最高法院民事-TPSV,112,台上,592,20240328,1

最高法院民事判決
112年度台上字第592號
上 訴 人 廖崇伯
廖益增
廖千惠
廖邦宏
廖俊偉
廖芊瑜
共 同
訴訟代理人 陳浩華律師
上 訴 人 潘勝峰
訴訟代理人 廖啓彣律師
上列當事人間請求損害賠償事件，兩造對於中華民國111年11月9日臺灣高等法院臺中分院第二審更審判決（110年度重上更一字第62號），各自提起上訴，本院判決如下：

主 文

原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。

理 由

一、本件上訴人廖崇伯以次6人(下稱廖崇伯等人)主張：伊等之被繼承人廖學勲於民國102年2月間已79歲，且罹患失智症，意思能力衰退，在資訊未足之情形下，經對造上訴人潘勝峰告知不實資訊，致陷於錯誤，而於同年月16日，以與當時市場合理交易價格顯不相當之新臺幣（下同）270萬元，出售其與他人共有坐落臺中市○○區○○段000、000、0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000-0、0000、0000、0000、0000、0000、0000及0000地號等17筆土地（下合稱系爭共有土地），及單獨所有同段0000-0地號土地（下稱0000-0地號土地，並與系爭共有土地合稱系爭18筆土地）予潘勝峰（下稱系爭契約）。

嗣廖學勲以受詐欺為由撤銷系爭契約，惟潘勝峰轉售系爭共有土地予第三人，未能回復原狀，應負損害賠償之責，且係無法律上原因受有利益，致廖學勲受有損害等情，爰擇一依民法第113條、第226條、第179條規定，求為命潘勝峰給付681萬7,627元，及其中500萬元自105年7月22日、其餘181萬7,627元自106年2月16日起算法定遲延利息之判決(廖崇伯等人逾上開請求部分，未繫屬本院部分，下不贅述；

至其等於本院擴張上訴聲明部分，另以裁定駁回）。

二、對造上訴人潘勝峰則以：系爭契約簽訂時，廖學勲意識及行為能力正常，且有出售系爭18筆土地之意，伊以高於當時之市價買入，否認廖學勲受有詐欺。

伊已交付價金，廖學勲並未受有損害或以損害為範圍之不當得利，其撤銷系爭契約，已逾1年除斥期間等語，資為抗辯。

三、原審就上述聲明，廢棄第一審所為命潘勝峰給付逾381萬7,627元本息部分之判決，駁回廖崇伯等人在第一審之訴，及潘勝峰之其餘上訴，無非以：㈠廖學勲以其受詐欺而撤銷系爭契約之意思表示，依不當得利法律關係請求潘勝峰將0000-0地號土地所有權移轉登記予廖學勲，經原法院104年度上字第524號(下稱前案)判決廖學勲勝訴確定。

前案第一審囑託華信不動產估價師聯合事務所鑑定系爭18筆土地於系爭契約簽訂時之市價固為1,955萬8,440元，惟該價格評估過程，忽略系爭共有土地持分面積小、共有人多等影響價格因素，前案確定判決復未踐行系爭共有土地價格之調查程序，命兩造充分辯論，直接採用該鑑定價格，即有違背法令，故對本件訴訟無爭點效適用。

關於廖學勲出售系爭18筆土地之合理價格，兩造合意指定長虹不動產估價師事務所（下稱長虹事務所）為鑑定單位，該所製作之估價報告書（下稱長虹鑑定報告）以勘估標的除0000-0地號土地產權為單獨所有外，其餘17筆土地產權皆分別共有，承受訴訟人權屬坐落位置不確定，且承受訴訟人權屬面積甚小，不宜將勘估標的土地上建築改良物或違章建築納入價格評估範疇或考量因素之一；

經以各比較標的之交易價格為基礎，並運用比較法與土地開發分析法等二種估價方法推估，充分反映鄰近重劃區對勘估標的完整所有權產權交割之影響，推估系爭18筆土地於102年2月1日之鑑定總價為1,457萬7,650元。

佐以證人即估價師巫文傑之證述，難認長虹鑑定報告有何違法之處，可作為廖學勲出售系爭共有土地之定價參考，自得採為廖學勲是否受詐欺之依據。

參酌廖學勲出售系爭共有土地時高齡80歲，依衛生福利部草屯療養院之精神鑑定報告書所載，廖學勲之後經診斷患有血管性失智症，且其長期白天獨居，平時少與人往來等客觀情況，其對系爭共有土地之市場行情無從取得正確資訊，堪認其出售土地當時狀況不佳。

反觀潘勝峰為任職多年之地政士，熟諳系爭共有土地之真實價格，而系爭共有土地之公告地價合計604萬1,774元，長虹鑑定報告亦認得以1,079萬3,870元出售，潘勝峰事後並以421萬7,627元將系爭共有土地出售予第三人，均遠超過系爭契約之系爭共有土地價金219萬8,853元。

顯見潘勝峰過度放大系爭共有土地持分面積過小、共有人眾多及違章建物存在對價格之影響，且趁廖學勲同住家人不在場之際與廖學勲接觸，致廖學勲對系爭共有土地之出售價格產生錯誤判斷，構成民法第92條之詐欺行為。

