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最高法院民事判決 八十五年度台上字第二一一八號
上 訴 人 林劉字
甲○○
黃子祿
林春成
林 近
林守義
林清萬
共 同
訴訟代理人 張英傑律師
被 上訴 人 乙○○
右當事人間請求返還無權占有土地等事件，上訴人對於中華民國八十四年十一月十四日台灣高等法院第二審更審判決（八十四年度上更㈠字第三○三號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：坐落台北縣三峽鎮○○段二七號土地係伊與訴外人李春木、李欽鎮及李逸卿所共有，伊之應有部分為七二分之六六。
上訴人林劉字、林春成、林近、林守義、林清萬五人（下稱林劉字等五人）之被繼承人林貴士未徵得伊及其他共有人之同意，擅自在如第一審判決附圖（下稱附圖）所示編號二七之二、二七之四、二七之五、二七之六、二七之八、二七之九、二七之十、二七之一一號部分土地上建築房屋，並由上訴人林劉字、甲○○占用附圖所示編號二七之四、二七之五、二七之六、二七之八、二七之九、二七之十、二七之一一號上之建物及編號二七之七號土地。
上訴人黃子祿占用附圖所示編號二七之二號上之建物及編號二七之三號土地，均屬無權占有，迭經催討拒不返還，伊自得為共有人全體之利益，請求林劉字等五人拆除上開地上物將土地交還於伊及其他全體共有人，及請求林劉字、甲○○、黃子祿分別自所占用之土地及建物遷出。
又林劉字等五人占用系爭土地期間，受有相當於租金之利益，致伊受損害，伊亦得依不當得利法則請求林劉字等五人按所占用土地之公告地價年息百分之十，各賠償伊自民國七十八年一月二十日起至八十三年一月二十日止，相當於租金之損害金新台幣（下同）三萬九千零五十八元，及自八十三年一月二十一日起至拆除地上物返還土地之日止按月各給付伊七百十二元等情，求為命㈠林劉字等五人將附圖所示編號二七之二、二七之四、二七之五、二七之六、二七之八、二七之九、二七之一○、二七之一一號土地上建物拆除，將土地返還予伊及其他共有人，並各給付伊二萬一千一百三十四元及自八十三年一月二十一日起至拆除地上物返還土地之日止按月各給付伊四百二十七元。
㈡林劉字、甲○○自附圖所示編號二七之四、二七之
五、二七之六、二七之八、二七之九、二七之一○、二七之一一號土地上之地上物及編號二七之七號土地上遷出。
㈢黃子祿自附圖所示編號二七之二號土地上建物及編號二七之三號土地遷出之判決（被上訴人超過上開金錢數額部分之請求經第一審駁回，未據聲明不服）。
上訴人則以：系爭土地係林劉字等五人之被繼承人林貴士於四十年間向原共有人即被上訴人之前手李春所承租，並建屋使用迄今。
李春於七十七年出售系爭土地其應有部分予被上訴人時，未依土地法第一百零四條規定通知林劉字等五人優先承買，則被上訴人不得以買賣契約對抗該上訴人。
且林劉字等五人係依基地租賃關係占有系爭土地，非無權占有。
甲○○與林劉字共同使用之建物及土地係經林劉字等五人同意，黃子祿所占用之房屋及土地則係向林劉字等五人租用等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴部分判決，駁回其上訴，無非以：上訴人林劉字等五人之被繼承人林貴士向系爭土地之原共有人之一李春租賃土地建築房屋之事實，已經證人林春成、蘇王旦、李景通等人證實在卷，且查李春、林貴士在系爭土地使用管理多年，共有人均未爭議，顯有分管之協議。
是上訴人主張，李春與共有人間有分管之協議，應屬可採，李春將之出租與林貴士之行為，亦屬合法有效。
惟查被上訴人於八十三年五月三十一日第一審審理中以準備書㈣狀，催告林劉字等五人於文到七日內繳付自七十七年伊取得系爭土地應有部分七二分之六六時起，至催告時止之租金，並表明逾期不繳租賃契約即終止，不另通知等語，已經林劉字等人收受，而林劉字等五人迄未給付租金。
故被上訴人以林劉字等五人不繳付租金，終止租約，為有理由。
上訴人等於租約終止後繼續使用系爭土地，即屬無權占有。
林劉字等五人雖以原共有人李春出賣其應有部分與被上訴人時，依土地法第一百零四條規定，伊有優先購買之權，李春未通知伊等優先購買，而與第三人之被上訴人訂立買賣契約，不得對抗伊等云云。
惟查所謂通知，不過為觀念通知，使先買權人知有成立買賣契約之事實，得據以向出賣人為先買之意思表示而已。
苟買受人對於基地承租人主張承買土地，行使物上請求權時，既足使承租人知有買賣土地之事實，即應認為有通知之效力。
但林劉字等五人至第一審辯論終結時，仍未向李春之繼承人為優先承買之意思表示，依法應視為放棄優先權。
且主張有優先購買權人應對否認其優先購買權之人起訴為之，並應履行同樣之買賣條件，尚非於訴訟中單純抗辯即可。
況租賃契約亦經被上訴人合法終止，林劉字等五人亦無可主張優先購買之權。
林劉字等五人即無權占有系爭土地，則甲○○與向林劉字等五人承租房屋之黃子祿亦屬無權占有，被上訴人請求林劉字等五人拆屋還地予被上訴人及其他共有人全體，及給付相當於租金之損害，並請求林劉字、甲○○、黃子祿自使用之房地遷出，均應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按土地法第一百零四條規定，租用基地建築房屋，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；
倘出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。
故土地承租人之優先購買權，不僅具有相對的物權之效力。
且基地出賣人必須將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件，通知予優先購買權人，以便考慮是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務。
原審以買受基地之被上訴人起訴請求上訴人林劉字等五人拆屋還地，即具有通知之效力，未遑審認已否將買賣基地之條件告知予上訴人，遽認林劉字等五人迄未表示優先購買，應視為放棄優先購買權云云，已屬可議。
且按租賃物為不動產而未約定其租賃期限者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第四百四十二條規定聲請法院增減其租金。
惟在依法調整其租金前，出租人僅得依原約定之租金請求給付。
原審依證人林春成、蘇王旦、李景通之證言及上訴人林劉字之陳述，認定被上訴人之前手李春與林劉字等五人之被繼承人林貴士間，就系爭土地有租賃關係，被上訴人應繼受租賃關係，且其租金為每年一石米或一千元。
則縱認被上訴人得終止基地租賃契約，林劉字等五人自基地租賃關係終止後，所得之不當得利，似應為每年一石米或一千元。
但原審按系爭土地申報地價百分之六，命上訴人林劉字等分別給付自七十八年一月二十日起至八十三年一月二十日之不當利得，並自八十三年一月二十一日起至拆屋還地之日止按月各別給付不當得利，而未說明其認定之依據，亦有判決不備理由之違法。
上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。
依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 九 月 二十 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 洪 根 樹
法官 謝 正 勝
法官 劉 福 來
法官 黃 熙 嫣
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 十 月 二 日
Ｔ
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