最高法院民事-TPSV,85,台上,165,19960125

最高法院民事判決 八十五年度台上字第一六五號
上 訴 人 財團法人臺灣高爾夫俱樂部
法定代理人 何既明
訴訟代理人 陳和貴律師
陳君慈律師
黃教範律師
被上 訴 人 臺北縣政府
法定代理人 尤 清
訴訟代理人 林明華律師
張政雄律師

右當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國八十四年四月二十六日台灣高等
法院第二審判決（八十一年度重上字第三二四號），提起上訴，本院判決如左：

主 文
原判決關於命上訴人再為給付及駁回上訴人其餘上訴，暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。

理 由
本件被上訴人主張：伊就所有坐落如第一審判決附表一、二所示一百五十五筆土地，分別與上訴人訂立七十四北府財四字第四○一九三六號租約（租約標的計一百四十四筆土地，後分割為一百四十六筆，下稱甲租約。
），及七十六北府財四字第三六八一八九號租約（租約標的計九筆土地，下稱乙租約），租期均至民國七十七年十二月卅一日止。
租期屆滿後，未再訂立新租約，兩造間已無租賃關係存在，且縱認雙方續訂有租約，伊亦已依契約之約定表示終止租約，上訴人自有返還所承租土地之義務。
又系爭土地之租金於七十六年七月一日起調高，上訴人仍按舊租金給付，至七十八年十二月十八日始繳清，顯已違約，應給付違約金新臺幣（下同）二千二百二十九萬六千零六十六元。
再者，自七十八年一月一日起，兩造間已無租約存在，上訴人仍使用系爭土地，亦應給付損害金，算至八十年六月卅日止除已繳部分外仍積欠七千四百十六萬四千五百七十八元等情。
求為命上訴人將坐落如原判決附圖所示Ａ、Ｅ部分土地上建物拆除，返還如原判決附表所示三十五筆土地；
並給付違約金一百六十萬元與損害金九百零二萬九千七百六十六元及其法定遲延利息之判決。
（超過上開請求部分，分別經第一、二審判決駁回被上訴人之訴或上訴，未據其聲明不服。
）上訴人則以：兩造原訂租約期滿後，已因被上訴人同意續訂新約，或伊繼續使用系爭土地，被上訴人未表示異議，而有不定期租賃關係。
又被上訴人終止租約無理由，且有違誠信原則，不生終止之效力，兩造間租賃關係仍屬存在，伊無須拆除建物及返還土地。
伊已按期繳納租金，無違約情事，縱須給付違約金，原定之違約金額亦屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。
原審維持第一審命上訴人給付違約金一百六十萬元部分之判決，駁回其此部分之上訴，並將第一審所為上訴人勝訴判決一部廢棄改判，命其將坐落如原判決附圖所示Ａ、Ｅ部分土地上建物拆除，返還如原判決附表所示三十五筆土地，與給付損害金九百零二萬九千七百六十六元及其法定遲延利息，無非以：被上訴人主張系爭土地為其所有，就坐落如第一審判決附表一、二所示土地一百五十五筆土地，分別與上訴人訂立甲、乙二件租賃契約，租期均至七十七年十二月卅一日止，上訴人於租期屆滿後仍占有該土地，又上訴人在原判決附圖編號Ａ、Ｅ斜線所示部分土地上建有建物二棟之事實，為兩造所不爭，並有土地登記簿謄本一冊、租約二件可證，及經勘驗現場、囑託地政事務所測量在卷，堪信為真實。
上訴人雖依約於租期屆滿前一個月，向被上訴人請求續租，惟稱「租約另案辦理」；
被上訴人回函表示同意續租，並檢送公有基地租用申請書一份、租賃契約書一式三份、清冊一份交上訴人，囑其填妥並蓋章後送府憑辦，惟併稱「須繳清積欠之租金」。
上訴人接函後，即於七十七年十二月廿一日填妥上開申請書及契約書，並蓋妥上訴人及其法定代理人暨保證人之印章，交與被上訴人。
依前述兩造往來情形觀之，應認於上訴人首次發函向被上訴人申請續約，如就契約重要之點兩造已無歧見，而被上訴人為同意續租之表示時，兩造即成立租賃之預約，待其後之書面申請、用印等程序皆完成時，始得謂契約之本約已然成立。