而潘勝峰提出其交易系爭共有土地應有部分或附近土地之買賣契約56份，僅代表其個人收購價格，並可影響實價登錄價格；

另巫文傑及其父、兄3人與潘勝峰訂立契約之買賣標的不全屬系爭共有土地，均不足以作為合理之市場交易價格。

嗣廖學勳於103年2月間發見其受潘勝峰詐欺而簽訂系爭契約，旋於同年月21日寄發存證信函，向潘勝峰撤銷其出賣系爭18筆土地之意思表示，未逾1年之除斥期間。

系爭契約因廖學勳撤銷而視為自始無效，然系爭共有土地經潘勝峰轉賣並移轉登記予第三人，而未能回復登記為廖學勳所有，潘勝峰應對廖學勳負損害賠償責任。

㈡長虹鑑定報告雖採臺北市不動產估價師公會第六號估價作業通則：共有不動產之折現年期建議表，然系爭共有土地共有人之人數達119-221人，應有部分面積介於1831/180000至21972/2160000之間，整合難度遠高於共有人數20人、應有部分1/2之共有土地，長虹鑑定報告未考量前述客觀狀態而直接套用上開折現年期建議表，難認其估價結果符合系爭共有土地之客觀交易價值，不得直接作為損害賠償數額之依據。

潘勝峰於購得系爭共有土地1至3個月，即以合計421萬7,627元出售予訴外人陳宏洲、黃慶家，該出售價格較依估價準則推斷之價格更能體現系爭共有土地在廖學勲出售時點之客觀交易價值，應可作為系爭共有土地之客觀交易價值。

潘勝峰扣除代繳廖學勲應付之土地增值稅預估金額後，交付現金40萬元予廖學勲，經扣除該40萬元後，廖學勲因系爭共有土地不能回復原狀所受之損害金額即為381萬7,627元。

從而，廖學勲就上述聲明，依民法第113條規定，請求潘勝峰給付381萬7,627元本息，為有理由；

逾此範圍之請求，不應准許。

其另依民法第226條、第179條規定所為請求，即無論述必要等詞，為其判斷之基礎。

四、按判決不備理由或理由矛盾，足以影響判決結果者，其判決當然為違背法令。

而所謂判決理由矛盾，係指其理由前後牴觸，或判決主文與理由不符之情形而言。

查原審囑託長虹事務所鑑定系爭共有土地於102年2月間之市場交易價值，並應考量廖學勲應有部分土地面積大小、是否位於重劃區、是否有違章建築、共有人之人數等，列入價格調整因素，有囑託鑑定函文可稽(見原審卷㈠第275頁)。

而依長虹鑑定報告記載：勘估標的使用現況為多數已建築使用等語，復表明其以標的為素地(其上無地上物之土地)狀態下，不考慮土地改良物存在對不動產價格之影響，以獨立估價原則評估標的適當價格等語，有該鑑定報告足佐(見外放鑑定報告第5至6頁)，似見長虹鑑定報告係以系爭共有土地為素地之狀態進行價值鑑定，且未因其上有地上物而調整價格。

果爾，能否以該鑑定報告估價結果作為廖學勲出售系爭共有土地之定價參考？已滋疑義。

又原審一方面謂長虹鑑定報告可作為廖學勲出售系爭共有土地之定價參考，得採為廖學勲是否受詐欺之依據等語(見原判決第7頁第26至29列)；

繼又謂長虹鑑定報告未考量系爭共有土地共有人之人數達119至221人，整合難度遠高於共有人數20人、應有部分1/2之共有土地等客觀狀態而直接套用折現年期建議表，難認其估價結果符合系爭共有土地之客觀交易價值等語(見原判決第12頁第22至28列)。

則對於長虹鑑定報告之估價結果是否符合系爭契約簽訂時之客觀交易價值，而得作為定價參考之依據？先後論述不一，不僅攸關潘勝峰有無提供不實地價，致廖學勲陷於錯誤，而與其簽訂買賣價金顯不相當之系爭契約之判斷，更有判決理由矛盾之違背法令。

次查，廖崇伯等人於原審主張：潘勝峰取得系爭共有土地成本偏低，其轉售該土地予第三人價格亦偏低等語；

潘勝峰則辯稱：黃慶家係因系爭共有土地上有祖厝，為避免遭拆屋還地而向伊買地，陳宏洲則係為整合開發而要買到整塊地產權，兩個買方均有特殊需求，其購買價格與當時的成交價行情無關等語(見原審卷㈡第410至411頁)，究竟實情如何？原審未遑詳加調查審認，逕以潘勝峰之轉售價格作為系爭共有土地當時之客觀交易價值，遽行判決，自嫌速斷。

兩造上訴論旨，各自指摘原判決不利於己部分為不當，聲明廢棄，均非無理由。

五、據上論結，本件兩造上訴均為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 3 月 28 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 盧 彥 如
法官 周 舒 雁
法官 翁 金 緞
法官 黃 明 發
法官 吳 麗 惠
本件正本證明與原本無異
書 記 官 賴 立 旻
中 華 民 國 113 年 4 月 12 日