最高法院民事-TPSV,112,台上,2575,20231214,1

最高法院民事判決
112年度台上字第2575號
上 訴 人 林明勲
訴訟代理人 丁福慶律師
被 上訴 人 何國禎
訴訟代理人 張藝騰律師
複 代理 人 郭芸言律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國112年7月25日臺灣高等法院第二審判決（111年度重上字第410號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決關於駁回上訴人其餘上訴及命上訴人為給付，暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。

理 由

一、本件被上訴人主張：伊經訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）仲介，於民國108年9月29日與上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）及增補契約，以總價新臺幣（下同）2億2500萬元向上訴人購買坐落○○市○○區○○段000、000、000地號之乙種工業區土地（下稱系爭土地）暨其上門牌號碼○○市○○區○○○路000號廠房（即同段000建號建物，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），已付價金1500萬元，存入兩造委託辦理買賣價金履約保證事宜之合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）設置之履約保證專戶帳戶（下稱系爭專戶）內。

嗣經新北市新莊地政事務所（下稱新莊地政）測量，確認系爭房屋後方之鐵棚、磚牆（下合稱系爭增建）占用鄰地，依增補契約第10條約定之解除條件成就，系爭買賣契約為無效。

縱非無效，伊亦於109年4月7日函知上訴人解除契約，上訴人應返還伊已付價金及遲延給付之法定遲延利息。

然合泰公司將系爭專戶中160萬元付予永慶房屋以支付上訴人之仲介服務報酬，上訴人無法律上原因受有該報酬債務消滅之利益，致伊受有損害等情。

爰依民法第259條、第179條、第229條第2項、第233條第1項、第203條規定及增補契約第10條，於原審另追加依兩造與合泰公司簽立之價金履約保證申請書（下稱履保申請書）第1條第2項約定，求為命㈠上訴人應同意伊向合泰公司領取系爭專戶內之1340萬元。

㈡上訴人應給付伊按本金1340萬元計算自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息。

另於原審追加命上訴人應給付伊160萬元，及自111年7月29日起加付法定遲延利息之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。

二、上訴人則以：增補契約第10條所約定鑑界標的，係指系爭買賣契約第1條標示之合法登記土地、建物，不包括第2條所約定之鐵皮廠房、圍牆等增建部分。

系爭增建之圍牆、鐵棚占用鄰地面積分別為5.5、17.71平方公尺，為整體廠區最外側之增建物，不影響廠房使用價值及經濟價值，被上訴人解除契約，有違民法第359條及民法第148條之誠信原則。

又被上訴人因遲延給付完稅款3000萬元，伊已於109年4月27日函知依系爭買賣契約第12條第1項約定解除契約並沒收價金，被上訴人自不得請求返還已付價金。

另依履保申請書第4條約定，伊對系爭專戶内款項僅有請求權而無處分權，被上訴人請求伊同意其領取系爭專戶內款項，為命伊為一定意思表示，無給付金錢計算遲延利息之問題。

況履保申請書約定按履保銀行牌告存款利率計算專戶利息，被上訴人縱得受領系爭專戶內款項，亦無遲延利息損失。

又合泰公司係按履保申請書約定，撥付買、賣雙方應給付之仲介報酬160萬元予永慶房屋，非無法律上原因，亦非全為伊應付之仲介報酬。

縱被上訴人曾與永慶房屋協商毋庸支付仲介報酬，應由永慶房屋退還予被上訴人，非由伊全部負責等語，資為抗辯。

三、原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，並命其另給付被上訴人於原審追加之160萬元本息，無非以：㈠經永慶房屋職員鄧宇翔、吳庠羱居間仲介，兩造於108年9月29日就系爭房地簽訂系爭買賣契約及增補契約，約定買賣價金為2億2500萬元，並於同日簽訂履保申請書，共同委託合泰公司為履約保證人。

