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最高法院民事判決 八十五年度台上字第一九七二號
上 訴 人 甲○○○
被上訴人 乙 ○ ○
右當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國八十四年四月十七日台灣高等法
院第二審判決（八十四年度上易字第九號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人起訴主張：坐落新竹縣新豐鄉○○段第六一五、六一六地號土地為伊所有，被上訴人未經伊同意，將其所有磚造房屋（即門牌號碼新竹縣新豐鄉○○街二二一號）越界占有伊所有上開地段第六一六地號土地上如原判決附圖Ａ所示面積五二點零七平方公尺及同地段第六一五地號土地如原判決附圖Ａ所示面積九點零七平方公尺。
顯然侵害伊上開土地所有權，而其提出之收據並非真正，兩造間就如原判決附圖ＡＡ所示土地絕無買賣關係存在。
爰依民法第七百六十七條規定，求為命被上訴人將占用前開土地之建物拆除，返還土地予伊之判決。
被上訴人則以：前揭新竹縣新豐鄉○○段第六一六號土地於地籍重測前為大眉段松柏林小段第九六－一七號、另六一五號土地重測前則為同小段第九六－一八號，而該第九六－一七、九六－一八號土地則均係分割自大眉段松柏林小段九六－一號土地。
伊於七十一年間以總價新台幣（下同）十八萬元向上訴人購買前揭第九六－一號土地內約三十八坪之土地，並由上訴人指界，以伊所有建物目前使用之基地為其範圍（即坪頂段第六一五、六一六地號附圖ＡＡ部分土地及上訴人已移轉登記與伊所有坪頂段六一七號土地），供伊建築房屋。
事後於七十二年九月六日更由兩造所委任之代書，書立收受十八萬元價款之收據乙紙，交由伊收執。
惟上訴人其後僅將坪頂段第六一七號（重測前為大眉段松柏林小段第九六－六八號）土地面積六一點五八平方公尺（約十八坪）移轉登記予伊，而未將坪頂段第六一六地號面積五二點七平方公尺（如原判決附圖Ａ部分約十五點九坪）及同段六一五號土地面積九點零七平方公尺（如原判決附圖Ａ部分約二點七四坪）移轉登記予伊。
又因伊不知如何換算面積，故一直以為上訴人於移轉第六一七號土地與伊時，已將所買受土地（即現建物之基地）全數辦妥移轉登記，伊係本於買賣關係占有系爭土地，並非無權占有云云，資為抗辯。
原審以：上訴人主張坐落新竹縣新豐鄉○○段第六一五、六一六地號土地為其所有，而被上訴人所有之磚造房屋（即門牌新竹縣新豐鄉○○街二二一號）占用上訴人所有之前開六一六號土地上如原判決附圖Ａ部分面積五二點零七平方公尺及六一五號土地上如原判決附圖Ａ部分面積九點零七平方公尺等事實，業據上訴人提出該地號土地登記簿謄本二件、照片二張附卷為證，並經第一審法院依上訴人之聲請履勘現場及囑託新竹縣竹北地政事務所就現場情形實施測量，有勘驗筆錄及新竹縣竹北地政事務所複丈成果圖附卷可稽。
而被上訴人對上訴人所主張，該土地現仍為上訴人所有一節復不爭執，應堪認為真實。
又被上訴人主張系爭新竹縣新豐鄉○○段第六一六地號土地於地籍重測前為大眉段松柏林小段第九六－一七號、同段六一五地號土地於地籍重測前則為大眉段松柏林小段第九六－一八號，而該九六－一七、九六－一八號土地則均係分割自大眉段松柏林小段九六－一號而來等事實。
亦據被上訴人提出第九六－一、六一七、六一五及六一六地號土地登記簿謄本各一件附卷為證，此亦為上訴人所不否認。被上訴人此部分主張亦堪認為真實。
惟查被上訴人主張伊於民國七十一年間以總價十八萬元向上訴人購買坐落新竹縣新豐鄉○○段松柏林小段第九六－一號土地內約三十八坪之土地，並於隔年九月六日由上訴人委任之代書書立前揭收據之事實，雖為上訴人所否認。
