最高法院民事-TPSV,88,台上,1888,19990820

最高法院民事判決 八十八年度台上字第一八八八號
上 訴 人 久揚建
法定代理人 梁吉旺
訴訟代理人 羅翠慧律師
被 上訴 人 甲○○

右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十六年十二月十五日台灣高等
法院第二審更審判決（八十六年度重上更㈠字第一二二號），提起上訴，本院判決如左：

主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。

理 由
本件被上訴人主張：伊於民國八十一年四月二十八日，向上訴人購買坐落台北縣板橋市○○段二八二二、二八二二－六、二八二二－七號土地上久揚天廈預售屋中之Ｆ３棟第九樓房屋一戶及其基地之應有部分（下稱系爭房地），總價新台幣（下同）一千零八十四萬元，已交付七百二十萬七千元。
訂約時上訴人提出之廣告、型錄及相關書面資料、口頭解說，均未表明系爭久揚天廈有小坪數套房，而係表明系爭大廈為住商綜合大樓，六樓以下為辦公室，七樓以上為住商兩用，每層樓僅有四戶。
詎於交屋時，伊發現該大厦外觀並無原廣告圖及展示模型所示之宏偉氣勢，且僅能作住家使用，而非住商綜合大樓。
上訴人又將Ｆ棟七至十二樓每層中之一戶大坪數住宅，改為三戶小套房，使整棟大樓住戶複雜化，降低居住品質。
復將公共設施部分之面積，灌水成為伊房屋單獨所有之一部分，上訴人有欺罔不實之行為，致侵害伊權益，伊自得依侵權行為或公平交易法第三十一條之規定，請求上訴人負損害賠償責任；
且上訴人既有詐欺行為，伊以起訴狀繕本之送達為撤銷系爭房地買賣之意思表示，請求其返還價金及賠償損害；
又系爭房屋有上述之嚴重瑕疵，伊亦依民法第三百五十四條、第三百五十九條之規定，解除雙方之買賣契約，請求上訴人返還價金。
爰先位聲明：求為命上訴人返還已支付之價金七百二十萬七千元及法定遲延利息之判決（被上訴人另請求賠償貸款利息十一萬七千七百四十二元部分，經第一審判決其敗訴後，未據被上訴人聲明不服，已告確定。
又被上訴人備位聲明部分，未經第一審及原審為裁判，不予贅列）。
上訴人則以：系爭房屋之廣告圖，非屬兩造所訂買賣契約之一部分，契約只約定房屋面積約若干坪，上訴人僅將通道、樓梯間、電梯間之面積分別登記為各區分所有人單獨所有，並無灌水增加室內坪數，至於變更設計將七至十二層每層四戶中，各選擇一戶變更為三戶小坪數住宅，因所變更者係買賣標的外的房屋，本非被上訴人所得過問。
而所謂毫無宏偉氣勢，純係其個人片面的感覺及主張。
被上訴人以系爭房屋以外房屋變更設計導致住戶數增加，主張解除契約，顯失公平等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，係以：㈠上訴人所建久揚天廈係八十一年四月二十三日取得建造執照，獲准建造地上十四層、地下三層的房屋三座一○八戶，直至八十二年七月五日因應市場需要，將尚未出售之房屋選擇數戶予以變更為小套房，增為一三四戶，而被上訴人係於八十一年四月二十八日向上訴人購屋，為兩造所不爭，當時並無小套房之設計，其中Ｆ棟七至十二樓房屋每層僅有四戶，則上訴人此時所發之廣告圖繪制Ｆ棟七至十二樓每層四戶，亦屬當然，上訴人抗辯其於銷售當時並無詐欺之情事，尚可採信。
又所興建之建築物是否宏觀，應屬個人主觀的感覺；
至上訴人將當層樓之樓梯間、電梯間、走道等共同使用部分登為單獨所有，乃依土地登記規則第六十九條規定所為之登記，兩造既未於契約明訂使用面積或室內面積若干，上訴人自無違約可言，被上訴人以此主張受詐欺而撤銷買賣契約，並依侵權行為或公平交易法第三十一條之規定，請求上訴人負損害賠償責任，應無足取。
