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最高法院民事判決 八十六年度台上字第七○五號
上 訴 人 甲○○
被 上訴 人 興佳塑膠工業股份有限公司
法定代理人 吳阿錦
訴訟代理人 蔡壽男律師
右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十四年十月二十三日台灣高等
法院台中分院第二審判決（八十四年度上字第二九○號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由
本件被上訴人主張：伊與上訴人於民國八十一年五月二十三日訂立房屋租賃契約書，向上訴人承租門牌台中縣大雅鄉○○村○○路八十之一號約五百坪之廠房，供工廠使用，租期自八十一年七月十日起至八十三年七月九日止，租金每月新台幣（下同）十二萬五千元。
雙方並約定，伊若申請營業登記、工商登記、水電等需上訴人提供資料及印信，上訴人不得拖延及異議。
詎伊支付上訴人一百五十萬元（一年份租金）後，上訴人竟未依約將系爭廠房於八十一年七月十日交付伊使用收益，更因上訴人之前承租人冠岱公司未辦理註銷工廠登記，致其無法提供資料予伊為設廠登記，亦無電力可供使用。
伊為繼續營運，乃於八十一年八月十八日以月租二十萬元向第三人豐禾公司承租廠房繼續生產應急，因豐禾公司堅持租期至少一年，致伊因此支出租金二百四十萬元，此項損失既因上訴人不履行債務而發生，爰本於債務不履行損害賠償請求權，提起本件訴訟，求為命上訴人如數給付，並自訴狀繕本送達翌日起加付法定遲延利息之判決。
上訴人則以：伊固與被上訴人於八十一年五月二十三日訂立房屋租賃契約書，並兌領被上訴人所簽發面額一百五十萬元供作租金之支票，惟冠岱公司承租之營業處所為台中縣大雅鄉○○路八十二－一號，與本件租賃標的之門牌同路八○－一號租賃物門牌八二號及八二－二號均不相同，不影響被上訴人工廠之設立登記。
訂約時伊原有廠房二百坪可供被上訴人使用，所約定增建三百坪，係由被上訴人之廠長王鴻儒現場指揮監工，是兩造合作建廠，契約書並無約定於八十一年七月十日完工及交付工廠。
訂約時被上訴人口頭需求八十一年七月三十一日要完工三百坪部分，伊於訂約後即積極營建，至八十一年七月十六日全部建完，且兩造於八十一年五月二十三日訂約日，伊即將廠房廠地交付被上訴人建廠使用，該三百坪部分於八十一年七月十六日建完即交付被上訴人，工廠之設立登記應於建廠完成後為之，兩造訂立契約時均不知冠岱公司未辦理註銷登記，被上訴人原工廠在伊出租之廠房斜對面，被上訴人遷移廠址至伊之工廠，依法不得辦理工廠變更登記，應重新辦理設立登記。
又依經濟部訂頒工廠設立登記規則第十三條第三項規定「工廠停工在一年以上者視同歇業，應將原領工廠登記證繳銷，其不繳銷為無效，省市建設廳局並予公告之」。
本件冠岱公司於七十九年六月一日因工廠燒毀，視同歇業，未繳銷之工廠登記證失效，伊並無妨礙被上訴人設立登記權利之行使。
三百坪部分於八十一年七月十六日建完即可申請用電，又兩造原預計八十一年七月十日可完成建廠，因在建造期間適逢工人觸電及下雨致工程延誤，亦非可歸責於伊。
被上訴人遷廠重新為工廠登記，須準備各項資料供縣市政府或建設廳審查，始得為設立登記，而為此項設立登記在在均須時間，且被上訴人亦未證明其曾往台中縣政府辦理申請工廠設立登記，可見伊並無違反契約第七條第七項約定。
另被上訴人之請求權已逾二年之時效期間，故被上訴人之請求為無理由等語資為抗辯。
原審以：系爭契約約定之租賃廠房所在地為大雅鄉○○村○○路八○－一號（以下僅簡記號數），而兩造於前案即台中地院七十九年度訴字第二八八二號及原審八十年度上字第三九一號返還租金案記載之冠岱公司營業處所為八二－一號，本件兩造所承認之租賃物門牌為八二號及八二－二號，故上訴人辯稱冠岱公司所承租廠房與本件廠房不相同，冠岱公司是否註銷工廠登記，不影響被上訴人工廠之設立登記云云。
然查上訴人在原審已陳稱：「租賃契約書寫門牌八○－一號是誤寫，應為八二號。
當時舊廠房八二號」「冠岱公司原來承租八二號，即舊廠房，七十八年遷至八二－一號」。
系爭契約書第一條租賃廠房所在地八○－一號下括號另記載（詳如附圖「大雅鄉○○○段三四－二地號」紅色部分位置圖）等字，並附有位置圖，而該所謂紅線部分兩造在原審又均認定係原審卷第六七頁勘驗圖之紅色部分，兩造租賃範圍為現在門牌八二號及八二－二號。
足知冠岱公司原來租用之二百坪廠房為現在之八二號，增建部分為八二號後面之約七十坪及現在門牌八二－二號部分。
故本件兩造租賃範圍確為原來冠岱公司租用之八二號及新建之八二－二號兩個門牌之工廠。
至於上訴人主張增建之三百坪係兩造合作建造一事，被上訴人已予否認。
而上訴人之所以主張兩造合作，無非以有被上訴人之廠長王鴻儒在現場指揮監工，被上訴人亦無異議等情為據。
然查系爭契約並無兩造合作建造之記載，而是完全係被上訴人向上訴人租賃約五百坪廠房之契約。
再者上訴人已承認增建三百坪之費用係由上訴人出資，工人由上訴人叫（覓僱之意），在在均足以證明該三百坪房屋應由上訴人增建完成後交付被上訴人使用。