惟被上訴人所提出之收據乙紙，係案外人蕭武男依賣方（上訴人）之委託書具，其上所載之地號係上訴人之父石港告知，石港對系爭土地之情形十分清楚，當時還有一名介紹人。
上訴人一再爭執之「約三十八坪」等字樣係於七十二年九月六日同時書具等情，已據證人蕭武男結證在卷。
查蕭武男為兩造辦理上開六一七號土地之所有權移轉及相關登記聲請等一切行為之雙方代理人，有土地登記委託書為憑。
足見其就系爭買賣之經過應係在場聞見，並有參與其間過戶及立約之相關事宜。
上訴人既無從證明其證言為虛妄，則其證言自非不可採信。
況依職權將系爭收據與調得之土地登記聲請書、買賣所有權移轉契約書、上訴人印鑑證明、土地登記委託書等件原本送請法務部調查局鑑定，其上上訴人印文是否相符，及「約三十八坪」五字是否為事後填加結果，其有關印文是否相符部分，固因未提供印鑑實物致無從鑑析，惟該收據上「約三十八坪」等字與同行上方及一、三、四行之字跡墨色反應相近，研判係同種類原子筆所書寫，有該局八十四年三月九日八四陸㈡字第八四○一七七八五號鑑定通知書可按。
堪認該收據上之「約三十八坪」等字樣與該收據應屬同時製作，並非臨訟始事後填加。
又該九六－一地號土地於七十二年九月六日該收據書立之時，其面積達二二四○平方公尺，經換算相當於六七七點六坪，如不填加「三十八坪」等字樣，則所收價款即為購買全部土地之對價，顯不利於上訴人。
衡情被上訴人提出該書證時，實無擅自添加之必要。
上訴人主張該收據上所載「約三十八坪」等字樣係事後偽造云云，尚非有據，堪認蕭武男之證言應屬可信。
被上訴人主張系爭收據為上訴人出售系爭三十八坪土地供其建屋後，於收受價款時書具云云，亦堪認與事實相符。
次查被上訴人於洽購系爭三十八坪土地時確有一名介紹人，經傳訊該介紹人蕭慶爐，亦證稱伊係被上訴人向上訴人買土地時之介紹人，係上訴人之父石港表示要賣三十八坪。
被上訴人未蓋工廠前石港曾帶伊去看地，被上訴人目前蓋工廠之土地即係石港所說要賣土地之位置等語。
核與另一證人鄭神用所證，買系爭土地要蓋工廠，是先買地再蓋。
上訴人及其父石港均在場，但到現場時不知土地之地號，係以把四週圍之位置指出來，用石頭作標示之方式確定位置，指明四週圍後有說範圍約三十八坪。
石港及上訴人均稱看過二次才談成買賣，被上訴人（指鄭神用之子）未去，買地係鄰居所介紹，收據是在代書處所寫，買後即照所講之範圍蓋屋，未再測量等情相符，亦與蕭武男所證吻合。
再參以坐落新竹縣新豐鄉○○段六一七號土地面積為六一點八五平方公尺，而被上訴人之建物除使用該六一七號土地為基地外，尚占用上訴人所有前開六一六號土地上如原判決附圖Ａ部分面積五二點零七平方公尺，及六一五號土地上如原判決附圖Ａ部分面積九點零七平方公尺。
則其使用之基地面積合計一二二點九九平方公尺經換算相當於三十七點二坪，適與該收據所載買賣之土地面積相近。
被上訴人主張其與上訴人間就如原判決附圖ＡＡ所示部分土地有買賣之債權契約關係存在，應堪信為真實。
次查被上訴人雖無法提出購買ＡＡ所示部分土地之不動產買賣契約書，惟由其提出堪認為真正之收據上載「茲收到乙○○向本人購買新豐大眉段松柏林小段第九六之一號（約三十八坪）土地款新台幣一十八萬元整……」等字樣觀之，兩造間就系爭三十八坪土地買賣及其價金之意思表示確已相互一致，而不動產物權之移轉或設定應以書面為之，民法第七百六十條定有明文。
惟於移轉不動產物權書面未合法成立時，固不生移轉之效力，但關於買賣不動產之債權契約，乃非要式行為，若雙方就其移轉之不動產及價金已互相同意，則其買賣契約即為成立（最高法院五十七年台上字第一四三六號判例）。
