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最高法院民事判決 八十五年度台上字第二一六二號
上 訴 人 榮順建設股份有限公司
法定代理人 許勝美
被 上訴 人 甲○○
右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十四年十二月十八日台灣高等
法院第二審判決（八十四年上字第一五五二號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：伊向上訴人購買坐落台北縣泰山鄉○○段三六號地上之「明志學府」編號Ａ８房屋及地下室停車位連同其基地（下稱系爭房地），價金計新臺幣（下同）五百六十七萬元，其中自備款二百二十七萬元，餘三百四十萬元為銀行貸款。
伊已陸續給付二百廿萬元，自備款部分僅餘七萬元未給付；
銀行貸款部分，依兩造代辦貸款委託書第二條約定，上訴人應先將不動產所有權移轉登記予伊後，再配合辦理銀行核貸手續。
詎系爭房屋尚未完成，亦未辦理產權移轉登記，上訴人即要求伊向銀行辦理貸款對保手續，伊依上開約定請求上訴人履行，上訴人置之不理，並擅自解除系爭買賣契約，同時將系爭房地登記為其所有，嗣並出售與他人，致給付不能，伊已通知上訴人解除系爭買賣契約等情。
求為命上訴人如數返還所受領價金，並加付法定遲延利息之判決。
上訴人則以：系爭買賣契約僅約定被上訴人於取得房地產權後，願將此產權提供作為抵押物而已，並未約定銀行貸款對保等手續須在產權移轉登記之後辦理，伊無先辦理產權移轉登記予被上訴人之義務，伊既未給付遲延，被上訴人以此為由主張解約，顯非有據。
且被上訴人解除契約未經定期催告，其解約亦不合法。
又被上訴人違約拒不辦理銀行貸款對保等手續，經伊催告不理而給付遲延，伊已依法通知解約，沒收被上訴人已付價金，被上訴人之請求，應屬無據等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判如其聲明，係以：被上訴人主張其向上訴人購買系爭房地，價金五百六十七萬元，其中自備款二百二十七萬元，餘三百四十萬元為銀行貸款，伊已陸續給付二百廿萬元，嗣上訴人片面解約，並將系爭房地所有權移轉與他人所有等情，為上訴人所自認，且有房屋及土地預定買賣合約書、土地及建物登記簿謄本可證，堪信為真實。
查兩造就系爭房地之買賣，關於價金之給付，除自備款二百二十七萬元應依約定期限給付外，餘三百四十萬元約定辦理銀行貸款，以貸款金額抵充價金，兩造並簽訂代辦貸款委託書，由被上訴人委託上訴人就系爭房地向銀行設定抵押辦理貸款，為兩造不爭之事實，並有代辦貸款委託書在卷可稽，按買賣行為，買受人負有給付價金之義務，至其給付方法，買賣雙方固得特別約定，但如未依特別約定，而仍依債務本旨給付者，不得謂其未履行給付。
本件被上訴人買受系爭房地，關於銀行貸款，係以系爭房地為抵押，向特定銀行辦理貸款，以貸得金額給付上訴人。
依代辦貸款委託書第五條約定：倘因甲方（被上訴人）個人之原因或甲方應具備之貸款條件有瑕疵，以致不能核准或取得貸款時，甲方應於乙方（上訴人）通知十五日內將全部貸款之金額一次付清給乙方，否則以違約論。
可知該代辦貸款委託契約係為便利被上訴人辦理貸款所簽訂，亦即為被上訴人之利益而設，被上訴人無向銀行辦理貸款之義務。
申言之，該代辦貸款之委託係兩造關於應如何辦理銀行貸款之約定，固係有關系爭買賣價金之給付方法，但究非系爭買賣契約之一部分，而係有別於系爭買賣契約之另一契約，縱被上訴人有違背其約定之情形，亦僅得依法催告其履行或解除該代辦貸款委託契約，而不得逕行解除系爭買賣契約。
本件被上訴人未於指定之日期、地點辦理對保手續，難認係債務不履行。
上訴人未依上開約定催告被上訴人給付價金，逕行解除系爭買賣契約，殊屬無據，不生解約之效力。
次依系爭買賣契約，上訴人有將系爭房地所有權移轉與被上訴人之義務，因其已將之移轉他人，自屬給付不能，被上訴人主張已於八十四年三月十四日據此通知解除契約，有郵局存證信函可證，則其請求返還所繳付前開價款二百廿萬元及法定遲延利息，自非無據等詞。為其判斷之基礎。
按解除契約，固須求當事人立約時之真意，不能拘泥契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。
查系爭房屋預定買賣合約書第五條第三款及第十九條第二款分別約定：「甲方如需辦理貸款充為本約房屋價款之一部分時，應簽立附件㈢『代辦貸款委託書』予乙方，並按金融機關及代辦貸款委託書中之各項規定履行」；
「本合約之附件視為本合約之一部分，與本合約有相同之法律效力，雙方均應共同遵守」各等語。
又系爭土地預定買賣合約書第三條第三款及第十一條第二款亦有相同之約定。
代辦貸款委託書既為系爭房地買賣合約書之附件，自屬系爭房地買賣合約之一部分，原審為相反之認定，非無可議。
次查被上訴人所提出之八十四年三月十四日存證信函係以上訴人未依代辦貸款委託書第二、四條之約定辦理，顯有違約為由，通知上訴人解除契約（一審卷三○頁）。
原審認定被上訴人已於八十四年三月十四日以給付不能為由，通知上訴人解除契約，核與卷存證據資料不符，亦有認定事實不憑證據之違法。
上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 九 月 二十六 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 奇 福
法官 許 朝 雄
法官 曾 煌 圳
法官 梁 松 雄
法官 陳 國 禎
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 十 月 十一 日
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