查被上訴人並未於本件租賃契約書蓋章，自難認系爭土地之續租程序業已完成。
再依上訴人致被上訴人函自承「尚未辦妥換約手續」、「租金迄今未經雙方達成協議」等語，則就租賃契約中重要之點即租金言，兩造尚未達成合意，亦難謂就系爭土地已成立新契約。
被上訴人主張租期屆滿，租賃關係消滅，請求上訴人拆除如原判決附圖編號Ａ、Ｅ斜線所示之建物，返還租賃標的物即如同判決附表所示三十五筆土地，即屬有理由。
上訴人於兩造間之租賃關係消滅後，仍占有系爭土地，致被上訴人受有相當於租金之損害，被上訴人請求上訴人給付依契約約定之租金額計算之七十九年上、下半年及八十年上半年之損害金計九百零二萬九仟七百七十六元及其法定遲延利息，亦應准許。
再，兩造所訂甲租約第四條既約定應按法令規定給付租金，則法令變動時，勢須依變動後之法令規定調整租金額；
且其租賃期間長達三年，法令之變動及地價之調整，早可預期，苟兩造真意為依訂約時之法令而不得調整租金，則本可在租約載明一定之租金金額或一定之租率，但却未如此，故應認雙方之約定，係按法令變動而可調整租金。
上訴人就七十六年下期及七十七年全年之租金，並未按調整後之租金額計繳，依其遲延繳納之情形及上開甲、乙兩租約第四條約定計算，共應給付違約金二千二百二十九萬六千零六十六元。
惟按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；
又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條第一項、第二百五十二條分別定有明文。
上訴人遲延繳納租金，按一般社會通念，應認被上訴人受有相當於將該欠繳之金額存放銀行所可得之利息及因此支付催繳租金之費用等損失。
依臺灣銀行之利率表觀之，上訴人欠繳租金之期間內，定期存款利率最高僅年息百分之五，亦即被上訴人所受之損失相當於以年息百分之五計算之金額。
上訴人欠繳之金額共三千零七十八萬五千二百五十九元，則被上訴人受有相當於一百五十三萬九千二百六十三元之損害金額。
再參以其他所受之損害如催繳租金之損失等，被上訴人請求之違約金金額應酌減至一百六十萬元為適當等詞，為其判斷之基礎。
按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第一百五十三條第一項定有明文。
又租賃契約為諾成契約，雖當事人間非不得就租賃物及租金之範圍先為擬定，成立預約以為將來訂立本約之張本。
惟當事人間如已就租賃契約必要之點即租賃物與租金互相表示一致，其租賃契約即為成立，不能因尚未訂立書面契約，認其僅屬預約之性質。
本件上訴人於七十七年十二月一日租期屆滿前一個月，即依約致函被上訴人請求繼續承租系爭土地，被上訴人回函表示同意續租，並檢送公有基地租用申請書一份、租賃契約書一式三份及清冊一份與上訴人，囑其填妥並蓋章後送回被上訴人憑辦，上訴人接函後，即於同年月廿一日填妥該申請書及契約書，並蓋用上訴人及其法定代理人與保證人之印章，交付被上訴人，為原審認定之事實。
查上訴人於數十年前即向被上訴人承租系爭土地，經多次續約，似為兩造所不爭。
則上訴人此次租期屆滿請求續租系爭土地，經被上訴人回函表示同意續租，倘雙方因租賃土地多年之共識，對於租賃契約必要之點即租賃物與租金，並無異議，依首開說明，其租賃契約應即成立，能否因上訴人請求續租及其後之函件，另載有「租約另案辦理」、「尚未辦妥換約手續」字樣，及被上訴人回函表示同意續租時，併催繳欠租，稱「尚欠租金計………，請儘速繳納」等語（見一審卷第一三一頁），而影響該諾成契約之成立？又縱認被上訴人上開函件非就上訴人之要約而為承諾，其回函表示同意續租時，曾檢送公有基地租用申請書一份、租賃契約書一式三份及清冊一份與上訴人，囑上訴人填妥並蓋章後送回憑辦，是否非屬要約行為？該申請書及契約書，經上訴人填妥並蓋用印章後，交回被上訴人，能否謂非就其要約表示承諾之意而成立契約？均非無審究之餘地。
