最高法院民事-TPSV,112,台上,1640,20230831,1

最高法院民事判決
112年度台上字第1640號
上 訴 人 葉映伶
訴訟代理人 陳樹村律師
林威谷律師
上 訴 人 信宇投資股份有限公司

法定代理人 趙文嘉
訴訟代理人 矯恆毅律師
上列當事人間請求解除契約等事件，兩造對於中華民國112年3月29日臺灣高等法院高雄分院第二審判決（111年度重上字第119號），各自提起上訴，本院判決如下：

主 文

兩造上訴均駁回。

第三審訴訟費用由兩造各自負擔。

理 由

一、上訴人葉映伶主張：㈠伊於民國106年3月10日與對造上訴人信宇投資股份有限公司(下稱信宇公司)簽訂預售屋買賣契約書(下稱系爭契約），購買坐落○○市○○區○○段三小段599、601、602地號土地上「遠雄THE ONE」(下稱系爭建案)編號B02棟第25樓房屋及地下7層編號第82、83號停車位（下稱系爭房地），約定總價款新臺幣(下同)7350萬元，已給付2999萬9000元。

㈡兩造於系爭契約第7條第3項第4款以手寫特約載明：如貸款不足額之原因係不可歸責於雙方，雙方同意另行磋商差額部分之付款方式，協商不成，雙方同意解除契約，信宇公司應將伊已繳價金無息返還（下稱系爭特約）。

嗣伊無法覓得訴外人合作金庫商業銀行前金分行（下稱合庫銀行）、台新國際商業銀行(下稱台新銀行)所要求額外提供保證人而未獲核貸，顯非可歸責於伊，兩造即應依系爭特約協商。

詎信宇公司未與伊協商，逕發函催告伊付清剩餘款項，復解除系爭契約，自不生效力。

㈢訴外人即信宇公司之履行輔助人郭昱德於110年7月7日向伊表示，信宇公司同意提供系爭建案A05棟30樓房屋更換系爭契約標的，此屬貸款未過後之協商行為，惟兩造因無共識協商不成，依系爭特約伊得解除系爭契約，扣除信宇公司已返還1897萬4000元，尚應給付伊1102萬5000元。

如認伊不得解除系爭契約，惟信宇公司主張之違約金顯然過高，應酌減至零，亦應返還所受價金之不當得利。

㈣依系爭契約之約定、民法第179條規定，求為命信宇公司給付伊1102萬5000元，及加計自110年6月10日起算法定遲延利息之判決。

二、信宇公司抗辯：㈠葉映伶於簽訂系爭契約時，另簽立載明高價住宅之房貸上限最高為6成之同意書(下稱系爭同意書)，其先指定合庫銀行辦理貸款未果，乃轉由伊介紹台新銀行辦理，仍未獲核貸，伊於110年4月1日通知葉映伶未配合辦理銀行貸款手續，將視同不需辦理貸款，應於7日內付清價金，逾期視同違約，惟其仍未依約履行，伊因而於同年6月10日通知解除系爭契約，並依約沒收總價款15%作為違約金，將餘額1897萬4000元提存於臺灣高雄地方法院(下稱高雄地院)。

㈡伊已給付訴外人遠雄房地產發展股份有限公司（下稱遠雄房產公司）銷售酬庸489萬9000元，復需額外支出地價稅、房屋稅，加計如葉映伶依約履行，可得之淨利潤735萬元，足見系爭契約所約定之違約金，並無過高。

三、原審廢棄第一審所為關於駁回葉映伶請求給付402萬5000元，及加計自判決確定翌日起算法定遲延利息部分之判決，改命信宇公司如數給付，並維持第一審所為駁回葉映伶請求給付逾402萬5000元本息部分之判決，駁回葉映伶之其餘上訴。

理由如下：㈠兩造於106年3月10日簽訂系爭契約，由葉映伶向信宇公司購買系爭房地，約定總價款7350萬元，葉映伶已給付2999萬9000元。

信宇公司陸續於109年10月30日、同年12月16日通知葉映伶依系爭契約第7條第3項完成貸款，逾期依同條項第2款視同不需貸款，應依同條項第8款付清價金；

復於110年4月1日通知葉映伶付清貸款金額4409萬元，否則依系爭契約第25條第4項辦理。

信宇公司嗣於110年6月10日通知解除系爭契約，並沒收總價款15%即1102萬5000元作為違約金，及將餘額1897萬4000元提存於高雄地院，業經葉映伶取回等事實，為兩造所不爭。

