最高法院民事-TPSV,88,台上,3105,19991203

最高法院民事判決 八十八年度台上字第三一○五號
上 訴 人 戊○○
訴訟代理人 戴森雄律師
被 上訴 人 乙○○
丙○○
丁○○
甲○○
共 同
訴訟代理人 蔡調彰律師

右當事人間請求訂定買賣本約等事件，上訴人對於中華民國八十七年八月二十五日台
灣高等法院第二審更審判決（八十七年度重上更㈡字第四九號），提起上訴，本院判決如左：

主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。

理 由
本件上訴人主張：伊於民國七十五年十二月二十三日與被上訴人訂立土地買賣預約，約定被上訴人所有坐落台北市○○區○○段一小段四五之一號土地應有部分各四分之一，面積共三四○平方公尺，以其前向訴外人亞洲信託投資股份有限公司（下稱亞洲信託公司）購買之原價即每平方公尺單價新台幣（下同）三萬七千二百五十八元五角，總價為一千二百六十六萬七千八百九十元之價格出賣於伊。
除訂約時先付七百萬元外，尾款於所有權移轉登記時付清。
嗣被上訴人竟拒不與伊簽訂上開系爭土地之買賣本約並辦理所有權移轉登記及交付土地。
經伊催告，仍不為履行等情。
求為命㈠、被上訴人將系爭土地應有部分各四分之一以價金一千二百六十六萬七千八百九十元與伊訂立土地買賣契約之本約，㈡、被上訴人應於訂立本約後，於伊給付尾款五百六十六萬七千八百九十元之同時，將系爭土地應有部分各四分之一辦理所有權移轉登記於伊及交付土地之判決（上訴人於本院第二次發回更審後，於原審將上開聲明第二項改為被上訴人應於訂立本約，上訴人付清頭款七百萬元後，將系爭土地所有權應有部分各四分之一移轉登記予上訴人，並點交予上訴人）。
被上訴人則以：兩造間並未就系爭土地訂立買賣預約，且該土地買賣契約，縱係預約，亦因情事變更而失其訂約之目的。
又縱認伊有訂立本約之義務，亦應有情事變更原則之適用，上訴人應按現在之市價買受及賠償占用土地之損害並負擔土地增值稅，始屬合理等語，資為抗辯。
原審依審理之結果，以：本件上訴人主張坐落台北市中正區（原為城中區○○○段一小段四五地號土地，原係訴外人亞洲信託公司所有，面積一六七五平方公尺，其上有上訴人所有台北市○○路○段二七號房屋。
七十五年六月十七日被上訴人以總價六千二百四十萬八千元向亞洲信託公司買受，已辦畢所有權移轉登記，被上訴人應有部分各四分之一。
七十八年六月九日四五號土地分出二七號房屋之基地，面積三四○平方公尺，編為四五－一地號等情，為被上訴人所不爭，並有土地登記簿謄本、建築改良物所有權狀附卷可稽，堪信為真實。
查上訴人提出之土地買賣契約，係書寫於坊間印就例稿式之買賣契約尾頁之背面，其全文為：「土地買賣契約中華民國七十五年十二月二十三日茲為土地買賣事宜甲方戊○○、乙方甲○○等四人訂此契約原則，條款如下：一、土地標示：台北市○○區○○段壹小段肆伍地號中之壹佰坪左右，按：此壹佰坪係依乙方向台北市工務局建管處所發執照，因甲方所有房屋（即坐落台北市○○路○段貳柒號壹貳樓，原台北市城中區○○○○段一○○及一○一建號）依建築法令，空地比規定，所應保留部分。
確定坪數依分割後之坪數為準。
二、價格及付款方式：依上述坪數，每坪單價以乙方向亞洲信託公司承購之單價為準。
訂約時甲方付乙方新台幣柒佰萬元，於乙方申請建造執照後，依法分割後之坪數、地號、正式蓋章提供過戶所需資料給甲方時，付清尾款。
甲方戊○○、乙方甲○○、丁○○、丙○○、乙○○。」
。
除文末「甲方蕭琁璣」等字樣中戊○○三字係由上訴人書寫外，其餘文字均由被上訴人甲○○書寫等事實，為兩造所不爭，並有該土地買賣契約及其正面例稿之影本在卷可按。
該買賣契約中乙方丁○○、丙○○、乙○○三人之簽名係被上訴人甲○○書寫，按被上訴人四人均為建築師，且上訴人陳稱訂立預約時，被上訴人四人均在場，何以未全體親自簽名，而委由被上訴人甲○○代簽其餘被上訴人之姓名﹖且土地買賣金額逾千萬元，苟兩造有受該契約拘束之意，衡諸常情，被上訴人甲○○豈會僅持有一份契約影本之理﹖而該契約載明：「訂約時甲方（即上訴人）付乙方（即被上訴人）新台幣七百萬元」，足見該七百萬元應於七十五年十二月二十三日簽訂系爭土地買賣契約時給付。
況上訴人於另案訴請被上訴人為土地所有權移轉登記事件，經最高法院於八十二年七月十六日判決其敗訴確定後，於尚未簽訂本約之情形下，竟於八十二年九月二十九日以存證信函附寄一百七十五萬元（總額七百萬元）支票予被上訴人四人（嗣經被上訴人退回），顯然仍認為該七百萬元係簽訂前述買賣契約時所應給付，上訴人既於簽訂該契約時未給付七百萬元，又未能舉證證明確得被上訴人同意無庸於該時給付，益見雙方均無受系爭契約拘束之意。
且上訴人於七十五年十二月二十三日簽訂系爭契約後，竟於七十六年二月間對被上訴人及渠等前手亞洲信託公司，提起確認優先購買權之訴，並請求被上訴人塗銷系爭土地之所有權登記（台灣台北地方法院七十六年度重訴字第五一號）。