乃原判決竟以上訴人發函申請續約，如就契約重要之點兩造已無歧見，而被上訴人為同意續租之表示時，雙方僅成立租賃之預約，必待其後之書面申請、用印等程序皆完成時，始得謂契約之本約成立，被上訴人尚未在契約上用印，雙方未續訂該書面租約；
及上訴人請求續租及其後之函件，另載有「租約另案辦理」、「尚未辦妥換約手續」字樣，被上訴人回函表示同意另稱「尚欠租金計………，請儘速繳納」等語，認兩造未成立新租約，雙方租賃關係已因租期屆滿而消滅，自欠允洽。
又上訴人另稱被上訴人除於七十七年十二月十日及七十八年一月二十日致函表示同意續租外，自七十七年底原租賃期限屆滿後，迄七十八年八月十八日，仍任由上訴人繼續使用系爭土地，均未表示異議，兩造間就系爭土地已成立不定期租賃契約一節，亦屬重要之防禦方法，原審未敘明何以不足採取之意見，即為上訴人不利之判斷，亦有判決不備理由之違法。
再，兩造訂立之甲租約第四條約定：「應繳租金依出租機關按法令規定所訂計算方式，每年分期繳納………承租人應依出租機關所開通知單規定期限自動向指定繳納處所繳納，逾期不繳以違約論。」
，與乙租約第四條約定：「應繳租金依出租機關按法令規定所訂計算方式，每年分期繳納，其依規定調整租率時，承租人並願照調整之租金金額自調整之月份起計算。
………承租人應依出租機關所開通知單規定期限，自動向指定繳納處所繳納，逾期不繳以違約論。」
，文字不盡相同。
前者僅稱「應繳租金依出租機關按法令規定所訂計算方式，每年分期繳納」，後者則增加「依規定調整租率時，承租人並願照調整之租金金額自調整之月份起計算（繳納）」。
上訴人稱七十六年十二月四日被上訴人曾要求上訴人同意修改甲租約第四條之內容為乙租約第四條之格式，未獲其同意，並提出該修正契約同意書為證（見一審卷第一三二頁被證三號），似為被上訴人所不爭。
倘甲乙兩租約約定租金計繳之方式相同，亦即於出租機關依規定調整租率時，承租人均應照調整之租額自調整之月份起計繳，被上訴人何須要求上訴人同意修改甲租約第四條之內容為乙租約第四條之格式﹖並於同意書上載明「逾期未寄回，視為不同意換訂新約，仍依原訂租約處理」字樣﹖原審未詳加調查審認，徒以兩造既於甲租約約定按法令規定給付租金，則法令變動時，即應依變動後之法令規定調整租金額，認甲乙兩租約約定租金計繳之方式相同，上訴人就甲租約未依照行政機關嗣後調整之租額自調整之月份起繳納，應給付被上訴人違約金，亦屬可議。
究竟兩造間就系爭土地之租賃是否已因意思表示一致成立新租約？有無成為不定期租賃之情形？及甲乙兩租約約定租金計繳之方式是否相同？上訴人就甲租約部分於法令變動時，應否依變動後之法令規定調整之租金額計繳？均攸關被上訴人能否以租賃關係消滅為由，請求上訴人拆屋還地及給付損害賠償金與甲租約部分違約金之問題。
原審既未審認明晰，本院即無從為法律上之判斷。
至乙租約部分之違約金，原審係與甲租約部分之違約金合計後酌減，未單獨計算其金額，併應認有廢棄發回之原因。
上訴論旨，指摘原判決關於上訴人敗訴部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 一 月 二十五 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 吳 正 一
法官 楊 隆 順
法官 陳 淑 敏
法官 劉 福 聲
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 二 月 十二 日
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