最高法院民事-TPSV,85,台上,2146,19960926

最高法院民事判決 八十五年度台上字第二一四六號
上 訴 人 丁 ○ ○
丙 ○ ○
邱 顯 彥
邱 平 揚
邱 顯 瓊
邱 長 光
邱 華 碧
邱 麗 珠
邱 玉 華
被 上訴 人 甲 ○ ○
乙 ○ ○
林 秋 瓊
詹邱淑貞
李 淑 貞
共 同
訴訟代理人 連阿長律師

右當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十五年一月十五日台灣高等法
院第二審更審判決（八十四年度上更㈠字第三三○號），提起上訴，本院判決如左：

主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。

理 由
本件上訴人主張：伊之被繼承人邱永圖生前承租祭祀公業邱蓮塘坐落桃園縣八德市○○段五一三之三號土地內○點○七八五公頃之土地（下稱系爭土地）耕作。
祭祀公業邱蓮塘於民國七十九年八月二十七日以每坪新臺幣（下同）四萬七千元之價格，將包括系爭土地在內如原判決附表（下稱附表）所示之土地出售於被上訴人乙○○、林秋瓊、詹邱淑貞及李淑貞共有。
上訴人以系爭土地承租人之身分，自得主張優先承買等情。
求為確認上訴人就附表所示之土地有優先承買權存在，並命被上訴人乙○○以次四人將附表所示土地所有權移轉登記塗銷，被上訴人甲○○於上訴人給付價金後將同上土地所有權移轉登記於上訴人公同共有之判決。
被上訴人則以：祭祀公業邱蓮塘為處分附表所示之土地，曾於七十八年間組成財產處理委員會（下稱委員會），上訴人之被繼承人邱永圖為委員之一，全程參與處分事宜，於第一次會議時，邱永圖已與委員會商議，以其現耕土地之三成補償金抵價購買系爭土地旁其房屋坐落之土地。
嗣邱永圖亡故，祭祀公業邱蓮塘於七十九年五月十九日與上訴人丁○○等訂立買賣土地同意書，將上開房屋坐落基地約八○坪，以每坪一萬二千五百元之優惠價售於上訴人。
上訴人並於另案主張以三成補償金抵銷，顯見已放棄其優先承買權，自不得再為任何主張等語。資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決駁回上訴人之上訴及追加、擴張之訴，無非以：上訴人於第一審起訴時，原告僅列丁○○、邱顯彥、丙○○、邱平揚、邱顯瓊、邱長光六人，應受判決事項之聲明，請求確認優先承買權及訂立買賣契約、移轉登記之買賣範圍為坐落桃園縣八德市○○段五一三之三號內如第一審判決附圖所示○點○七八五公頃之土地。
嗣丁○○等六人不服第一審判決提起上訴後，追加共同繼承人邱華碧、邱麗珠及邱玉華三人為上訴人；
並擴張聲明優先承買等範圍為如附表所示之土地，依法並無不合應於准許。
次查祭祀公業邱蓮塘前為處分其所有如附表所示之土地，於七十八年間組成委員會，上訴人之父邱永圖為委員之一。
該委員會於七十八年二月十九日召開第一次會議決議：「以土地出售款扣除一切費用後三成計算作為現有耕作者補償金」；
同年四月二十九日召開第二次會議決議：「土地出售前應辦妥佃戶放棄書及應付佃戶補償金百分之三十成立協議」，「八塊段五一三號土地既有建築為邱永圖君所有，經協調結果，全體委員一致同意邱永圖君優先承購八塊段五一三號上該建築物所佔有之約七○坪土地，價款及細節另訂，該七○坪土地不在標售範圍內」；
同年八月四日第七次會議決議：「經委員會決議以每坪四萬七千元整由邱顯從得標八德市○○段五一三號土地」，上開各次會議邱永圖均有與會，有會議紀錄附卷可稽。
依上開決議內容可知，邱永圖就其耕作之土地除建有房屋之部分約七○坪以外，放棄優先承買權甚明。
苟邱永圖就其餘部分未放棄優先承買權，則該決議就優先承購事宜無需明載：「該建築物所佔有之約七○坪土地」之理。
且該決議又載：「該七○坪土地不在標售範圍內」，依反面解釋，七○坪以外邱永圖自同意由公業標售。
再者證人即上訴人邱長光之妻邱張瑞霞在另案八十一年度上字第一七四二號給付價金事件中證稱︰「邱永圖參加開會以後，有告訴我說祭祀公業將把土地八○坪賣給我們，並有三成補償金可拿」有筆錄影本在卷可證。
足見邱永圖以三成補償金交換優先承買權，此並經證人邱元彥、邱顯秋證稱屬實。
邱永圖對房屋基地以外之其餘部分已拋棄耕作權與優先承買權甚明。
雖邱永圖於七十八年八月十日曾書面通知祭祀公業保留承租耕地優先承買權。
惟其既已拋棄在先，且該意思表示並無錯誤或脅迫等情事可得撤銷，自不得再行表示保留優先承買權。
按耕地三七五減租條例第十五條第一項規定之優先承買權，係就出賣人之耕地有承租權存在為前提。
如出租人已依同條例第十七條第一項第五款、第二項第三款之規定補償承租人終止租約，再出售土地，原承租人自不得再主張有優先承買權存在。
又查邱永圖僅耕作五一三之三號其中之○點一一○○公頃即三三二點七四坪之土地，並非全部，此為兩造所不爭執。
扣除上訴人買受之二八二平方公尺即八五點三○五坪，則售與邱顯從等之面積有關邱永圖耕作部分為七八五平方公尺即二三七點四四五坪，每坪四萬七千元計算，總價一千一百十六萬六百二十元，繳納增值稅一百六十萬二千一百八十五元，淨值九百五十五萬八千四百三十五元，其三成補償金為二百八十六萬七千五百三十元，此為上訴人所不爭執。
