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最高法院民事判決 八十五年度台上字第二一○八號
上 訴 人 乙 ○ ○
卓 榮 華
吳林月美
徐 永 源
吳 正 治
柯 子 招
詹胡梅蘭
黃 阿 滿
吳 之 成
丙 ○ ○
吳 連 澄
共 同
訴訟代理人 潘宏坤律師
被 上訴 人 甲○○ （即詹伯珪公嘗祭祀公業管理人）
右當事人間請求同意建築事件，上訴人對於中華民國八十五年一月二十五日台灣高等
法院第二審更審判決（八十四年度上更㈠字第三○六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張：伊不定期承租詹伯珪公嘗祭祀公業業產如原判決附圖所示之土地建屋使用，各該房屋已因年久而破舊不堪，為促進土地之有效利用，有重建之必要。
詎被上訴人拒不出具同意書等情。
求為命被上訴人同意伊就上開土地為建築之判決。
被上訴人則以：房屋基地之不定期租賃應以房屋可使用年限為其租賃期間，若房屋已不堪使用，出租人即得收回土地，伊無同意上訴人建築之義務等語。
資為抗辯。
原審依調查證據為辯論之結果，以：查上訴人主張之前開事實，為被上訴人所不爭執，且有土地登記簿謄本、地役權及預約賣渡契約書、另案台灣新竹地方法院八十一年度訴更字第七號民事判決、原審八十四年度上更㈠字第三四號和解筆錄在卷可稽，固堪信為真實。
惟查土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法第四百四十九條第一項之限制而已。
最高法院三十年渝上字第三一一號著有判例。
依上開判例意旨，訂有書面之租地建屋契約而未明定租賃期限者，其租賃期間應至房屋不堪使用時為止。
但應受民法第四百四十九條第一項租賃期限不得逾二十年之限制。
二十年期滿，若有民法第四百五十一條規定情形，應視為不定期限繼續契約，至房屋不堪使用時始消滅，自不待言。
其必在租賃契約存續期間有重建房屋之必要，出租人始應同意承租人重建。
經查上訴人所提出為被上訴人所不爭執之日據時期昭和十二年（民國二十六年）十月二十八日地役權及預約賣渡書第三條載明使用期間，不拘年限字樣。
依上訴人之主張即係永久租賃之約定。
揆之上述說明，其租賃期間應至房屋不堪使用時為止。
雖然租約於二十年屆滿後已依民法第四百五十一條視為以不定期限繼續契約，亦應至房屋不堪使用時消滅。
上訴人之房屋既已破舊不堪使用，則其租賃契約已因消滅而不存續，是以其請求被上訴人同意建築，自非正當。
至最高法院五十一年台上字第二九八七號判例意旨：「租用建築房屋之基地非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在。
承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務」，參酌該判例理由所載，係指房屋因火災焚燬等而致滅失，與本件房屋因年久而破舊不堪之自然因素之情形不同。
是上訴人主張依該判例，被上訴人負有同意重建之義務云云，自非可取。
又出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條固定有明文，惟本件上訴人之房屋既已破舊不堪使用，其租賃契約，因而消滅不存續，已如前述，是以上訴人主張依該法條規定，請求被上訴人同意建築，亦非正當。
為其心證之所由得，並說明兩造其餘之攻擊防禦方法，不予審酌之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴，經核於法並無違誤。
上訴論旨，猶就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 九 月 二十 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 錦 娟
法官 朱 建 男
法官 許 澍 林
法官 楊 隆 順
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 十 月 五 日
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