㈡按物之瑕疵，不僅指存在於標的物物質本身之瑕疵而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物之瑕疵。
系爭買賣訂約時上訴人所提出之廣告型錄、平面參考圖、口頭解說等，均表明系爭大廈可兼為住家、辦公室之用，六樓以下為辦公室，七樓以上為住商兩用，且七樓以上同一樓層僅有四戶住家，共用二部電梯等情，為兩造所不爭執，並有七樓至十樓平面參考圖、房屋買賣契約書所附平面參考圖在卷可憑。
而住宅為一般家庭之最終堡壘，家居環境之良窳，影響生活品質至鉅，故住宅環境在房地買賣應認為係債之本旨之一。
上訴人未經被上訴人同意，變更設計將系爭房屋七樓以上每層樓四戶住家改為六戶（其中一戶改為三戶故增加二戶）；
七樓至十四樓由三十二戶，增加為四十八戶，其出入之人複雜化，使用大廈公共設施如走廊、電梯、停車場、室外空間等之情形將有所不同，生活品質更受影響，顯已違反債務本旨，有減少契約預定效用之瑕疵，此瑕疵且非無關重要者。
被上訴人於八十四年六月三十日以郵局存證信函催告上訴人依債之本旨履行義務，惟仍未依限履行，有存證信函暨回執附卷可按，則其以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，於法洵無不合。
本件兩造就房屋及基地雖訂立兩個買賣契約，惟系爭大廈屬公寓式區分所有之建築物，兩造於房屋、土地買賣契約書中，就房屋及基地標示、貸款、登記、解除契約等事實，亦均作相互關連之約定，被上訴人自得以前開原因解除房屋、土地全部買賣契約。
上訴人雖抗辯依兩造所訂房屋預定買賣契約第二十條第三款約定，上訴人就買賣標的房屋之本身，非不得變更其建築設計，則就買賣標的外的其他房屋，當更無不得變更其設計之理由云云。
惟查，建築業者因對市場供需評估失誤，而欲就建物未售出部分變更原隔間設計以增加銷售戶數尋求轉機固非不可，然已買受之人就此非無損害，自應通知買受人，若建築業者未通知原買受人，並給予表示同意、解除契約、減少價金、或其他和解措施之選擇，即逕自就建物未售出部分變更原廣告所載隔間等設計以增加銷售戶數，使原買受人無從選擇而不得不接受，顯有憑恃其已收受價金等優勢地位，而為影響交易秩序之顯失公平行為，有違公平交易法第二十四條之規定，應推定為有過失，被上訴人依侵權行為之法律關係請求上訴人損害賠償，為有理由，上訴人之抗辯並不足取。
從而，被上訴人請求上訴人久揚公司給付七百二十萬七千元及法定遲延利息，洵屬有據等詞，為其判斷之基礎。
查被上訴人係本於解除契約，請求上訴人返還價金，及本於損害賠償請求權請求上訴人賠償損害，而以單一之聲明，求為命上訴人給付七百二十萬七千元及其利息，為原審所認定。
按返還價金及給付損害金，其給付之性質不同。
申言之，被上訴人請求上訴人給付之七百二十萬七千元，如為上訴人應返還之價金，即不能又認為此係上訴人賠償被上訴人之損害金，蓋兩者不能同時併存。
原審未予闡明被上訴人究係請求返還價金或賠償損害，遽認被上訴人請求返還價金及賠償損害均為有理由，而維持第一審就此部分所為上訴人敗訴之判決，自屬可議。
上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 八 月 二十 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 李 錦 豐
法官 楊 鼎 章
法官 李 慧 兒
法官 王 茂 修
法官 顏 南 全
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 九 月 七 日
Ｋ