設定要替換的判決書內文
最高法院民事判決 八十六年度台上字第七六五號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 林振雄律師
被 上訴 人 乙○○
右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十五年六月三日台灣高等法院第二審判決（八十五年度重上字第七○號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於命上訴人為給付及駁回其上訴與各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：伊與訴外人蘇明煌共同向上訴人購買坐落台北市○○區○○段三小段二一六、二二○、二二○之二、二二四、二二四之二、二二九號及同區○○段○○段一六一、一六二、一六三號等九筆土地（以下簡稱系爭土地），價金為新台幣（下同）六千四百萬元，已由伊給付七百五十萬元。
嗣因蘇明煌簽發面額二百五十萬元以支付買賣價金之支票未兌現，上訴人遂為解除買賣契約之意思表示，買賣契約既經解除，上訴人自應返還其收受之價金。
如伊給付之買賣價金已遭沒收作為違約賠償時，因上訴人解約後，並無損失，該違約金應予核減為十萬元，上訴人應將其餘之七百四十萬元返還等情。
先位聲明：求為命㈠上訴人給付伊三百七十五萬元及遲延利息。
㈡上訴人給付伊三百七十五萬元及遲延利息，或給付蘇明煌三百七十五萬元及遲延利息，而由伊代為受領。
備位聲明：求為命上訴人給付伊七百四十萬元及遲延利息，或其中三百七十萬元部分給付蘇明煌而由伊代為受領之判決。
上訴人則以：被上訴人與蘇明煌共同買受土地，僅由被上訴人一人起訴，當事人不適格。
且依兩造買賣契約之約定，買方未依約給付價金，已付之買賣價金應抵作違約金並解除買賣契約，被上訴人自不得請求返還價金。
又兩造買賣之土地，訂約後，因經濟不景氣而價值滑落，致伊損失二千六百五十九萬七千一百九十二元，違約金亦非過高等語。
資為抗辯。
原審以：被上訴人主張前揭事實，業據其提出買賣契約及存證信函為證，並為上訴人所不爭執。
依兩造所訂不動產買賣契約書第十條約定，被上訴人未依約付款，經上訴人定期催告仍不給付時，則已付價金全部沒收，抵作違約金。
足見兩造已有解除契約時，已付價款沒收充作違約金之特約。
被上訴人既未依約支付價金，經上訴人定期催告而仍未履行，則上訴人據此解除契約並沒收已付價金自屬有理由，被上訴人先位聲明，請求上訴人返還價金，核屬無據。
次查系爭土地之現值，經財團法人台灣經濟技術研究所鑑定結果為六千六百八十四萬四千四百零八元，有鑑定報告可稽。
而兩造於八十四年一月十日簽訂買賣契約時，其買賣價金為六千四百萬元，是系爭土地之價值並無滑落現象，上訴人主張系爭土地依八十四年度公告現值計算總額為九千三百四十四萬一千六百元，鑑價之現值為六千六百八十四萬四千四百零八元，伊受有減損二千六百五十九萬七千一百九十二元土地價值之損害。
然查系爭土地之公告現值於七十九年時為配合公用徵收而予例外調高，因而高於市價，上訴人主張以土地公告現值計算價值，不足採。
又買賣契約第十四條第三項約定：「買方須以自耕農身分辦理過戶，雙方同意如甲方（即被上訴人）以自耕農辦理免徵土地增值稅未能核准時，乙方（即上訴人）無條件退還甲方所支付之訂金，雙方恢復原狀。」
係為配合農地所有權移轉之受讓人具備自耕農身分所為之約定。
其能否辦妥免徵土地增值稅即屬未定之事。
足證「免徵土地增值稅」本非上訴人因契約履行即得享受之利益或預期利益，上訴人於解除契約後，自不得將其列入因解約所受之損害。
上訴人辯稱，依買賣契約第十四條第三項約定，本件買賣契約之買受人即被上訴人應以自耕農身分辦理過戶，得以免徵土地增值稅。
買賣價金應將增值稅五千二百三十萬三千六百六十八元列入，其合理價金為一億一千六百三十萬三千六百六十八元云云，不足採信。
爰斟酌系爭土地並未因被上訴人違約解除契約，致價值滑落，且目前不動產交易受景氣影響，行情確呈低迷狀態等一切情事，認上訴人收取違約金七百五十萬元確屬過高，應予核減為五十萬元，較為適當。
本件被上訴人與訴外人蘇明煌共同向上訴人買受系爭土地，為可分之債，渠等得向上訴人請求返還之違約金七百萬元，應平均分受之。
從而，被上訴人請求上訴人返還之違約金，於三百五十萬元本息部分，為有理由。
又被上訴人對訴外人蘇明煌有債權一千二百萬元未受清償，有本票裁定可證，蘇明煌怠於行使返還違約金之權利，被上訴人依民法第二百四十二條規定，自得代位行使其權利。
從而，被上訴人請求上訴人給付蘇明煌三百五十萬元本息，並由被上訴人代為受領，亦為有理由。
爰將第一審命上訴人給付被上訴人三百五十萬元本息之判決，予以維持，駁回上訴人之上訴；
將第一審就被上訴人請求上訴人給付蘇明煌三百五十萬元本息，由被上訴人代為受領部分，所為被上訴人敗訴之判決，予以廢棄，改判被上訴人勝訴（被上訴人先位之訴及備位之訴其他請求部分，已受敗訴判決確定）。
按約定之違約金是否過高，應依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受之損害，及債務人若能如期履行時，債權人可得享受之利益，為衡量核減之標準。
又所謂「公告現值」係直轄市或縣（市）政府，對於轄區內土地，經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表，於每年七月一日公告之地價，是公告現值之評定，自有其公信力。
查系爭土地依八十四年公告現值為新台幣（下同）九千三百四十四萬一千六百元，原審竟依財團法人台灣經濟技術研究所鑑定，認定其現值為六千六百八十四萬四千四百零八元，自屬可議。
又上訴人主張，依買賣契約第十四條第三項約定之內容，系爭土地之買賣總價應為約定價金六千四百萬元加上土地增值稅五千二百三十萬三千六百六十八元，合計一億一千六百三十萬三千六百六十八元（即原約定價金加上增值稅）。
究竟雙方真意如何﹖倘該土地增值稅非由上訴人享受，則上訴人出售所得價金六千四百萬元，扣除應繳之土地增值稅，僅餘一千一百六十九萬六千三百三十二元，則上訴人此項主張，似非不足採。
原審未遑詳加推闡，探求雙方真意，遽認「免徵土地增值稅」非上訴人所得享受利益或預期利益云云，進而為上訴人不利之判斷，亦難謂當。
上訴論旨，指摘原判決其敗訴部分不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 三 月 十四 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 錦 娟
法官 朱 建 男
法官 許 澍 林
法官 王 錦 村
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 三 月 三十一 日
Ｍ
還沒人留言.. 成為第一個留言者