最高法院民事-TPSV,112,台上,134,20230421,1

最高法院民事判決
112年度台上字第134號
上 訴 人 陳春成
訴訟代理人 張晶瑩律師
被 上訴 人 陳國財
訴訟代理人 石繼志律師
上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華民國111年8月10日臺灣高等法院高雄分院第二審判決（111年度重上字第9號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決廢棄，發回臺灣高等法院高雄分院。

理 由

一、本件上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段000地號、000地號、000-1地號土地（下合稱系爭土地）及其上同段000建號建物即門牌號碼：高雄市○○區○○○路0○0號房屋暨增建部分（下稱系爭房屋），原為兩造父親陳土石所有。

陳土石於民國89年10月6日將系爭房屋贈與伊，於90年8月28日將系爭土地贈與訴外人即兩造之母陳黃膾，陳黃膾再分別於92年2月21日、93年7月7日將系爭土地贈與兩造及訴外人陳國基分別共有（兩造應有部分各100分之32、陳國基應有部分100分之36）。

依民法第425條之1規定，伊就系爭土地有法定租賃關係存在。

嗣伊訴請分割系爭土地，經判決准予變價分割確定後，被上訴人執以聲請拍賣系爭土地，由臺灣橋頭地方法院108年度司執字第4020號強制執行事件受理（下稱系爭執行事件），嗣由被上訴人於110年1月19日拍定系爭土地。

伊為系爭土地之法定租賃關係承租人，自得對系爭土地主張優先購買權等情，爰依土地法第104條第1項或類推適用民法第426條之2規定，擇一求為確認伊就系爭執行事件所拍賣之系爭土地有優先購買權存在之判決。

二、被上訴人則以：土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項規定之適用，僅在租地建屋的意定租賃關係，不含法定租賃關係在內。

況依民法第757條物權法定主義，不宜類推適用而創設優先承買權，否則買受人無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安定性等語，資為抗辯。

三、原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：系爭房屋、系爭土地原同屬陳土石所有，陳土石於89年10月6日以贈與為原因，將系爭房屋所有權移轉予上訴人；

於90年8月28日以贈與為原因，將系爭土地所有權移轉予陳黃膾。

陳黃膾嗣於92年2月21日以贈與為原因，移轉系爭土地所有權應有部分各100分之32予兩造；

於93年7月7日以贈與為原因，移轉系爭土地所有權應有部分100分之36予陳國基，則依民法第425條之1第1項規定，上訴人於系爭房屋坐落系爭土地部分，於得使用期限內，有法定租賃關係。

又土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項所規定之「承租人」，係指「意定租賃關係」之承租人，並不包含民法第425條之1第1項之「法定租賃關係」承租人在內。

從而，上訴人依土地法第104條第1項規定或類推適用民法第426條之2規定，訴請確認上訴人就系爭執行事件所拍賣之系爭土地有優先承買權，為無理由等詞，為其判斷之基礎。

四、按土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，藉以充分發揮土地利用價值。

依其立法目的預設之規範價值，其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人。

查系爭土地及系爭房屋暨增建部分，原同屬陳土石所有，陳土石於89年、90年間分別將系爭房屋、系爭土地所有權移轉予上訴人、陳黃膾。

陳黃膾再移轉土地應有部分予兩造及陳國基，上訴人系爭房屋坐落系爭土地部分，為法定租賃關係之承租人，雖為原審所認定之事實。

惟原審未遑究明土地法第104條非僅限於租用基地建築房屋關係，其條文內容亦無此限制，乃逕以民法第425條之1規定推定之租賃關係，無土地法第104條第1項之適用，遽為上訴人不利之認定，即有可議。

上訴意旨，指摘原判決失當，求予廢棄改判，非無理由。

五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 112 年 4 月 21 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 林 恩 山
法官 邱 瑞 祥
法官 吳 青 蓉
法官 許 紋 華
法官 謝 說 容
本件正本證明與原本無異
書 記 官 王 宜 玲
中 華 民 國 112 年 5 月 1 日