最高法院民事-TPSV,88,台上,1807,19990813

最高法院民事判決 八十八年度台上字第一八○七號
上 訴 人 乙○○
甲○○
被 上訴 人 幸助建設股份有限公司
法定代理人 丁○○
被 上訴 人 丙○○
共 同
訴訟代理人 陳俊斌律師

右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十七年四月十五日台灣高等法
院第二審判決（八十七年度上字第一八○號），提起上訴，本院判決如左：

主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。

理 由
本件上訴人主張：被上訴人於民國八十二年間在台北縣八里鄉○里段○○○段一五○之六、一五一之一、一五二之四、一五二之五、一五四、一五四之六、一五六號等七筆土地（下稱一五○之六號等地）上興建『巴里島社區』，伊於八十二年八月十九日與被上訴人幸助建設股份有限公司（下稱幸助公司）、丙○○分別簽定房屋、土地預定買賣契約書，買受一五○之六號等地上Ａ區第八棟第五層房屋及所占該基地應有部分之土地，依土地預定買賣契約第十三條、房屋預定買賣契約第二十條、及廣告平面圖所示，『巴里島社區』建築規劃僅Ａ、Ｂ、Ｃ三區，伊於交屋遷入後，發現一五一之四號地併入『巴里島社區』後，被上訴人於增建十五、十六層同時，在Ａ、Ｂ、Ｃ三區訂購戶共有之土地上擅自增建十層樓之建築物Ｄ區，並對外銷售，致伊除受到多負擔土地增值稅以及其他稅捐，且造成土地應有部分減少，樓層被增建，另一五一之四號地被全部占用建屋，出售圖利等損失，被上訴人違反土地預定買賣契約書第十條及民法第八百十九條第二款及八百十八條之規定，伊依房屋預定買賣契約書第十七條第二款、土地預定買賣契約書第十一條第二款及第十二條約定，求為命被上訴人連帶賠償伊各新台幣（下同）二百萬元並加計法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：土地預定買賣契約書第十二條，係丙○○不給付土地之違約約定，伊業已依約交付土地，並無違約情事；
且依房屋買賣契約第五條約定，為配合基地及整體利益考量，伊得在法令許可範圍內，變更設計，而兩造所訂買賣契約，並無被上訴人不得在一五一之四號地興建任何建物之約定；
土地買賣契約第十條，上訴人亦同意坐落於合併土地上所有有關房屋，依合併土地總和計算分配，合併後整個社區○○○○街廓，對整體生活品質等均有助益；
且土地合併後伊給付上訴人之土地，較變更前亦無短少，既已交付上訴人所買受之不動產，上訴人竟以總價四百八十三萬元價購系爭不動產，請求達四百萬元之損害賠償，即為無理由等語。
資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：被上訴人幸助公司於八十二年間在一五○之六號等地上興建『巴里島社區』，上訴人於八十二年八月十九日與被上訴人幸助公司、丙○○分別簽定房屋及土地預定買賣契約書，原約定在該『巴里島社區』建築規劃有Ａ、Ｂ、Ｃ三區，幸助公司將一五一之四地號土地與Ａ、Ｂ、Ｃ三區所在基地合併後變更建（造執）照，不僅在Ａ、Ｂ、Ｃ三區增建十五、十六層，並另興建Ｄ區，使Ｄ區承購戶亦持有Ａ、Ｂ、Ｃ三區所在基地，有房屋及土地預定買賣契約書、Ｄ區銷售廣告單、訂契約時被上訴人提供之建造執照、第二次變更建造執照可稽。
查：⑴依卷附八十二年六月二十六日台北縣政府工務局核准之建字第一○三九號建造執照，僅載明建築地點在一五○之六號等地上建造地上十四、十五層三座共三三六戶等資料，嗣於變更建造執照上則記載起造人變更為幸助公司，並就建築內容變更為Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四區大樓。
惟建造執照乃主管機關核准建物起造人得為施工之憑證，與私人間因買賣而生之私法關係，並無所涉，兩造權利義務關係，仍以其所訂契約內容為斷。
