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最高法院民事判決 八十五年度台上字第二一七五號
上 訴 人 甲○○
乙○○
李明宗
被上訴人 丙○○
右當事人間因租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十四年十一月十四日台灣高等法
院第二審更審判決（八十三年度上更㈠字第一七二號）提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：伊所有坐落台北縣新莊市○○段三八○號（即重測前同市○○段頭前小段三一五－一號，以下稱三一五－一號）土地如原審更審前判決附圖（以下稱上字判決附圖）Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ所示部分面積合計二四二平分公尺，同所興化段三八四號（即重測前同市○○段頭前小段三一六號，以下稱三一六號）土地全部六○○平方公尺，同市○○段頭前小段三○六－四號（以下稱三○六－四號）土地如原審更審前判決附圖（以下稱上字判決附圖）Ａ所示部分七平方公尺，同所三○六號（以下稱三○六號）土地如上字判決附圖Ａ所示部分七九○平方公尺等土地（以下合稱系爭土地），出租與上訴人之先父李文章耕作，訂有耕地三七五租約。
民國六十八年一月一日起，由上訴人繼承李文章之權利，繼續承租系爭土地，亦訂有耕地三七五租約在案。
詎上訴人不自任耕作，在三一五－一號土地如上字判決附圖Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ所示部分，建造有房屋及附連之圍牆等地上物（以下稱系爭建築物），且將三○六、三○六－四號土地供他人傾倒廢料、廢土、垃圾，三一六號土地，則供訴外人李文全使用。
三一五－一號土地上違章建築即新莊市○○路八二二號房屋，提供李葉愛卿經營新隆撞球場，八二○號房屋經營冰果店、檳榔攤，有轉租、變更使用情事，依耕地三七五減租條例第十六條規定，原訂租約全部無效。
又上訴人迄今不為耕作，且非因不可抗力繼續一年以上，顯已放棄耕作權，上訴人積欠地租亦達二年之總額，伊已依法終止兩造之租約。
另依都市計劃，三一五－一、三一六號土地編為工業區，三○六號土地編為住宅區，伊亦得終止租約等情，爰求為確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，及命上訴人將系爭建築物拆除，將系爭土地返還伊之判決（被上訴人超過上開部分之請求，分別經第一審及原審更審前判決被上訴人敗訴，被上訴人未聲明不服）。
上訴人則以：系爭土地因海水倒灌，致不能耕種，三一五－一號土地於五十六年間，因土地上建有房屋，而變更地目為建地，且經被上訴人所委任之管理人即被上訴人之兄李俊賢同意以繳納地價稅代替租金，該部分已變更耕地租賃為基地租賃，即無所謂需自任耕作之情事。
三一六號土地已編定為工業區，被上訴人如欲終止租約，應先給付伊補償費，否則不得收回等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人主張，系爭土地為其所有，原出租予上訴人之被繼承人李文章耕作，訂有耕地三七五租約。
嗣李文章死亡，由上訴人繼承耕作，而自六十八年一月一日起改由兩造訂立租約等情，為上訴人所自認，且有兩造不爭之土地登記簿謄本、台北縣私有耕地租約附卷可稽，並經第一審及原審法院會同地政人員勘測屬實，有勘驗筆錄、土地複丈成果圖附卷可按，自可採信。
查三一五－一號土地上，均搭蓋違章建築即門牌號碼新莊市○○路八一八、八二○、八二二號房屋，有第一審勘驗筆錄及照片足憑。
其中三一五－一號土地如上字判決附圖ＢＣ所示部分，門牌八二二號房屋，由上訴人乙○○以其妻李葉愛卿名義經營新隆撞球場；
同附圖Ｄ、Ｅ所示部分，門牌八二○號房屋，由上訴人李明宗經營冰果店及檳榔攤；
同附圖Ｆ、Ｇ所示部分，門牌八一八號房屋，由上訴人甲○○經營塑膠加工廠使用。
其所建造之房屋，有為二層樓房加強磚造者，有頂樓加蓋而成三層樓房者，有為平房建築者，上訴人就該土地顯係經營工商業使用，並非供耕作使用。
且上訴人李明宗為「大翔起重工程有限公司」之負責人，甲○○為「吉曜塑膠工業有限公司」之負責人，亦有財政部台灣省北區國稅局新莊稽徵所函可考，足見該二人均為從事工商業之負責人，即非係從事農業耕作之自任耕作者，被上訴人主張上訴人非自任耕作，應非無據。
上訴人雖抗辯，其加蓋房屋，已得被上訴人所委任之管理人李俊賢同意云云，惟被上訴人否認曾委任他人管理系爭土地，上訴人又無法舉證證明，自無可採。
上訴人又抗辯三一五－一號土地，因海水倒灌，不能耕作。
惟上訴人所指海水倒灌僅發生於七十八年間，且僅三○六、三○六－四號土地而已，此有台北縣新莊市耕地租佃委員會耕地地租減免證明書可證，上訴人並未證明其他耕地亦有海水倒灌情形，上訴人應無在三一五－一號耕地上搭建房屋之理。
