最高法院民事-TPSV,88,台上,1832,19990813

最高法院民事判決 八十八年度台上字第一八三二號
上 訴 人 乙○○
甲○○
被 上訴 人 癸○○
丙○○
辛○○
壬○○
丁○○
戊○○
己○○
庚○○
共 同
訴訟代理人 呂傳勝律師

右當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十七年六月九日台灣高
等法院第二審更審判決（八十六年度重上更㈡字第一八三號），提起上訴，本院判決如左：

主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。

理 由
本件被上訴人主張：伊之被繼承人許輝煌及訴外人許明鐘係上訴人乙○○及上訴人甲○○之被繼承人翁智聰之佃農。
民國六十七年十二月間，許輝煌、許明鐘與乙○○、翁智聰租佃雙方簽訂協議書，同意終止坐落桃園縣桃園市○○段第一九五四等多筆耕地之租約，約定許輝煌、許明鐘取得承租土地參分之壹之所有權，乙○○、翁智聰則收回其餘三分之二之土地，並約明許輝煌所取得者為如原判決附表所示之四筆土地（下稱系爭土地），且應於終止租約生效後，移轉登記與許輝煌所有，詎乙○○、翁智聰拒不履行約定辦理租約終止登記，顯係以不正當之行為阻礙租約之終止，依法應認該租約已終止生效。
嗣許輝煌、翁智聰先後於七十二年六月二十六日、七十六年六月二十九日死亡，由上訴人甲○○辦妥繼承登記，取得所有權應有部分貳分之壹，另貳分之壹則仍為上訴人乙○○所有。
伊為許輝煌之法定繼承人。
上訴人自應依約將系爭土地所有權移轉登記與伊等情，爰依協議書約定之法律關係，求為命上訴人將系爭土地所有權移轉登記並交付與伊為公同共有之判決。
上訴人則以：被上訴人所提出之協議書並非真正，印章亦非上訴人及翁智聰所有，復未經全體共有人同意，難謂有效成立。
且許輝煌實無遷徙或轉業而放棄耕作之正當理由，純為取得伊之土地，而終止租佃契約，依當時有效之耕地三七五減租條例第十七條之規定，本件協議書應為無效，又兩造終止協議時，未依平均地權條例第七十八條規定之程序辦理，應仍受當時有效之耕地三七五減租條例第十七條規定之拘束。
又兩造間之租佃契約於六十八年及七十四年期限屆滿，惟均再續訂租約並辦理租約登記，自有消滅原訂協議書之意，被上訴人以已消滅之協議書請求為移轉登記，即非有據等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判如其聲明，無非以：被上訴人主張之事實，業據提出協議書、土地登記簿謄本為證。
上訴人雖否認協議書之真正，但其於原法院前審中，已承認協議書上乙○○之印章為真正，又無法證明該印章確遭他人盜用，自應推定該印章係乙○○所蓋。
上訴人甲○○雖否認協議書上翁智聰之印章為真正，然查：㈠協議書末尾批註「茲收到本協議書第七條價款新台幣四十萬元（即桃園信用合作社永興分社甲存 H121 戶第 089547 號支票乙張，⒈⒌兌現）」，該支票之發票人為許明鐘，經許輝煌背書後交由上訴人存入「行存一六○七號翁智聰」帳戶託收兌現，有該支票影本附卷可稽。
㈡訂立協議書以後翁智聰與乙○○曾於七十年四月二十三日共同聯名以桃園九支郵局存證函第三三號通知上訴人速向陳逸良代書催辦終止租約及移轉登記手續，亦有存證函在卷可稽。
證人即為雙方書寫協議書之邵有田在另案原法院八十一年重上字第三十四號所有權移轉登記事件中，證實業佃談條件如協議書所寫，足見許輝煌與翁智聰、乙○○確有訂立本件協議書同意終止系爭耕地租約無疑。
次查系爭土地於六十七年十二月間訂立本件協議書時，僅屬翁智聰、乙○○二人共有，故協議書僅由該二人蓋章，其餘原出租人於應有部分讓與翁智聰、乙○○時，既未特別約明保留出租權，應認原出租人於轉讓共有權時，系爭耕地之租賃權當然隨同移轉，是以協議書不因已喪失租賃權之原出租人未簽章而未合法生效。
且系爭土地及其他地主收回之全部承租土地，早於六十四年十月二日即編定於南崁新市鎮之都市計劃內，並均經劃定土地之使用區分為住宅區，有桃園縣政府八十六年一月七日八五府工都字第二七六九三八號、八十六年一月十一日八五府工都字第二九○九二四函可憑，並有上訴人提供之土地登記簿謄本可稽，依當時有效之耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款、平均地權條例第七十六條第一項規定，出租人得據該法定事由終止租約，不受當時有效之修正前耕地三七五減租條例第十七條第二款規定之拘束。
又上開耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款及平均地權條例第七十六條第一項規定之法定終止事由，係指出租人得單獨為終止租約之法定原因。
本件係地主與佃農雙方合意終止租約協議，原亦不受上開規定之限制，於合意終止時，系爭終止租約之協議即合法成立生效。
上訴人以協議書違反當時有效之耕地三七五減租條例第十七條第二款及平均地權條例第七十八條未向主管機關提出申請終止租約並經核准之程序規定云云，自不足採。