兩造所訂土地預定買賣契約書第一條、第十條分別載明：「預定買賣一五○之六號等地（基地如有分割、合併以分割、合併後地號為準），甲方（上訴人）所訂購幸助公司興建編號Ａ區八棟第五層房屋壹戶，所占該基地應有之持分土地，其持分正確面積依地政機關登載為準」、「本契約土地與鄰地（一五一之四號地）合併為完整街廓時，甲方同意變更為十五、十六層，有關房屋所持分之土地依現有建築基地與上開地號土地面積總和計算分配之。」
等字樣，則上訴人係買受Ａ區八棟第五層房屋及所占基地之應有部分，並同意於一五○之六號等地，與鄰地一五一之四地號合併為完整街廓時，將所購樓層之大樓變更為十五、十六層，惟契約內並未載明被上訴人所營建出售之建物共僅有Ａ、Ｂ、Ｃ區，不得再建造Ｄ區。
上訴人所謂，幸助公司在一五一之四地號上興建十層建物Ｄ區，且全部占用出售圖利已有違約云云，難以採信。
且系爭Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四區建物於八十四年七月十五日完成，上訴人則至八十四年九月十八日及八十四年十二月十九日始取得包括一五一之四號地應有部分之系爭房地所有權，亦有使用執照、竣工圖、土地及建物登記簿謄本可按。
被上訴人既於上訴人取得系爭包括一五○之六號等地及一五一之四號地（合併後為現一五四號地）所有權應有部分前，已在其所有之土地上興建Ｄ區建物，即難認幸助公司興建該Ｄ區大樓損害上訴人共有土地之使用、收益及處分權。
⑵上訴人取得包括原一五一之四號地所有權應有部分，既係依兩造所定土地買賣預定契約書第十條之約定，即上訴人同意被上訴人公司變更增建為十五、十六層樓而來，則上訴人或須負擔地價稅及土地增值稅等稅捐，乃取得共有土地應有部分，原須負擔之對價，上訴人主張：其因此受有增加地價稅及增值稅之損害云云，已嫌失據；
且上訴人究增加若干之土地增值稅及其他稅捐，其並未能舉證證明，自無足取。
另上訴人主張：被上訴人在共用土地上蓋Ｄ區大樓，致其土地應有部分換算比例由一五點四四平方公尺減為一三點八四平方公尺，造成損害，並提出土地應有部分減少對照表、廣告平面圖為證據方法；
然上訴人買受系爭不動產業經點交，並取得所有權移轉登記，有交屋證明書、土地、建物登記簿謄本足憑，而依土地登記簿謄本所示，上訴人（原判決誤繕被上訴人）係取得現一五四號地面積四三二六平方公尺各萬分之十六之應有部分，該一五四號地係自原一五○之六號等地與一五一之四號地合併而成，是折算上訴人取得土地之面積，為一三點八四平方公尺，固無庸置疑。
惟上訴人所謂，其依原始契約約定，應取得之土地面積為一五點四四平方公尺，參諸其計算憑據之廣告平面圖右下角已載明「本說明僅供參考，有關雙方權益，依買賣契約為憑」，且土地預定買賣契約書第十三條亦載明：「本土地預定買賣所有銷售說明書、廣告資料等僅為行銷方式，非為本契約之一部分，雙方權利義務之內容以載於本契約書及附件之內者為限……」云云，則上訴人執該銷售平面圖上載之各樓層坪數資料，以為計算其土地應有部分減少之依據，自難憑信。
茲兩造土地預定買賣契約第十條既約定上訴人同意變更為十五、十六層，且有關房屋所占有土地應有部分比例依現有建築基地與上開地號土地面積總和計算分配之；
同契約書第一條並載明一五○之六號等地，則上訴人於訂約時，亦應知悉一五○之六號等地有可能與該一五一之四號土地合併為一筆土地，且契約書內僅記載上訴人所購之不動產為Ａ區八棟第五層建物及房屋所占土地應有部分，雖未約定幸助公司得另建造Ｄ區大樓，惟亦未限制幸助公司僅能建造Ａ、Ｂ、Ｃ區大樓；
上訴人所購土地應有部分及面積，於訂約時並未確定，尚須依『現有建築基地與上開地號土地面積總和計算分配之』，則被上訴人將原一五○之六號等地與一五一之四號土地合併為現時之一五四號土地，並於上訴人取得系爭房地所有權登記前，完成包括Ｄ區大樓之建造，實難認有何違約之處。
況房屋預定買賣契約書第十七條第二款約定：「甲方與丙○○簽訂之土地預定買賣契約書和本契約有不可分之併存關係，甲方同意依土地預定買賣契約書所應履行之義務一併負責任……」，並無被上訴人須負連帶責任之約定。
上訴人主張：被上訴人間須負連帶責任云云，並無依據。
而土地預定買賣契約書第十二條固約定：「如乙方（丙○○）違反本契約，不能交付時，除按照甲方已繳付價款退還甲方外，並應另付甲方前開已繳款金額作為違約金及損害賠償。」