又原審經訊問上訴人，答稱應於八十一年七月十日起交付五百坪廠房與被上訴人云云。
上訴人既應於八十一年七月十日交付房屋，其自應於八十一年七月十日以前建築完成。
系爭契約約定租賃廠房五百坪租賃期限自八十一年七月十日起至八十三年七月九日止，有系爭契約為證，原審訊問上訴人亦答稱，第一期租金一百五十萬元是租五百坪之租金，本來約定五百坪租給被上訴人才付一百五十萬元等語，有原審卷第六十頁正面筆錄可憑。
證人即兩造訂立系爭契約之介紹人丁連百於第一審亦結證稱：原告（即指被上訴人）有向被告（指上訴人）說其工廠已出售，為要趕貨要求被告在七月十日以前一定要蓋好將房子交給原告使用，被告也有同意，契約約定租賃期限自八十一年七月十日起，五百坪租金也自八十一年七月十日起算云云。
至上訴人主張被上訴人要求於八十一年七月三十一日完工一事，為被上訴人所否認，且上訴人曾謂：本來預計七月十日蓋好，是口頭約定。
可見其主張口頭約定八十一年七月三十一日完工云云，殊非真實，該增建三百坪廠房亦應於八十一年七月十日完工交付，至為明顯。
查冠岱公司在上訴人之舊廠房即前開八二號廠房二百坪（嗣增編為八二－一號）設立工廠。
台灣省政府建設廳於八十一年十一月十八日始以八十一建一字第八六七○○號公告註銷該工廠登記。
在冠岱公司之工廠未註銷登記前，第三人不能在同一場所設立工廠，有台中縣政府八十四年十月二日四建工字第二三五○六六號函可稽。
被上訴人之所以向上訴人租用系爭五百坪工廠係約定於八十一年七月十日交付。
所謂交付應係指將合於所約定使用收益之租賃物交付，始與民法第四百二十三條之規定相符，既然至八十一年十一月十八日冠岱公司在系爭地上廠房之工廠登記尚未註銷，被上訴人不得在該處為設立工廠之登記，上訴人自非已交付合於所約定使用收益之租賃物與被上訴人。
至於經濟部訂頒工廠設立登記規定第十三條第三項規定，係政府機關對於停業後於一年內未復業之工廠行政上之處理原則而已。
上訴人於八十一年十一月十八日被上訴人與豐禾公司另訂租賃契約前，未能按時依約交付其應交付被上訴人使用收益之租賃物，自應負債務不履行之責任。
綜上所述，依民法第二百三十一條規定，本件上訴人遲未交付合於工廠使用之租賃物與被上訴人，致使被上訴人須另支付二百四十萬元之一年租金與豐禾公司，上訴人先已受領被上訴人一百五十萬元之一年租金，因未依約給付被上訴人租賃物，迫使被上訴人另與豐禾公司訂約，高價承租豐禾公司之廠房，且上訴人並未將前所受領之一百五十萬元返還被上訴人，從而被上訴人依債務不履行之法律關係請求上訴人賠償二百四十萬元及法定遲延利息並無不當。
上訴人雖以已罹二年之時效為抗辯，因被上訴人之請求非基於侵權行為，上訴人此項時效抗辯，亦無理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴。
惟查損害賠償之債，以被害人實際發生之損害額為限得請求賠償。
本件被上訴人向上訴人所承租之廠房，上訴人並未交付被上訴人使用，為原審合法確定之事實。
則依租賃之法理，被上訴人即不須對上訴人支付租金，其所已支付之租金，似非不能請求返還，果得請求返還，則被上訴人雖另向他人承租廠房使用支付二百四十萬元，但同時亦節省原先應支付而得不支付之租金一百五十萬元。
似不能將另支付之全部租金作為損害額請求上訴人賠償。
究竟上訴人與被上訴人間之租賃關係是否尚存在，上訴人是否不得請求被上訴人返還其已支付之租金，攸關本件損害額之認定，原審未詳予調查審認，且未說明被上訴人原支付之一百五十萬元是否得請求返還，遽為上訴人全部敗訴之判決自有未合。
又被上訴人另向第三人豐禾公司承租之廠房面積若干，是否亦為五百坪，抑或超過五百坪﹖如超過五百坪，就超過部分所支付之租金，是否亦得計入損害額中請求上訴人為賠償，亦未經原審調查審認，遽行判決，亦嫌速斷。
又原審先則謂：「債務人遲延者債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第二百三十一條定有明文，本件上訴人遲未交付合於工廠使用之租賃物與被上訴人。
被上訴人因而另向豐禾公司承租廠房所支付之租金之損害二百四十萬元，顯與上訴人遲延給付有因果關係，上訴人自負有損害賠償責任。」
云云，復又謂被上訴人基於債務不履行損害賠償請求權訴請上訴人如數賠償為有理由，不無矛盾。
究竟上訴人所負者為遲延責任抑或債務不履行之責任，尚有待澄清。
上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 三 月 十三 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 張 福 安
法官 蘇 茂 秋
法官 蘇 達 志
法官 顏 南 全
法官 葉 賽 鶯
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 三 月 二十一 日
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