迨受敗訴判決確定，被上訴人乙○○於七十八年七月間訴請上訴人拆屋還地時，上訴人始於訴訟中提出訂有前述買賣契約之事，其間未有任何證據證明上訴人曾催請被上訴人訂立本約，或請求被上訴人履行契約。
又上訴人在前述訴請被上訴人為所有權移轉登記事件確定前，從未主張系爭契約係預約，足證其簽訂此約時，並無訂立預約之意，而被上訴人從未承認系爭契約係本約，亦未主張系爭契約係預約，辯稱上訴人所主張之系爭契約僅係草稿，並非契約等語。
尤難認定兩造就簽訂系爭預約之意思表示，已臻合致。
被上訴人辯謂契約並未成立，應屬可採。
況縱認系爭預約已經成立，然上訴人並未於七十五年十二月二十三日給付被上訴人七百萬元，上訴人已屬給付遲延，而依其變更後之聲明，仍主張於訂立本約後才給付該七百萬元，自無權逕行請求被上訴人訂立本約。
再按預約乃約定將來訂立一定契約之契約，然預約究僅為原則性之約定。
經查本件系爭四五－一號土地，依七十五年預約之價格換算，總價為一千二百六十六萬七千八百九十元，當時因地價平穩，被上訴人為解決建物與土地不一致之問題，自然願以伊向亞洲信託公司買受之原價轉售予上訴人，無須繳納增值稅。
惟自七十六年起至七十八年間房地產飊漲，上訴人於七十七年重上更㈠字第五七號請求確認優先購買權事件審理中曾表示要被上訴人給付二億五千萬元，始願將系爭土地上之房屋放棄云云，可見一般。
實則為解決建物與土地所有權不一之問題，非必由被上訴人售地，亦可由上訴人售屋以資解決。
而系爭土地地價嗣後業已飊漲，系爭之所謂預約上又未載明何時訂立本約，上訴人復未於相當時間內請求被上訴人訂立本約，並先給付七百萬元價金，至上訴人提起本件訴訟之八十二年間，依當時之公告現值計算，土地增值稅即達一千九百六十三萬九千一百九十九元，此有被上訴人於提出之計算表可稽，亦為上訴人所不爭執。
而土地增值稅之納稅義務人，如土地為有償移轉者，其納稅義務人為原所有權人，土地稅法第五條第一項第一款定有明文，則如以預約所定之價格訂立本約，被上訴人所收之價金尚不足以支付土地增值稅，非但無售地之所得，反另須倒貼數百萬元增值稅，顯見以原預約之價格訂立本約，就被上訴人而言，已不能達其以預約出售土地換取價金所得之目的，上訴人仍請求被上訴人以所謂預約價格即一千二百六十六萬七千八百九十元訂立本約，購買系爭土地，為被上訴人所不同意，則兩造就土地之價格意思表示不可能達成一致，所謂之預約亦屬給付不能。
從而上訴人訴請被上訴人將應有部分各四分之一之系爭土地，以價金一千二百六十六萬七千八百九十元與上訴人訂立土地買賣之本約及被上訴人應於訂立本約，上訴人付清頭款七百萬元後，將系爭土地應有部分各四分之一移轉登記並點交於上訴人，為無理由，不應准許。
爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
查不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。
買賣預約，難非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂約之版本。
惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之原則進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。
倘於訂立本約時，買賣雙方就構成買賣內容之要件，意思表示未能趨於一致，其本約仍未成立，預約當事人之一方請求他方履行訂立本約之義務，即難謂非不能給付。
本件原審依調查證據而辯論之結果，認定兩造並無受七十五年十二月二十三日草擬之「土地買賣契約」拘束之意。
兩造並無訂立土地買賣「預約」之意思合致。
即令兩造於七十五年十二月二十三日曾就系爭土地成立買賣預約，惟上訴人歷經「請求確認優先承買權存在」、「請求所有權移轉登記」等事件敗訴確定後，事隔多年，始於八十二年九月間提起本件訴訟，請求被上訴人訂立買賣本約，情事已有所變更，雙方就土地價金是否參考預約所訂原則，按訂約當時，原價與當時公告現值之比例調整，甚至頭款七百萬元究應於何時給付等事項，尚有爭論，意思表示顯非一致，自無從成立本約。
上訴人訴請被上訴人就其片面提出之本約內容，與其訂立買賣本約，自屬無據。
原審本此意旨而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，尚無不合。
上訴論旨，仍執陳詞，並就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 十二 月 三 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 徐 璧 湖
法官 劉 福 聲
法官 黃 秀 得
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 十二 月 十五 日