其真意，應係丙○○有不能交付土地情事，經上訴人解除買賣契約後，始得依該條款請求返還價金及損害賠償。
被上訴人既已將系爭房地點交並移轉登記於上訴人所有，自無不能交付之可言。
至上訴人主張：係被上訴人於增建十五、十六層樓同時，在Ａ、Ｂ、Ｃ三區訂購戶共有之土地上擅自增建十層樓建築物Ｄ區，並對外銷售，致上訴人受到多負擔土地增值稅以及其他稅捐及土地應有部分減少之損害，其所言損害內容，復與該約定條款有異。
上訴人以之為據，請求被上訴人連帶給付各二百萬元之損害賠償金，不應准許等詞。為其判斷之基礎。
按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。
解釋當事人立約之真意，除雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變更以為解釋外，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準；
探求當事人之真意，本應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察。
查被上訴人幸助公司於八十二年間在一五○之六號等地上興建『巴里島社區』，上訴人於八十二年八月十九日與被上訴人幸助公司、丙○○分別簽定房屋及土地預定買賣契約書，原約定在『巴里島社區』建築規劃有Ａ、Ｂ、Ｃ三區，上訴人係買受其中Ａ區八棟第五層房屋及所占基地之應有部分，並同意幸助公司於一五○之六號等地，與鄰地一五一之四地號合併為完整街廓時，將所購樓層之大樓變更為十五、十六層，有關房屋所占有土地之應有部分，依現有建築基地與上開地號土地面積總和計算分配之，為原審確定之事實。
果爾，兩造立約當時，被上訴人幸助公司於一五○之六號等地上僅規劃蓋Ａ、Ｂ、Ｃ三區大樓，而上訴人購買之房屋所占基地，係以當時規劃所建之Ａ、Ｂ、Ｃ三區大樓基地即一五○之六號等地計算，如一五○之六號等地合併一五一之四號地時，上訴人同意Ａ、Ｂ、Ｃ三區大樓變更為十五、十六層。
若此，上訴人與被上訴人丙○○約定『有關房屋所持分之土地依現有建築基地與上開地號土地面積總和計算分配之』，觀其契約全文，依誠信原則，從買賣房地之主要目的及經濟價值作全般之觀察，上訴人所同意者，似指一五○之六號等地與一五一之四號地合併後，其所購房屋之基地應有之應有部分，以Ａ、Ｂ、Ｃ三區大樓變更為十五、十六層及合併後之一五○之六號等地、一五一之四號地面積總和為計算基準分配。
則被上訴人丙○○依約應移轉於上訴人之基地應有部分換算之面積若干，並非不能依主管機關核發之使用執照及建物、土地登記簿登載資料調查審認。
原審未察，徒以上開理由，遽為不利於上訴人之論斷，殊屬疏率。
倘被上訴人丙○○移轉於上訴人之基地應有部分換算之面積少於約定應移轉者，可否謂已為完全之給付﹖上訴人是否不能因其債務不履行而請求違約金及賠償損害﹖不無研求之餘地。
另上訴人與被上訴人幸助公司訂定之房屋預定買賣契約書第十七條第二款約定：「甲方與丙○○簽訂之土地預定買賣契約書和本契約有不可分之併存關係，甲方同意依土地預定買賣契約書所應履行之義務一併負責任……」，亦為原審所確定。
若此被上訴人幸助公司就丙○○依土地預定買賣契約應履行之債務對上訴人既負同一責任之約定，茍被上訴人丙○○對上訴人應負債務不履行責任，上訴人是否不得依該約定向被上訴人幸助公司請求賠償﹖亦待斟酌。
本件事實既尚未明瞭，本院自無從為法律上之判斷，應認有發回之原因。
上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 八 月 十三 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男
法官 曾 煌 圳
法官 許 澍 林
法官 鄭 玉 山
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 八 月 三十 日
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