查本件協議書之簽訂係在六十七年十二月間，距租佃爭議協調會及台灣桃園地方法院另案審理之時間相隔已逾十一年，癸○○、許明鐘所稱許輝巽早已失蹤多年，並未指述失蹤之確實時間，自無由據此推定許輝巽在訂立協議書前即已失蹤，故亦難據此憑以認定許輝巽未在協議書上蓋章，上訴人此項抗辯，亦無可取。
又依該協議書第二條及第五條約定以觀翁智聰、乙○○辦理系爭土地所有權移轉登記，係以契約雙方辦理終止租約手續及租約終止生效為條件。
惟事後上訴人不依協議書約定蓋章辦理終止租約手續及所有權移轉登記，己據證人陳逸良於另案所有權移轉登記事件中證述明確，顯係以不正當之行為，阻止該條件之成就，依民法第一零一條規定，視為條件已成就，應認上訴人辦理該土地所有權移轉登記之義務已屆至。
更不因被上訴人於六十八年及七十四年間尚續訂租約，即認被上訴人及其被繼承人許輝煌無依協議書終止租約之意思，亦不生新約成立致舊協議當然歸於消滅之效果。
從而，被上訴人請求上訴人將系爭土地所有權辦理移轉登記並交付與被上訴人全體為公同共有，洵無不合，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按「依第七十六條規定終止耕地租約時，應由土地所有權人以書面向直轄市或縣（市）政府提出申請，經審核其已與承租人協議成立者，應准終止耕地租約。」
平均地權條例第七十八條第一項前段定有明文。
則依該條例第七十六條第一項規定，為耕地租約之終止者，縱已與承租人成立協議，依同條例第七十八條第一項規定之意旨，仍應由土地所有權人以書面向直轄市或縣（市）政府提出申請，經核准後，始生效力。
乃原審既認本件係依同條例第七十六條第一項終止租約（見原判決理由五），竟謂無同條例第七十八條第一項之適用，已有可議。
且原審謂系爭土地及其他地主收回之全部承租土地，早於六十四年十月二日即編定於南崁新市鎮之都市計劃內，並均經劃定土地之使用區分為住宅區，依當時有效之耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款、平均地權條例第七十六條第一項規定，出租人得據該法定事由終止租約，不受當時有效之修正前耕地三七五減租條例第十七條第二款規定之拘束云云，惟依被上訴人所提協議書載，地主收回之土地中第一六七二之二號（舊地號）係編為綠地（協議書外放），並非住宅區，能否依上開規定終止租約，亦非無疑。
次查依被上訴人所提之前開協議書所載，系爭耕地之承租人除許輝煌外，尚有「許輝巽」一人，但被上訴人起訴主張「原告之父已故許輝煌及許明鐘係被告乙○○及被告甲○○之父已故翁智聰之佃農，……民國六十七年十二月間，業佃雙方成立協議……終止租約」（見第一審卷第四頁背面，起訴狀），未及於許輝巽；
於原審亦稱：「查在協議書上有蓋章者僅被上訴人乙○○及被上訴甲○○之父翁智聰與上訴人之父許輝煌及許明鐘，計甲方二人乙方二人計四人，故協議書雖記載立協議書人甲方七人、乙方三人，但除以上四人有蓋章成立協議外其他之人均未蓋章，亦未簽名，不生參與協議之效力。」
（見原審上字卷第一○二頁背面，被上訴人辯論意旨狀），嗣雖改稱承租人三人均有蓋章（見原審上更㈡卷第二七頁），其主張已前後矛盾，何以後者可採，原審未予說明，亦有理由不備之違法。
又上訴人於原審一再辯稱：被上訴人許玉爐及許明鐘於七十九年間租佃爭議協調會上及臺灣桃園地方法院另案審理時均言及許輝巽早已失蹤多年，並自陳協議書上許輝煌，許明鐘落款簽章之最後半頁早已滅失。
則早已失蹤多年之許輝巽又何以會在協議書上蓋章，此乃偷蓋印章之疑點等情（見原審上字卷第三八頁、上更㈠卷第三七、三八頁），查依本件協議書記載，承租人分得之土地，其中許輝煌分得○‧一三六三公頃，許明鐘分得○‧○九二○公頃，許輝巽僅分得○‧○一一四公頃（不足一平方公尺不計），其多寡懸殊如此，被上訴人雖稱「於協議前由地主移轉建物一間登記為許輝巽之子許德發所有」（見原審上更㈡卷第一二七頁），惟果有該房屋之分配，何以不登記給承租人而登記其子﹖參以被上訴人上開許輝巽並未簽章之陳述，許輝巽當時已否失蹤而未簽章於協議書，即非無推研之餘地，又查依卷附耕地租約書載，承租人許輝煌、許輝巽、許明鐘共同向上訴人乙○○及甲○○之被繼承人翁智聰承租系爭土地（見原審上更㈡卷第一四六、一四七頁），倘許輝巽未於上開協議書簽章，參照本院四十四年台上字第一一九號判例意旨，能否僅由許輝煌、許明鐘與乙○○、翁智聰訂立協議書予以終止租約，殊非無疑。
乃原審未注意審認，遽為上訴人不利之判決，亦有可議。
上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 八 月 十三 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 李 錦 豐
法官 楊 鼎 章
法官 李 慧 兒
法官 王 茂 修
法官 蘇 達 志
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 八 月 三十一 日
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