租期屆至後更請求伊拆除系爭地上物。

然依系爭約定之反面解釋，伊於租期屆至後，就系爭地上物並無拆遷義務，上訴人所為有違誠信原則，並屬權利濫用等語。

三、原審廢棄第一審所為命被上訴人拆除系爭地上物、返還系爭土地之判決，改判駁回上訴人此部分之訴，理由如下：㈠系爭土地為上訴人所有，兩造簽訂系爭租約，約定租期自105年10月1日至108年9月30日。

而系爭土地上之系爭地上物，均為被上訴人所興建及設置，迄今仍為其占有，為兩造所不爭執。

㈡稽諸系爭租約第4條第4項約定，證人何天佐證詞，上訴人103年7月14日董事會議事錄、被上訴人土地租賃會議紀錄及申議書、103年租約、補充協議、柳營科技工業區第二期開發區土地出售要點第57點（下稱轉售限制規定）等件，參互以觀，堪認上訴人出租系爭土地，同意被上訴人於其上建廠，俟符合轉售限制規定後，再轉售予被上訴人，並將被上訴人前已給付之租金作為買賣價金之一部分。

㈢依系爭約定內容，以被上訴人不再續租亦未或無法依系爭租約第4條第4項約定辦理時，始有將系爭地上物清除或搬遷之義務，且不以被上訴人於租期屆滿前已為續租或價購為必要。

又參以兩造間於系爭租約屆期前後往來之信函、存證信函，可見被上訴人非無續租及協議購置系爭土地之意，於租期屆滿時，自無依系爭約定、民法第455條、第767條第1項規定，拆除系爭地上物，返還系爭土地之義務。

㈣從而，上訴人依系爭約定、民法第455條、第767條第1項規定，請求被上訴人拆除系爭地上物、返還系爭土地，並無理由，應予駁回。

四、本院之判斷：㈠解釋契約，應探求當事人立約時之真意，於文義上及論理上詳為推求，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥於契約之文字或截取其中一二語，任意推解致失其真意。

㈡兩造訂有系爭租約，上訴人將系爭土地出租予被上訴人，供其建廠使用，租期自105年10月1日起至108年9月30日止，於該租約第4條第4項約定，俟符合轉售限制規定後，可協議將系爭土地轉售予被上訴人，並將前已給付之租金作為買賣價金之一部分，為原審認定之事實。

而觀諸系爭約定明載：「若租約期滿，甲方（即被上訴人）不再續租亦未或無法依本約第4條第4項約定辦理時，甲方有義務將地上物清除或搬遷，並應回復租賃標的原狀」等情，依其文義觀之，似見租期屆滿時，被上訴人如未續租，亦未依系爭租約第4條第4項約定內容，向上訴人購買系爭土地，即應負拆除地上物、回復原狀之義務，並未言及其他。

倘若如此，能否溢出其文義，以反面解釋方式，認被上訴人向上訴人表達有續租或價購系爭土地之意願時，即不論有無上訴人之同意，均毋庸負該約定回復原狀之義務，且不以於租期屆滿前已為該表示為必要？又如兩造遲未就續租或買賣之必要之點達成合意，可任由被上訴人繼續無權占有系爭土地，是否符合當事人訂立系爭約定時之真意？均非無再加斟酌之餘地。

況觀諸兩造於系爭租約屆期前後，往來之信件、存證信函（見一審卷一67至70、209至224頁），被上訴人似於107年11月起即拒付租金，且僅催請上訴人商討降低租金、續訂租約、租售相關事宜，從未表明屬契約必要之點之租金或買賣價金數額，遑論與上訴人達成續租或購買之意思表示合致。

如果屬實，被上訴人於租期屆滿前，是否已向上訴人為繼續租賃或購買系爭土地之要約？有無另取得占有系爭土地之正當權源？等節，攸關被上訴人於租期屆滿時，應否依系爭約定負回復系爭土地原狀義務之判斷，自應調查審認。

原審未依上開解釋契約之標準，詳為探求當事人訂立系爭約定之真意，逕為反面解釋，復未遑細究上開證據，徒以被上訴人非無續租及協議購置系爭土地之意，即認無系爭約定之適用，進而為不利上訴人之認定，除違反證據法則外，亦與上開解釋契約之原則有違。

上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，非無理由。

五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 112 年 1 月 4 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 沈 方 維
法官 鍾 任 賜
法官 陳 麗 芬
法官 蔡 和 憲
法官 方 彬 彬
本件正本證明與原本無異
書 記 官 王 秀 月
中 華 民 國 112 年 1 月 16 日