兩造所簽訂者為耕地三七五租賃契約，上訴人亦自認該耕地租賃係繼承自其先父李文章。
三一五－一號土地原為耕地，因李文章在承租之部分起造房屋，始由台灣省政府於五十六年八月九日核准變更地目為建地，此乃上訴人不自任耕作之結果，於該耕地租佃之性質仍不受影響。
況其所訂之耕地三七五租賃契約，均載明「私有耕地出租人，承租人今依規定訂立租約，租金仍以耕地正產物稻穀千分之三百七十五為標準計算」，且租約名稱為「私有耕地租約」，仍受耕地三七五租約主管機管理中，顯仍為耕地租賃，並無基地租賃之可言。
上訴人抗辯三一五－一號土地部分，屬基地租賃，亦無可取。
系爭土地為耕地租約，雖經政府都市計劃一部分編為工業區或住宅區，惟依土地法第八十三條規定，於所定之使用期限前，仍得繼續為從來之使用，故系爭土地並不影響上訴人繼續作農業使用。
又三一五－一號土地上，除原有上訴人之父起造之房屋外，其後並經上訴人擴建一部分，不惟為上訴人所自認，且有房屋稅籍資料表所載房屋面積及上字判決附圖之測量面積，可資比對。
上訴人既在三一五－一號土地建有房屋使用而不自任耕作，依耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項規定，及參照最高法院七十年台上字第四六三七號判例意旨，兩造間耕地租賃契約，全部均為無效。
被上訴人請求確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，及請求上訴人將系爭建築物拆除，將系爭土地返還被上訴人，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按耕地租用，除漁牧外，係指租耕他人之農地（田地、旱地），或雖非農地，而其租用目的係種植稻麥、甘蔗、蕃薯、茶、桑等一般農作物之土地而言。
本件系爭租約租賃標的物其中三一五－一號土地，自五十六年間起，即有上訴人之父所起造之房屋，該筆土地之地目並於五十六年十二月十日由「田」變更為「建」，不惟為兩造所不爭執，且有土地登記簿謄本、照片、新莊市戶政事務所簡便行文表、五十六年房捐稅通知單、新莊市門牌調整證明書、台北縣稅捐稽征處新莊分處八十三年十月六日及同年九月十二日函、新莊市房屋稅籍登記表，附卷可稽（外放耕地租佃調解調處卷宗、一審卷第一宗三四至三六、四六、七八、八七、九五、二七五、二七六、二八二頁、第二宗二一、六五、六六、二二九頁、上字卷四二、六一、一二三、一五八頁、更㈠字卷二五、三六至三八、四二、六二、一一七、一三五、一三六頁）。
而本件兩造所訂之租約日期則在六十八年一月一日，租期六年，期滿並於七十四年一月一日再續訂租約六年，有該租約足憑（前開調解調處卷內）。
兩造訂約時該三一五－一號土地上既已有建物，且地目早已變更為建地，實際亦作建地使用，能否謂該部分土地租用之目的，係在種植一般農作物，而屬於耕地租賃﹖又耕地三七五減租條例第六條第一項規定：「本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；
租約之訂立，變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。」
內政部訂頒之耕地三七五租約清理要點第三點第一項、第二項亦規定：「耕地租約之訂立、續訂、變更、終止、註銷或更正，由出租人會同承租人申請登記，當事人一方不會同他方申請時，得由他方陳明理由，單獨申請登記。
鄉、鎮、市、區公所受理當事人之一方單獨申請登記時，應通知他方於接到通知後十日內提出書面意見，逾期未提出者，視為同意」。
本件被上訴人一方面主張兩造於六十八年一月一日訂立系爭租約，六年期滿後，再自七十四年一月一日起續訂六年（一審卷第一宗十四、十五頁）。
一方面又主張，其自五十六年出國後，未曾委任他人管理系爭土地，上訴人係乘其出國在外之際，擅自辦理前開租約及續訂租約云云（上字卷四一、四二、一三五頁）。
而由兩造所訂前開書面租約觀之，則均蓋有兩造之印文。
究竟該租約如何訂立及續訂﹖上開事實，均與兩造訂約租賃三一五－一號土地之租用目的及該部分是否屬於耕地租賃有關，原審未詳加調查審認，遽為不利於上訴人之認定，即有未合。
上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 九 月 二十六 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 劉 延 村
法官 徐 璧 湖
法官 劉 福 聲
法官 許 朝 雄
法官 梁 松 雄
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 十 月 七 日
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