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最高法院民事判決 八十八年度台上字第三一○三號
上 訴 人 乙○○
丙○○
被 上訴 人 甲○○
訴訟代理人 黃俊六律師
右當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十七年十一月二十三日台灣高
等法院第二審判決（八十七年度上字第五四二號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：坐落台北縣蘆洲市○○段七五三地號土地（重測前為台北縣蘆洲鄉○○○○○段三二九號，下稱系爭土地）為伊所有，上訴人未證明其就系爭土地有耕地三七五租約關係，且上訴人自民國五十年間起，即未依約給付租金，迄今已積欠租金達三十六年之總額，並自七十九年起，未在系爭土地上從事耕作，依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款、第四款之規定，伊自得終止租約等情，求為確認上訴人就系爭土地之租約關係不存在，上訴人將系爭土地返還予伊之判決。
上訴人則以：租約原由伊祖父訂定，嗣經換約變更由伊父及伊續租，耕地租約約定繳租地點在蘆洲鄉仁復村，為往取債務，被上訴人未曾定相當期限向伊催討租金，其單方終止租約之意思表示無效。
況伊已於八十五年十二月二十一日郵寄新台幣（下同）三萬元匯票，及於八十六年一月十日購買四萬一千九百元郵政匯票寄予被上訴人，遭其退回，伊已提存法院。
又伊一直在系爭土地耕作，種植甘藷、香蕉、柚子、甘蔗、菜瓜、葫蘆、地瓜等作物，並無不為耕作之情形等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴判決廢棄，改判如其聲明，無非以：系爭土地為被上訴人所有，於三十八年六月三十日由上訴人祖父李丁桶及父李顯派訂立耕地租賃契約，於五十年三月由上訴人父親續約，於六十五年十一月改由上訴人與被上訴人訂定耕地租約，經台北縣政府六十五年十一月三日以北府三字第二四七六八三號准予更正，有臺灣省台北縣蘆字第四五號私有耕地租約影本足憑，堪認為真正，被上訴人主張兩造無租賃關係，即非可採。
又臺北縣政府耕地租佃委員會於八十六年七月十一日上午，會同蘆洲鄉公所、三重地政事務所人員及兩造至系爭土地現場查勘結果，系爭土地固確種有甘藷、香蕉、玉米、柚樹、芋頭等作物，惟此係八十六年七月間之事實，與被上訴人於八十五年十一月十一日向耕地租佃委員會申請終止租賃關係已有相當期間。
而依被上訴人提出八十五年十月十五日所拍八張照片觀之，系爭土地上雜草叢生，為人堆放雜物，已有相當時日，僅有零星之香蕉及絲瓜。
雖上訴人辯稱：被上訴人所提出之照片上所示之雜草叢生之地，係在系爭耕地圍籬外，並非系爭土地云云，並提出八十五年十一月三十日及同年十二月一日所拍照片為證，但上訴人所提上開照片，除其中一小部分種有甘蔗，及先前之零星香蕉，其他均是短期蔓生之甘藷、芋頭及新種蔬菜，顯係上訴人於被上訴人申請終止租約後臨時栽種；
至被上訴人所提照片確在系爭土地上，亦經比對兩造所提相片中之香蕉一叢均靠近鐵板籬笆可參，復經原審履勘現場，被上訴人所提相片在系爭土地旁邊，即可比對正確方位，上訴人所提照片均須進入系爭土地內部始可比對正確方位，足見被上訴人所提相片係在系爭土地旁，以綜觀全景之角度拍攝，上訴人所提照片，則係在系爭土地內部拍攝局部之景物，刻意未拍攝水泥地邊一大片叢生之雜草及雜物，並經令臺北縣三重地政事務所人員指界繪製土地複丈成果圖可資佐證，足認八十五年十月間，系爭土地確實未栽種作物。
上訴人另抗辯系爭土地水利灌溉設施早被破壞云云，但水利設施縱被破壞，亦非不能以人工引水栽種水稻以外之其他作物，參以事後之八十六年七月十一日臺北縣政府耕地租佃委員會勘查時種有甘藷等作物等情，足證水利設施損壞，非不可抗力，不得資為不耕種之理由。
況同一租約內有多筆土地，承租人雖僅就部分土地不自任耕作，原定租約仍全部無效，其他有自任耕作部分之土地，亦同失其效力，出租人仍得將全部土地收回，就同一租約內只有一筆土地部分不自任耕作，更應作此解釋，上訴人所辯，尚非可採。
上訴人既無不可抗力原因，繼續一年不為耕作，被上訴人依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止租約，於法自屬有據。
從而被上訴人訴請確認上訴人就系爭土地之三七五租約關係不存在；
並請求上訴人將系爭土地返還伊，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查上訴人於原審一再抗辯：被上訴人上訴理由狀㈡圖一之照片拍攝角度不對，該照片經紅線所劃圍內之雜草係系爭土地外面之雜草，在鐵皮圍籬及木板圍籬之間之土地方為系爭土地（見原審卷四六頁）等語，觀之卷附被上訴人所提八十五年十月十五日所拍之照片八張，圖一、圖二、圖三、圖四、圖六、圖七所指雜草、堆放之雜木似係在木板牆之外側，圖一之木板牆與鐵板牆之間則長有香蕉樹及柚樹，其下種有甘藷，該香蕉樹、柚樹、甘藷成長尚屬青翠繁茂，其餘照片，則因被上訴人拍攝之角度，無從判斷；
又依上訴人所提八十五年十一月三十日所拍圖四照片，木板牆內確種植甘藷，八十五年十二月一日所拍圖一照片，顯示緣鐵板牆外側確種植甘藷及芋頭，觀其長成情形，顯非在被上訴人八十五年十一月十一日向台北縣政府耕地租佃委員會申請調解後種植至拍照時之短時間（二十餘日）內所能成長之狀態，上訴人抗辯被上訴人所提出之照片上所示之雜草叢生之地，係在系爭耕地圍籬外，並非系爭土地等語，即難謂全無可採。
究竟被上訴人所提照片指稱長雜草、堆放雜物之處所是否為系爭土地﹖上訴人有無繼續一年不為耕作之情形﹖原審悉未詳查究明，即遽以上開情詞，為上訴人不利之判決，自嫌率斷。
復按耕地三七五減租條例於七十二年十二月二十三日公布修正時，於第十七條第一項增列第四款規定：耕地租約在租佃期限未屆滿前，有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形者，得終止之。
此乃對耕地承租人消極不為耕作之行為予以規範，自不在同條例第十六條所稱之不自任耕作之列。
即耕地三七五減租條例於七十二年十二月二十三日公布修正後，第十六條所謂承租人不自任耕作，係指承租人有擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為而言，至同條例第十七條第一項第四款所稱非因不可抗力繼續一年不為耕作，則係指承租人消極不予耕作，任令荒廢者而言。
前者，原訂租約無效，後者，僅出租人得終止租約。
原判決先則謂上訴人不為耕作，繼則謂上訴人不自任耕作，先後認定已有兩歧，上訴人究係非因不可抗力，繼續一年不為耕作或係不自任耕作﹖又倘係前者，有無經合法終止租約﹖尤待原審調查澄清。上訴論旨，執以指摘原判決不當，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。
依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 十二 月 三 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 洪 根 樹
法官 謝 正 勝
法官 劉 福 來
法官 吳 麗 女
法官 許 朝 雄
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 十二 月 二十一 日
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