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最高法院民事判決 八十八年度台上字第一四九四號
上 訴 人 乙 ○ ○
訴訟代理人 丁 榮 聰律師
被 上訴 人 甲○○○
右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國八十七年六月九日台灣高等
法院第二審判決（八十六年度上字第一八五六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件原審將第一審所為上訴人勝訴部分之判決廢棄，改判駁回該部分之訴，無非以：上訴人主張，坐落台北市○○區○○段三小段第一一號土地，伊之被繼承人華善傳有應有部分六十分之一。
而被上訴人於該土地上之建號三二四三○、三二四三一、及三二四三二號房屋，卻無相當之土地應有部分，其無法律上原因使用系爭土地，致伊受損害之事實，固有土地及建物謄本等為證。
惟查，該系爭之第一一號土地、面積一一三五平方公尺，原為訴外人謝德英等人共有。
民國六十八年間，被上訴人及謝德英等人與建商陳海長簽訂房地合作建築契約書（下稱合建契約），在系爭土地上合建五層樓房集合住宅，由被上訴人分得門牌台北市○○區○○街一八○巷一○之三號、一○之三號四樓、一○之三號五樓房屋（即建號三二四三○、三二四三一、三二四三二號），並辦妥所有權登記，有合建契約可稽。
雖被上訴人上開房屋無基地應有部分之登記，然依合建契約第七條約定：「雙方所分配房地之位置、層次、各得以本人或他人為起造人及基地所有權人互不干涉」；
而謝德英等原土地所有人簽訂合建契約後，出具土地使用權同意書，並以被上訴人等十七人為起造人，申請建築（造）執照，有台北市政府工務局建築管理處七○使字第四四五號（六八建北投一七一號）建築執照全卷所附之土地使用權同意書、起造人名冊及變更起造人申請書影本足憑。
又系爭合建之房屋共有四十戶，於建築完成辦理建物所有權登記時，各戶房屋之基地應有部分不盡一致，且亦有僅基地應有部分而無房屋者，或僅有房屋而無基地應有部分者，有土地登記簿謄本、建物與土地對照明細表可資比對。
足見合建契約當事人就系爭房屋與基地之登記，當初即有一定分配方式之約定，並非按各戶房屋樓地板面積比例，計算基地應有部分。
按區分建物所有人應如何分擔基地之權利比例，原屬當事人間之契約行為，應依當事人之約定定之（內政部六十六年六月十四日台內地字第七三四四二七號函參照）。
系爭房屋早在公寓大廈管理條例實施前建造完成，取得使用執照；
合建當事人就系爭房屋與基地之登記，並非按各層房屋樓地板面積比例，計算基地之應有部分，自應依其約定。
而被上訴人所辯，其基地之應有部分，係登記為其子邱阿連、邱阿得、邱阿有之名義，應有部分各六百分之二，並於七十一年六月一日另自訴外人謝水圳買受應有部分六百分之十四，總計為三十分之一；
至於一樓增建部分，係依合建契約第一條後段之約定而為使用，業據被上訴人提出戶籍謄本、同意書、買賣所有權移轉契約書、土地登記申請書、土地所有權狀影本為證。
則被上訴人建物占有系爭土地係基於合建關係而取得，殊非無法律上原因。
次查，合建當事人謝德英於六十九年三月六日死亡，經其繼承人謝金獅等人辦妥繼承登記，土地應有部分各十五分之一；
合建房屋其中之自強街一八○巷八號三樓，亦於七十年五月二十五日由謝金獅辦妥所有權第一次登記。
嗣該八號三樓房屋及基地應有部分二四分之一，經謝金獅之債權人聲請臺灣臺北地方法院查封拍賣，由訴外人吳宜玲拍定買受。
吳宜玲復於七十七年十一月二十八日，將該房屋所有權全部及基地應有部分四十分之一出售黃裕隆，其餘基地應有部分六十分之一則出售上訴人之被繼承人華善傳。
至華善傳於受讓並移轉登記時，系爭土地上之建物早已建造完成多年，且各依合建當事人約定辦妥登記，其於受讓時非不可得知，而其應有部分係輾轉受讓自原合建契約當事人謝德英，有合建契約、土地及建物登記簿謄本、臺灣臺北地方法院民事執行處通知及執行命令可稽。
依司法院大法官釋字第三四九號解釋，即應受合建當事人間約定之拘束。
從而，上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還六十四萬二千七百九十三元本息，及自八十五年七月一日起續行使用土地期間，按月於每月最後一日前給付八千四百八十四元（逾此部分之請求，第一審為上訴人敗訴之判決，未據上訴人聲明不服），均非正當，不應准許等詞。為其判斷之基礎。
查，原審以被上訴人之建物係土地原所有人出具土地使用權同意書，基於合建關係而取得，因認其建物占有系爭土地，非無法律上原因。
然合建契約係地主謝德英等人與建商陳海長間所訂立之契約，為原審所確定之事實，即非地主間之契約。
雖合建契約第七條約定：「雙方所分配房地之位置、層次、各得以本人或他人為起造人及基地所有權人互不干涉」，亦似係地主與建商間之雙方約定，與地主相互間無涉。
原審竟就本件土地所有人間之爭執，依合建契約，為上訴人不利之論斷，自屬可議。
又原審以前開合建之房屋，於建築完成，合建契約當事人及起造人辦理建物所有權第一次登記時，各戶房屋之基地應有部分不盡一致，有的僅有基地應有部分而無房屋者，或僅有房屋而無基地應有部分者，有土地登記簿謄本、建物與土地對照明細表可資比對。
因而認定合建契約當事人就系爭房屋與基地之登記，當初即有一定分配方式之約定。
惟未說明其所約定之分配方式，究竟如何，自屬疏漏。
復按民法第八百十八條所定，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。
故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利（本院五十五年台上字第一九四九號判例參照）。
茍被上訴人所有建物使用之基地超過邱阿連、邱阿得、邱阿有及謝水圳四人合計之應有部分，復無法律上之原因，則上訴人是否不得向被上訴人請求不當得利，即非無審酌之餘地。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 七 月 九 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男
法官 曾 煌 圳
法官 許 澍 林
法官 鄭 玉 山
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 七 月 二十七 日
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