上訴人雖辯稱，所謂三成補償金應包括被上訴人所購買房屋之基地八五點三○五坪部分，則本件系爭租地總共為三二二點七六坪，每坪售價四萬七千元計算，則總價為一千五百十六萬九千七百二十元，扣除增值稅二百十七萬七千七百四十七元後為一千二百九十九萬一千九百七十三元，其百分之三十補償金則為「三百八十九萬七千五百九十二元」，而八五點三坪，每坪售價如以四萬七千元計算，總價為四百萬九千一百元，每坪售價如以一萬二千五百元計算，總價則為一百零六萬六千二百五十元，優惠二百九十四萬二千八百五十元。
故三二二點七六坪之三成補償金「三百八十九萬七千五百九十二元」與八五點三坪優惠價「二百九十四萬二千八百五十元」，相差「九十五萬四千七百四十二元」之多云云。
然查上訴人既係購買房屋之基地八五‧三○五坪，而依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款、第二項第三款之規定受補償，自不得就自己買受之土地要求祭祀公業再給付三成之補償金。
雖上訴人又主張，其與祭祀公業所訂之買賣同意書第二項：「乙方耕作者八○坪左右土地同意放棄土地現耕者三成之補償金」，係指放棄八○坪左右土地之三成補償金而言，絕非指放棄三二二坪左右全部租地之補償金云云。
惟查上訴人既買受八○坪之土地，本無該部分之三成補償金可得，故所稱要非可採。
再查上訴人以每坪一萬二千五百買受五一三之三號剩餘部分之土地（經分割為五一三之八號），每坪優惠三萬四千五百元，上訴人買受八五點三○五坪合計優惠二百九十四萬三千零二十二元，其優惠與三成補償金二百八十六萬七千五百三十元相當。
且據上訴人丁○○等人於祭祀公業邱蓮塘訴請給付價金事件，以補償金為抵銷抗辯時，經法院判決已於計價時折抵完畢確定，亦有另案原審八十一年度上字第一七四二號、最高法院八十二年度台上字第一七九八號判決書在卷可憑，復為上訴人所不爭執。
足見上訴人已就系爭土地出售時，現耕者得領取之補償金收受清償在案，自不得再就該土地主張有優先承買權。
雖上訴人另主張，所購之房地每坪價金並非四萬七千元，應係一萬二千五百元，因被上訴人將來處理房地較為複雜之故；
而邱永圖亦曾將五○四之五○九號土地以每坪一萬二千元之價格售與訴外人邱瓊英等人云云。
惟查被上訴人將系爭土地以每坪四萬七千元出售於乙○○等人，上訴人所稱以一萬二千五百元低價出售於上訴人，顯與常情不合。
況上訴人所買受者為自己房屋之基地，何來被上訴人處理房地較為複雜之問題？至邱永圖將土地出售他人與本件並無關連，所辯無足採。
另查系爭土地原由邱豐裕承租，並向桃園縣八德鄉（現改制為市）公所租佃委員會辦理三七五租約登記，迄公業處分土地時乃未辦理註銷，從而委員會一直將邱豐裕稱為「佃戶」，將邱永圖稱為「現耕作者」。
因三七五租約登記之當事人並非邱永圖，自不須向主管機關申報，只將「三成補償金」發給及移轉登記上訴人所購之土地即可，不辦理協議及拋棄書，並不影響租約之終止。
上訴人之優先承買權既已拋棄而消滅，其依耕地三七五減租條例第十五條之規定，行使耕地承租人之優先承買權，主張優先買受如附表所示之土地，而訴請判決如其聲明，於法自非正當等詞。
為其判斷之基礎。
按審判長應向當事人發問或曉諭，令其陳述事實、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述，其所聲明或陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之（民事訴訟法第一百九十九條第二項）。
此為審判長因定訴訟關係之闡明權，同時並為其義務。
故審判長未盡此項闡明之義務者，其訴訟程序即有重大瑕疵，其基此所為之判決自屬違背法令。
查上訴人在第一審係主張伊為第一審判決附圖所示五一三之三號土地內○點○七八五公頃耕地之承租人，祭祀公業邱蓮塘出售該耕地，伊有優先承買權等情，求為確認就該○點○七八五公頃土地之優先承買權存在，並命被上訴人乙○○以次四人塗銷登記及被上訴人甲○○辦理移轉登記之判決。
嗣於原審之聲明，將請求標的之土地增加為五一三之三號○點一○六三公頃、五一三號○點一七三九公頃、五一三之二號○點○二六○公頃、五一三之四號○點○○三七公頃、五一三之五號○點○○○四公頃、五一三之九號○點○○○五公頃，經被上訴人就上訴人請求標的之土地面積爭辯後，上訴人於八十四年十二月六日之準備書狀同意將聲明之範圍回復如第一審時之聲明，但其於八十五年一月九日最後言詞辯論期日之聲明，係就五一三之三號、五一三之四號、五一三之五號、五一三之九號土地之全部，求為確認優先承買權存在，並命被上訴人乙○○以次四人塗消登記及被上訴人甲○○辦理移轉登記之判決（見各該書狀及筆錄）。
上訴人主張優先承買土地之面積先後不一，究竟原因何在，其增加部分之土地，上訴人所本之原因事實如何，原審審判長未盡闡明之義務，其訴訟程序，即有重大瑕疵，其基此所為之判決自屬違背法令。
上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。
依民事訴訟法第第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 九 月 二十六 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 錦 娟
法官 朱 建 男
法官 許 澍 林
法官 陳 淑 敏
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 十 月 八 日