被上訴人已付簽約款1000萬元、用印款500萬元至系爭專戶內。

嗣合泰公司將160萬元撥付永慶房屋支付仲介報酬，系爭專戶內仍有餘額1340萬元。

經上訴人申請鑑界，新莊地政測量確認系爭土地無變更界址點座標，登記簿所載土地面積未變動。

系爭房屋後方之系爭增建，經新莊地政測量，占用鄰地同段000、000地號土地，鐵棚占用面積依序為8.86、8.85平方公尺，磚牆占用面積依序為3.05、2.45平方公尺。

兩造曾就系爭增建占用鄰地為協商，由上訴人補貼被上訴人25萬元拆除費用後，其自行處理，惟協議未成立。

被上訴人於109年4月7日發函予上訴人，依增補契約第10條約定，解除系爭買賣契約並請求返還已付款項。

上訴人於同年月13日函催被上訴人於文到7日內給付完稅款3000萬元，被上訴人未給付，上訴人復於同年月27日函依系爭買賣契約第12條第1項約定解除契約，沒收被上訴人已付款項等事實，為兩造所不爭，且有契約書、增補契約、履保申請書、新莊地政土地複丈成果圖、存證信函及收件回執可稽，堪信為真實。

㈡查增補契約第10條約定，雙方合意於108年10月31日前完成本標的之鑑界，鑑界後發現有占用鄰地情事，除另有協議外，雙方合意不經催告無條件解除買賣契約，乙方（即賣方）應返還甲方（即買方）已付款項。

兩造已陳明增補契約與系爭買賣契約同日訂定，被上訴人陳述鄧宇翔告知增補契約係為保障買賣雙方而訂，因新北市土地之鑑界問題較多等語，足認該條文義乃系爭買賣契約之解除條件，而非解除權之約定。

查系爭買賣契約第1條固規範買賣標的物之標示、權利範圍，第2條第1、2項載明增建及占用範圍、種類及增建之危險負擔。

而增補契約共計11條，觀其全文係就系爭買賣契約為補充或特別約定。

另據鄧宇翔通知被上訴人，新莊地政測量結果系爭房屋有占用鄰地情事，兩造協商之協議內容記載，經鑑界後發現本標的後方圍牆原本在地界內，因地籍重測致地界調整位移而有占用鄰地情事，賣方補貼買方25萬元作為拆除費用等情，足認增補契約第10條之約定，未僅限定於系爭買賣契約第1條之不動產標示，且包括系爭買賣契約第2條之增建及占用部分，而增補契約第10條既為兩造本於契約自由原則，就買賣標的物之瑕疵擔保責任所為特別約定，自排除民法第359條之適用，亦無違反民法第148條誠信原則。

民法關於既成條件雖未設明文規定，然依法理，條件之成就於法律行為成立時已確定者，該條件若係解除條件，則應認法律行為為無效。

系爭房屋後方增建之鐵棚、磚牆（即系爭增建）分別占用鄰地之事實於系爭買賣契約成立時已確定，系爭買賣契約自為無效，被上訴人得依民法第179條規定，或本於增補契約第10條約定，請求上訴人返還已付款項。

然該款項存於合泰公司所管理之系爭專戶，須請求合泰公司撥付。

依履保申請書第4、5條之約定，及合泰公司112年6月2日函，因兩造就系爭買賣契約之履行及請求返還之價金或違約金，尚有爭議，應待雙方達成書面協議、確定判決等結果，始得作為合泰公司款項撥付及系爭專戶結算之依據，為杜爭議，被上訴人請求上訴人同意其領取系爭專戶內之1340萬元，符合增補契約第10條及履保申請書之約定。

又因上訴人迄未同意合泰公司撥付系爭專戶內款項，應負給付遲延責任，依民法第229條第2項、第233條第1項及第203條規定，應自起訴狀繕本送達翌日即109年6月9日起至判決確定日止，給付以本金1340萬元計算之法定遲延利息。

系爭專戶雖可按履保銀行牌告活期存款利率計算利息，然此係兩造與合泰公司本於履保申請書所為約定，與上訴人因金錢債務給付遲延之法定遲延利息不同，對被上訴人此部分請求，不生影響。

