最高法院民事-TPSV,113,台上,1036,20240718,1

最高法院民事判決
113年度台上字第1036號
上 訴 人 譚倫光
訴訟代理人 朱龍祥律師
被 上訴 人 好好社區管理委員會

法定代理人 胡嗣祥
訴訟代理人 謝孟儒律師
上列當事人間請求確認決議無效事件，上訴人對於中華民國113年1月5日臺灣高等法院第二審判決（112年度上字第99號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

上訴駁回。

第三審訴訟費用由上訴人負擔。

理 由

一、本件上訴人主張：伊為坐落好好社區門牌號碼新竹市○○路0段00巷00號0樓之0建物（下稱系爭建物）之區分所有權人。

伊配偶王昭惠於民國111年3月25日向主管機關新竹市衛生局（下稱衛生局）申請在系爭建物設立心理諮商所，經衛生局於同年4月27日許可。

好好社區於111年4月17日召開之臨時區分所有權人會議竟將原無限制住戶於社區設置營業場所之住戶管理規約（下稱規約），通過於第4條增列「本社區2樓以上以純住宿為主要使用，原則上禁止設置營業場所，以避免進出人員複雜影響住戶安全與安寧，但經1/2區分所有權人同意者不在此限」（下稱系爭條文）之決議（下稱系爭決議）。

惟依公寓大廈管理條例第4條第1項規定，區分所有權人對專有部分之使用收益，僅能以法律限制之，且系爭建物無須申請變更使用執照即得供作心理諮商所使用。

系爭決議違反上開法令，剝奪伊依法將系爭建物作為心理諮商所使用之權利，有悖於公共秩序，復係以限制包括伊在內之特定住戶行使權利為主要目的而為權利濫用，依民法第72條、第71條規定，應屬無效等情。

爰求為確認系爭決議無效之判決。

二、被上訴人則以：好好社區之建物使用執照用途為「H2集合住宅」，僅能作住宅使用，上訴人設立心理諮商所，將使系爭建物使用組別由H2變更為G3（辦公類、服務類），上訴人未依使用執照記載之用途使用，違反公寓大廈管理條例第15條第1項及規約第4條規定。

如系爭建物設立心理諮商所，因來訪對象特殊、訪客進出頻繁，將造成同一樓層其他住戶之壓力，增加升降設備使用頻率、零件更換頻率致折損設備使用年限，且須延長保全服務時間，均會增加社區支出，確有影響其他住戶共同利益。

系爭決議於規約第4條增列系爭條文，目的在保障全體住戶之共同利益，僅輕微限制而未完全剝奪上訴人使用專有部分之權利，如上訴人經全體區分所有權人過半數同意，仍可在系爭建物設立心理諮商所，相較於修正前規約第4條規定並無例外規定，實已放寬專有部分之使用限制，並無違反法令、公共秩序，或權利濫用等語，資為抗辯。

三、原審審理結果，以：坐落好好社區之系爭建物為上訴人所有，好好社區基地之使用分區為第二種住宅區，使用執照記載地上1層用途為「H2集合住宅、管委會空間、停車空間」、地上2至9層用途為「H2集合住宅」，為兩造所不爭執。

則該社區區分所有權人於購屋當時，當已評估2樓以上僅供住宅使用，出入人員較為單純，安全性高於非純住宅社區，規約第4條原亦約定：「……區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應依使用執照所載用途為之。

……」，有該規約可稽，故好好社區內地上2至9層區分所有建物之所有權人就其專有部分自僅能依使用執照所載用途作為住宿之用。

好好社區於111年4月17日召開臨時區分所有權人會議通過系爭決議，於規約第4條增列系爭條文，僅係將公寓大廈管理條例第15條第1項規定予以具體明文化，且設有經區分所有權人2分之1之同意即得設置營業場所之例外規定，較諸嚴格遵守使用執照用途之修正前規約第4條約定已有放寬，並無不當限制區分所有權人行使專有部分所有權能之情形。

上訴人之配偶王昭惠於111年3月25日向衛生局申請在系爭建物設立心理諮商所，經該局於111年4月27日核准發給開業執照。

於系爭建物設立心理諮商所，已變更其使用組別為G類（辦公類、服務類）項下之G3組別，惟因設立規模未逾一定範圍，依新竹市建築物一定規模以下免辦理變更使用執照辦法第3條第1項規定，得不變更使用執照之情，有新竹市政府111年2月15日府都使字第1110031456號函、112年3月6日府都使字第1120035867號函可徵，然此僅為行政建築管理事項，非謂上訴人得不受公寓大廈管理條例第15條第1項規定之限制，系爭決議依該規定予以限制，於法並無不符。

系爭決議之目的係為避免進出人員複雜影響住戶安全與安寧，減少陌生人進出，以確保良好生活環境之共同利益，並未違反公共秩序。

上訴人縱因系爭決議致無法設立心理諮商所，然好好社區全體住戶之居住安全利益獲得保障，且系爭決議適用於全體區分所有權人，並非僅針對上訴人，難認係以限制上訴人行使權利為主要目的，自不構成權利濫用。

上訴人指稱系爭決議因違反公寓大廈管理條例第15條第1項、民法第72條、第71條規定而無效云云，尚無可取，應予駁回，為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻防及舉證不影響判決結果，不逐一論駁之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。

四、按公寓大廈管理條例之立法目的，乃為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質。

因此區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，雖得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉；

然區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，此觀公寓大廈管理條例第1條、第4條、第5條規定即明。

所謂妨害建築物之正常使用係指未依建築物建造設計之原意及一般社會經驗之使用方式而為使用而言。

關於區分所有權人共同利益者，則應探求公寓大廈管理條例之立法目的，最低限度應不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。

公寓大廈之規約，乃公寓大廈管理條例賦予區分所有權人得以多數決方式約定共同生活規範，透過規約與區分所有權人會議之決議，形成具有拘束力之共同遵守事項，亦為公寓大廈之自治性規範。

倘其規範僅在重申法令之規定，符合該條例之立法目的，審酌其目的正當性、手段必要性、限制妥當性及衡平性，訂定住戶共同遵守事項，自難謂有違憲法第23條之法律保留原則、比例原則。

查好好社區2樓以上為H2純住宅區，倘許為營業使用，難謂其符合建造設計之原意及一般社會經驗之使用方式，而屬正常使用。

且作為營業使用後，訪客進出頻繁，將造成同一樓層其他住戶之壓力，增加升降設備使用頻率、零件更換頻率致折損設備使用年限，且須延長保全服務時間，均會增加社區支出，自妨害其他住戶之安寧、安全及衛生，確有影響其他住戶共同利益。

規約第4條原僅約定「……區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應依使用執照所載用途為之。

……」，修正後增列系爭條文，僅係將公寓大廈管理條例第15條第1項規定予以具體明文化，且設有經區分所有權人2分之1之同意即得設置營業場所之例外規定，較諸嚴格遵守使用執照用途之修正前規約第4條約定已有放寬，並無不當限制區分所有權人行使專有部分所有權能之情形。

原審因認系爭決議未違反法令、公共秩序或權利濫用，且非僅針對上訴人，而為上訴人不利之判決，核無違誤。

上訴論旨，仍以原審認定事實、適用法律之職權行使，或與判決結果無關之事由，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。

五、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 7 月 18 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 袁 靜 文
法官 張 競 文
法官 王 本 源
法官 林 麗 玲
法官 王 怡 雯
本件正本證明與原本無異
書 記 官 賴 立 旻
中 華 民 國 113 年 8 月 5 日