最高法院民事-TPSV,88,台上,1774,19990812

最高法院民事判決 八十八年度台上字第一七七四號
上 訴 人 甲○○
被 上訴 人 乙○○

右當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國八十七年八月二十六日台
灣高等法院第二審判決（八十七年度上字第四七二號），提起上訴，本院判決如左：

主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。

理 由
本件上訴人主張：伊於民國八十一年十月十二日以新台幣（下同）二百六十萬元（現金八十萬元及金融機關貸款一百八十萬元）向被上訴人購買坐落新竹市○○路二九八號地下室房屋及基地（下稱系爭房屋）。
因被上訴人未交付該房屋使用執照，迨伊遷住系爭房屋發見濕氣甚重，到處漏水，空氣未通後，始於八十二年五月間獲悉系爭房屋使用執照所載之建物用途係「地下儲藏室」，非如同號房屋一至五樓之作「一般住宅」使用。
顯見被上訴人違反建築法第七十三條規定，擅將不得供人居住使用之上開地下儲藏室房屋，予以裝修變更為住宅誘騙伊買受，該買賣標的物即有物及權利之瑕疵。
伊已於八十二年六月五日向被上訴人為解除買賣契約之意思表示，被上訴人就伊前付之價金八十萬元、貸款利息十六萬三千五百六十四元、房屋稅二千二百零二元、保險費一千一百四十元及安裝日光灯、瓦斯熱水器、白鐵欄杆、瓦斯管路等費用九萬九千零五十元，合計一百零六萬五千九百五十六元，自應負返還責任等情，爰依民法第一百四十八條、第二百十九條、第三百五十三條、第三百五十四條第一項及第三百五十九條規定，求為命被上訴人如數給付並自八十二年六月九日起加計法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：伊向訴外人鄭銘家買受系爭房屋轉賣與上訴人時，並未注意使用執照記載為供儲藏室使用。
上訴人購買前，亦曾查看多次始與伊簽約承買，已見系爭房屋之品質及效用均無瑕疵。
且雙方買賣契約未約明使用執照須記載其用途為「住宅」，伊復未為上述承諾或保證系爭房屋應無滅失或減少契約預定效用之瑕疵，上訴人據以解除兩造間之買賣契約，自屬無理。
況上訴人於系爭房屋交付後逾六個月始行解除契約，亦逾民法第三百六十五條第一項規定之除斥期間，其請求伊返還價金等款項，尤非正當等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張其以二百六十萬元向被上訴人購買系爭房屋，使用執照記載用途為「地下儲藏室」，被上訴人將之裝修變更為住宅使用之事實，業據其提出買賣契約書、使用執照及新竹市政府工務局函等件為證，復為被上訴人所不爭執，固足信為真實。
惟查系爭房屋具有獨立之產權，上訴人購買前曾親往現場查看多次，並與被上訴人就系爭房屋及價金達成合意始簽訂買賣契約等情，有被上訴人提出之建物登記簿謄本及上訴人自訴被上訴人詐欺之台灣新竹地方法院八十二年度自字第九三號刑事案件一、二審刑事判決可憑。
而系爭房屋適合居住，亦經第一審法院勘驗明確，足見上訴人對系爭房屋之現狀及用途均表滿意而無異議，始簽約購買，已難謂系爭買賣標的房屋有何品質及效用上之瑕疵。
且核閱兩造簽訂之買賣契約並無約定使用執照須記載為住宅使用，被上訴人更無此項承諾或保證，事實上系爭房屋又得供人居住，則使用執照上所作建物用途係地下儲藏室之記載，自不足認為係屬系爭房屋之瑕疵。
又系爭房屋主要用途確係「儲藏室」，新竹市地政事務所於建物登記簿謄本上誤載為主要用途為「住家」，有該所八十六年十二月二十三日八六新地一字第一○七七四號函足稽，亦徵該誤登非屬被上訴人之故意行為所致。
是被上訴人於上訴人簽約買受後依約將系爭房屋所有權移轉登記，並交付與上訴人，初無任何權利瑕疵及滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵可言。
況系爭房屋縱因物之瑕疵而得解除契約，上訴人既於被上訴人交付六個月以後始解除契約，仍逾民法第三百六十五條第一項所定之六個月除斥期間。
從而，上訴人依民法第一百四十八條、第二百十九條、第三百五十三條、第三百五十四條第一項及第三百五十九條之規定，訴請被上訴人給付上開一百零六萬五千九百五十六元本息，即非正當，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查兩造不爭之系爭房屋買賣契約書第八條載明：「本買賣房屋之固定造作物（如水電、瓦斯、衛生設備、門窗、㕑房、浴室等）包含在內賣與甲方（上訴人），乙方（被上訴人）不得毀廢或取除……」云云（見一審卷八頁），上訴人就其中括弧內所註如水電等十六字，已一再主張稱：「兩造買賣系爭房屋契約明定包含水電、瓦斯、衛生設備、門窗、㕑房、浴室等『住宅』具備要件之合意」等語（見一審卷七九頁、原審卷二一頁），似見兩造買賣系爭房屋係約定供「住宅」使用。
而系爭房屋之使用執照實際係記載供「地下儲藏室」使用，非為「住宅」使用，既為原審所認定，則兩造買賣之房屋倘確有約明係供住宅使用，能否逕謂上訴人所買受該依法不得供住宅使用之系爭地下儲藏室房屋無物或權利上之瑕疵﹖即滋疑問。
究竟被上訴人於簽約買受系爭房屋時已否知悉該屋存有應作「地下儲藏室」使用之瑕疵而仍願購買﹖被上訴人於出賣系爭房屋時有無交付使用執照與上訴人以供其查明﹖此與被上訴人應否負物之瑕疵擔保責任及上訴人八十二年六月五日解除本件買賣契約是否合法有效所關頗切。
原審未遑進一步調查審認，徒以兩造契約未約明使用執照須為住宅用途等理由，遽為上訴人不利之判決，自嫌速斷。
又依民法第三百六十五條第二項規定，關於買受人因物有瑕疵而得解除契約之六個月除斥期間，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。
本件上訴人主張：「……遷入居住使用後發覺屋內濕氣甚重，到處漏水，空氣難以疏通，終年不見天日，四處查詢，於八十二年五月間始得知房屋使用執照規定為地下儲藏室」、「系爭房屋……明明係住宅，被告（被上訴人）巧辯『非住宅』」、「被上訴人謊稱『出售系爭房屋與伊時，乃中古屋現狀出售之型態，同時交付所有權狀及使用執照予伊』」各等語（見一審卷三、七九頁、原審卷二一頁），苟被上訴人出賣系爭房屋委有故意不告知上述瑕疵之情形，依上說明，自無上開六個月除斥期間之適用。
原審未就被上訴人有無故意不告知瑕疵等情，詳為深究，竟以上訴人遷住系爭房屋後已逾解除契約之六個月除斥期間，即為上訴人不利之論斷，亦有可議。
上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，不能認為無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 八 月 十二 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 蘇 茂 秋
法官 蘇 達 志
法官 顏 南 全
法官 李 慧 兒
法官 王 茂 修
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 八 月 二十三 日