㈢復依合泰公司111年9月1日函、永慶房屋同年10月25日函所載，合泰公司將系爭專戶1500萬元之160萬元匯給永慶房屋，代賣方即上訴人支付永慶房屋之仲介服務報酬，上訴人因系爭專戶160萬元之撥付行為，取得仲介服務報酬債務消滅之具體利益，因而致被上訴人受有損害。

但系爭買賣契約既為無效，上訴人保有此利益之歸屬，屬無法律上之原因而欠缺正當性，是被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人返還其代償仲介服務報酬160萬元本息之不當得利，自屬有據。

㈣綜上，被上訴人依民法第259條、第179條規定及增補契約第10條、履保申請書第1條第2項約定，請求上訴人同意其向合泰公司領取系爭專戶內之1340萬元，及依民法第229條第2項、第233條第1項及第203條規定，請求上訴人給付自起訴狀繕本送達翌日起至判決確定日止，依本金1340萬元按法定利率計算之利息，均有理由，應予准許。

被上訴人於原審追加依不當得利法律關係，請求上訴人給付160萬元本息，亦有理由等詞，為其判斷之基礎。

四、解釋契約，不能拘泥於契約之文字，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為判斷基礎。

查系爭買賣契約第1條約定：不動產標示及買賣權利範圍（本買賣標的應移轉範圍、標示等記載如未詳盡、悉依地政機關登記簿謄本及使用執照所載），以表列方式記載包括系爭土地、三層樓高之主建物及管理員室即警衛室之附屬建物；

第2條約定增建及占用部分，載明依現況移轉，分列增建及占用範圍、危險負擔之權利義務；

第3條確認買受人已至現場詳細檢視等。

增補契約第1條記載「出賣人表達本標的及其增建處未曾被拆除或接獲拆除通知（含公告拆除），亦未與其他區分所有權人、住戶或他人發生爭議或糾紛」、第2條記載「買賣標的建物增建位於衛生下水道工程範圍，目前尚未公告將進行施作，日後工程施作時，增建將可能必須內縮及拆除，買受人知悉此問題，並同意概括承受」等語（見臺灣臺北地方法院109年度重訴字第610號卷第17至33頁）。

兩造似已將買賣「標的」及「增建」分別標示，並分別定其應遵守之權利義務。

果爾，增補契約第10條約定應完成鑑界之「本標的」，是否非指系爭買賣契約第1條約定之買賣標的，已非無疑。

次查系爭土地之使用分區為乙種工業區，被上訴人亦主張其係購買廠房，且有上述警衛室，顯係供經營工廠。

又主建物係建於000地號土地上，000地號與000地號中夾財政部國有財產署所有斜向不規則之000地號土地（見第一審卷第289頁之複丈成果圖），前述增補契約第2條所稱位於衛生下水道工程範圍之增建部分，是否指坐落000地號土地上之建物？兩造均預見增建部分有被拆除之可能性，倘該地號上之建物被拆除，是否危及000地號土地上之增建物？只存前述之主廠房部分是否被上訴人所不得預見？又依該複丈成果圖及卷附照片，占用鄰地部分僅在最北側之磚牆及牆外之棚架（見同上卷第273至281頁），是否足使經營工廠之目的不能達成？均非無再為斟酌之餘地。

乃原審未遑詳查細究兩件契約全文，契約之主要目的及經濟價值，徒以經鑑界後，系爭增建確占用鄰地，遽認系爭買賣契約為無效，進而就此部分為上訴人不利之論斷，已欠允洽。

再者，被上訴人係請求上訴人同意其領取系爭專戶內款項，為命上訴人為一定之意思表示，無給付金錢計算遲延利息之問題，乃原審竟命上訴人給付遲延利息，於法亦有未合。

上訴論旨，指摘原判決不利部分不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。

依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 112 年 12 月 14 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 袁 靜 文
法官 林 金 吾
法官 陳 靜 芬
法官 藍 雅 清
法官 蔡 孟 珊
本件正本證明與原本無異
書 記 官 林 蔚 菁
中 華 民 國 112 年 12 月 27 日