是以兩造間就如原判決附圖ＡＡ所示部分土地之買賣債權契約已合法有效成立，應無疑義。
上訴人主張被上訴人僅提出收據而無法提出彼此間就系爭土地之書面契約書，乃推論該收據非真正，及彼此間無買賣之債權契約關係云云並無可取。
至該收據雖未明確記載所出售土地位於九六之一號土地之詳細位置，惟買賣雙方就該三十八坪土地坐落於九六之一地號中之四至，於雙方意思表示合致時已有明確之約定，賣方並於帶同買方或介紹人前往看地之時，明確告以擬出售土地之範圍，並將之先交予被上訴人興建工廠。
則該買賣契約之買賣標的應屬合法可能，並已確定，證人鄭神用於第一審固證稱「正確之界址不清楚」，惟其於同次作證時亦陳明當時有指界等語。
是鄭神用於事隔十二年以後因記憶之不及而當庭無法說出系爭土地之明確界址，乃事理之常。
且其既謂當時出賣人曾為指界之行為，益證該買賣之標的業經雙方確定，另被上訴人所提出之前揭收據固僅載明「……購買新豐大眉段松柏林小段第九六之一號（約三十八坪）土地……」等字樣，而未明確記載所出售土地位於九十六之一號土地之位置。
惟觀諸該書證之主要作用在為被上訴人已支付購地價款十八萬元之佐證，並非兩造間就買賣系爭不動產之書面買賣契約，其內容記載之不明確，非不可以雙方買賣債權契約成立時，其意思表示合致之內容予以判定。
又據證人蕭武男所證該收據、移轉土地之地號、資科等均係上訴人之父石港委託代寫或交付。
而帶同蕭慶爐前往看地之人亦係石港，後為蕭慶爐結證在卷。
可見系爭土地之買賣，似由上訴人之父石港主導。
然查系爭土地坐落之地號雖有三個，惟其出售乃以一買賣之合意同時為之。
於買賣意思表示合致後且同時點交供被上訴人建屋，足見石港參與本件土地買賣之行為應係本於上訴人之授權，其效力及於上訴人。
系爭買賣債權契約之成立要不因賣方行為係出於石港主導而有何影響。
再查一般人購買土地所重視者，首在該土地坐落之位置，至該土地之地號如何，原土地地號是否業經分割，均非於看地時能由該土地之外觀即時得以明瞭。
系爭如原判決附圖ＡＡ部分土地，確係自新竹縣新豐鄉○○段松柏林小段九六－一號分割而來，分割前九六－一號與分割後之九六－六八、九六－一七、九六－一八等三筆土地，原屬上訴人所有，亦為兩造所不爭。
又代書為辦理土地所有權移轉之專業人員，其就土地之位置、地號、面積如何換算等事項之熟悉程度，自高於一般人。
被上訴人相信代書蕭武男之專業能力，致將該土地之買賣移轉等一切事宜均委由蕭武男辦理，此與常情亦無違背，另代書蕭武男所以在系爭收據上登載出售之標的為九六－一地號，乃石港告知之故。
其並不知該九六－一地號土地已於七十年間經地政主管機關辦理逕為分割登記。
因而認定被上訴人係基於買賣關係而占有系爭如原判決附圖ＡＡ土地，並非無權占有，並說明上訴人之主張不可採之理由，因而將第一審所為被上訴人敗訴部分之判決廢棄，改判駁回上訴人在第一審之訴，經核於法洵無違誤。
上訴論旨就原審取捨證據、認定事實之職權行使指摘其為不當，求予廢棄原判決，難認有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 九 月 十二 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 張 福 安
法官 蘇 茂 秋
法官 蘇 達 志
法官 顏 南 全
法官 葉 賽 鶯
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 九 月 二十五 日
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