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最高法院民事判決 八十六年度台上字第七七三號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 陳鄭權律師
複 代理 人 廖德澆律師
被 上訴 人 乙○○
訴訟代理人 葛苗華律師
右當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國八十四年十二月十八日台灣高等
法院第二審判決（八十四年度上字第五八八號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：伊於民國八十二年三月九日，與上訴人簽訂房屋及土地預定買賣契約書，買受坐落台北市內湖區○○○○段六三地號土地上新建之大湖翠庭Ｃ型一樓住宅一戶停車位二位及基地應有部分（以下稱系爭房地）。
約定總價新台幣（以下同）一千四百四十五萬元，房屋面積除包括車位一位合計為四五‧七四坪外，尚須另加一車位之面積四坪，始為本件契約之銷售面積。
簽約後伊已分期給付如原判決附表所示之價金四百四十五萬元。
惟伊事後查知系爭房屋含公共設施只有一五一‧二一平方公尺，即約四五‧七四坪，較買賣契約約定短少四坪，已達總面積百分之八強，經伊催告上訴人處理，上訴人已表示拒絕依約履行，伊以本件起訴狀繕本之送達為解除前開房屋及土地預定買賣契約之意思表示等情。
爰依民法第二百五十九條契約解除回復原狀之規定，求為命上訴人返還伊四百四十五萬元，及各自如原判決附表所示給付日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息之判決。
上訴人則以：系爭房地買賣之銷售面積合計為四五‧七四坪，買賣契約所載之二個車位，其中一車位係伊贈與被上訴人，做為被上訴人購買之優惠條件。
系爭停車位並無獨立之產權，契約所載車位面積四坪，係指實際停車面積而言，非謂每個車位可以登記四坪之面積。
系爭房屋實際登記之面積包括主建物，附屬建物及共同使用部分，合計為一五一‧二一平方公尺即四五‧七四坪，與約定面積相同，伊亦可依約提供二個車位與被上訴人使用，無違約可言，被上訴人不得解除契約。
本件買賣契約因被上訴人無故不辦理貸款，經催告不履行，伊已依約解除並沒收被上訴人所繳之價金，被上訴人不得請求返還價金等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判如其聲明，無非以：兩造於八十二年三月九日，就系爭房地分別簽訂房屋及土地預定買賣契約書，總價金為一千四百四十五萬元，約定銷售面積為四五‧七四坪，含二車位，每車位面積約四坪，被上訴人已給付如原判決附表所示之價金四百四十五萬元，系爭房屋建築完成，其含公共設施之登記面積為一五一‧二一平方公尺，即約四五‧七四坪等事實，有房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、建物登記簿謄本、滙款收據附卷可稽，應認被上訴人此部分主張為真實。
查房屋預定買賣契約書第一條，固以鉛字戳記約定銷售面積為四五‧七四坪，惟該戳記下方，另有以手寫文字加註「含一車位之面積，但本戶為二車位」。
及在契約第二條之六以打字字樣約定「地下層停車場汽車位，依共同使用部分持分所有，每車位持分面積約四坪」項下，復以手寫文字加註「本戶車位為八號、十號合計約八坪，並依地籍測量實施規則登記所有權」，上訴人對於上述手寫文字之真正，並不爭執。
兩造簽約時，應係就上訴人事先備妥，以打字方式書就之契約書逐條討論，被上訴人如有增加要求，則以手寫文字加添其上。
另參酌證人李介蕙到場陳述之證言，足認本件買賣面積除鉛字戳記記載之面積四五‧七四坪外，尚須另加一車位四坪之面積，始為本件契約之銷售面積。
系爭停車位雖屬機械設備而無法登記產權，然該設備乃設置於共同使用部分內，於地政實務上，依內政部八十年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函示內容，本件契約第二條之六所謂「地下層停車場汽車位，依共同使用部分持分共有，每車位持分面積約四坪」之約定，應指每一車位可分攤登記本棟建築物共同使用部分，相當於四坪之應有部分。
該第二條之六既另約定上訴人應將合計約八坪之車位，依地籍測量實施規則登記所有權，上訴人自應將相當於八坪之共同使用部分之應有部分比例，分攤登記予被上訴人。
茲上訴人既不否認只登記相當於一個車位四坪之應有部分比例予被上訴人，以地政機關複丈完成後之登載面積為四五‧七四坪而言，僅與未加手寫文字前之鉛字約定之銷售面積相同，顯未再加上相當於另一車位約四坪之共同使用部分應有部分比例，上訴人未依約登記足够之面積予被上訴人，甚為明顯。
另依台北市中山地政事務所八十四年十一月六日（八四）北市中地一字第一八七五六號函所載，系爭房屋所獲分配共同使用部分應有部分比例，乃依上訴人及其餘起造人於八十三年八月十七日之協議書而為登記。
而兩造早於八十二年三月九日即訂立系爭買賣契約，當時房屋既未蓋妥，起造人亦尚未為共有部分分攤之協議，上訴人自可於共有人協議分配共同使用應有部分時，將多賣與被上訴人之一個停車位坪數，分攤相當之應有部分比例登記為被上訴人名義，上訴人竟不依此為之，其就本件契約之履行，未依債務之本旨交付，有違約情事，堪以認定。
系爭房屋登記面積較契約約定短少四坪，達總面積百分之八強，超過契約第二條所訂之百分之五誤差甚鉅。
另由雙方協商過程可知該四坪面積須登記所有權，係上訴人為使被上訴人簽約所承諾之事項，更為被上訴人所以決定簽約之重要條件，兩造復將之形諸文字以示慎重，上訴人既未依約履行，則被上訴人主張解除契約，尚難謂係顯失公平。
從而被上訴人以起訴狀繕本之送達，為解除本件契約之意思表示，其解除權之行使，於法並無不合。
被上訴人依契約解除回復原狀之規定，請求上訴人返還已付之價金四百四十五萬元及利息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按解除契約，除當事人間有保留解除權之特別約定外，非有法律所認之解除權不得為之。
本件究竟依債務不履行（給付遲延或給付不能或不完全給付）或物之瑕疵擔保責任之規定解除契約或係當事人行使約定解除權？及如何合於各該法定或約定解除權之要件？原審悉未詳查審究，僅以系爭房屋登記面積較房屋預定買賣契約書約定短少四坪，上訴人有違約情事，遽認被上訴人可以解除契約，而為不利於上訴人之判決，已有可議。
次查，兩造係就房屋及土地分別訂立房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書，被上訴人為何可以系爭房屋登記面積短少四坪，解除兩造之土地預定買賣契約，原審未說明其法律上之依據，亦有未合。
上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 三 月 十四 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 徐 璧 湖
法官 劉 福 聲
法官 袁 再 興
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 三 月 三十一 日
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