㈡綜合系爭契約及同意書之約定、確認書、信宇公司函、合庫銀行函、台新銀行函、存證信函等件，參互以觀，足見信宇公司已告知葉映伶申請房貸之相關規定及上限，葉映伶應於信宇公司通知辦理貸款日起20日內辦妥貸款手續，惟因葉映伶自身財力證明不足而須加保，其未配合合庫銀行或台新銀行完成貸款手續，依約即應於7日內付清貸款金額，無依系爭特約磋商差額部分付款方式之餘地。

系爭特約既已明確表示當事人之意，自無須別事探求而更曲解兩造真意。

葉映伶於信宇公司通知後既未依約履行，信宇公司依系爭契約第25條約定，解除系爭契約並沒收總價款15%即1102萬5000元作為違約金，洵屬有據。

㈢審諸證人郭昱德之證述，卷附Line對話截圖所示，足認更換系爭契約標的之方案，經銷售人員提出申請後，尚須信宇公司同意，非得逕認信宇公司已同意該換戶特案；

再者，信宇公司並未於110年6月10日通知解除系爭契約後，仍通知葉映伶驗屋，難認信宇公司同意系爭契約繼續存在。

至葉映伶於準備程序終結後，聲請傳喚證人欒克儉，核無必要。

㈣系爭契約第25條第4項約定，屬賠償總額預定性之違約金。

審酌信宇公司就系爭房地出售前，尚應負擔相關稅金，系爭建案委託遠雄房產公司銷售酬庸，及財政部核定不動產投資開發、興建及租售業同業利潤標準淨利率為10%，暨葉映伶已給付2999萬9000元，信宇公司受有相當於利息之使用利益等一切情狀，堪認信宇公司沒收總價款15%即1102萬5000元作為違約金，尚屬過高，應予酌減為700萬元，此部分葉映伶請求信宇公司返還，洵屬無稽，不能准許；

至逾此範圍之402萬5000元，即屬不當得利，葉映伶請求信宇公司返還，核屬有據，應予准許。

又約定之違約金過高，就法院酌減後得請求返還部分，應自判決確定翌日計付法定遲延利息，葉映伶請求信宇公司給付402萬5000元部分，自本判決確定翌日起加計法定遲延利息，亦屬有據；

至逾此部分，則無理由，應予駁回。

㈤從而，葉映伶依民法第179條規定，請求信宇公司給付402萬5000元，及加計自本判決確定翌日起算法定遲延利息，為有理由，應予准許；

至逾此範圍之請求，為無理由，不能准許，並敘明本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，於判決結果不生影響，爰不逐一論列，為其心證之所由得。

四、本院之判斷：㈠原審本於採證、認事之職權行使，綜合相關事證，認定兩造於106年3月10日簽訂系爭契約，由葉映伶向信宇公司購買系爭房地，約定總價款7350萬元，葉映伶已給付2999萬9000元，惟葉映伶因自身財力證明不足而須加保，未配合合庫銀行或台新銀行完成貸款手續，依約即應於7日內付清貸款金額，無依系爭特約磋商差額部分付款方式之餘地。

葉映伶於信宇公司通知後既未依約履行，信宇公司依系爭契約第25條約定，解除系爭契約並沒收總價款15%即1102萬5000元作為違約金，雖屬有據，然審酌一切情狀，認信宇公司沒收上開違約金，尚屬過高，應予酌減為700萬元，逾此範圍之402萬5000元，即屬不當得利，葉映伶請求信宇公司返還，洵屬有據；

至逾402萬5000元之請求，為無理由，不能准許。

從而，葉映伶依民法第179條規定，請求信宇公司給付402萬5000元，及加計自本判決確定翌日起算法定遲延利息，為有理由，應予准許；

至逾此範圍之請求，為無理由，不能准許。

因而廢棄第一審所為關於駁回葉映伶請求給付402萬5000元，及加計自判決確定翌日起算法定遲延利息部分之判決，改命信宇公司如數給付，並維持第一審所為駁回葉映伶請求給付逾402萬5000元本息部分之判決，駁回葉映伶之其餘上訴，核無違誤。

㈡末按，證據調查原由審理事實之法院衡情裁量，若認事實已臻明確自可即行裁判，無庸再為調查。

原審已敘明葉映伶聲請傳喚證人欒克儉，尚無必要之理由，即無不合。

上訴論旨，各就原審取捨證據、認定事實之職權行使，暨其他於判決結果無影響者，指摘原判決於己不利部分不當，聲明廢棄，均為無理由。

五、據上論結，本件兩造上訴均為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文

中 華 民 國 112 年 8 月 31 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 林 恩 山
法官 吳 青 蓉
法官 許 紋 華
法官 林 慧 貞
法官 李 寶 堂
本件正本證明與原本無異
書 記 官 王 心 怡
中 華 民 國 112 年 9 月 11 日