最高法院民事-TPSV,88,台上,3376,19991224

最高法院民事判決 八十八年度台上字第三三七六號
上 訴 人 卯 ○
巳 ○
寅 ○
丁 ○ ○
壬 ○ ○
庚 ○ ○
丙○○○
辛 ○ ○
戊 ○ ○
陳 嘉 慧
己 ○ ○
未 ○ ○
申 ○ ○
戌 ○ ○
酉 ○ ○
午 ○ ○
癸○○○
子○○○
辰 ○ ○
甲○○○
丑 ○ ○
乙○○○
被 上訴 人 科德寶遠東股份有限公司（原名：路德威遠東股份有限公司）法定代理人 陶 溪 俊
訴訟代理人 蕭 富 山律師
陳 民 強律師
陳 長 文律師

右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十七年十一月二十三日台灣高等法
院第二審判決（八十七年度上字第一三九八號），提起上訴，本院判決如左：

主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。

理 由
本件上訴人主張：坐落桃園縣大園鄉○○○段溪洲子小段四一三號土地（下稱系爭土地）現為被上訴人所有。
伊之被繼承人賴丙於民國五十一年八月十七日就系爭土地與原所有權人游德成、游萬得、游萬益（下稱游德成三人）訂有園溪字第二一六號耕地租約，租期六年，屆期後均續訂租約至七十九年十二月三十一日。
賴丙於六十年十一月十四日死亡，伊為賴丙之繼承人承繼租賃土地之權利，而租約對系爭土地受讓人之被上訴人繼續有效等語。
求為確認兩造間，七十四年至七十九年期間之台灣省桃園縣私有耕地租約（園溪字第二一六號）租賃關係存在之判決。
被上訴人則以：由賴丙、游德成於三十八年間所訂立之台灣省新竹縣私有耕地租約，與由賴丙、游德成三人於五十一年間所訂立之台灣省桃園縣私有耕地租約之立約當事人及土地均不同，二者無法接續存在；
又原出租人賴丙已於六十年間死亡，無法與其後土地所有權人徐水塗、台隆針織股份有限公司（下稱台隆針織公司）及信義金屬工業股份有限公司（下稱信義金屬公司）辦理續約；
又系爭土地於六十三年自耕地變更為非耕地使用之工業用地，於六十八年地目由「田」變為「雜」，並於七十年編定為丁種建築用地，先後曾移轉所有權登記於台隆針織公司、信義金屬公司，地政機關於地目變更及辦理所有權移轉登記時，均已查核其上並無三七五租約存在，應認原租約已依法終止或消滅。
七十六年十月十六日以伊公司籌備處徐旭東名義向前手周心怡買得系爭土地時，亦因此信賴其上三七五租約已不存在；
又承租人早已停止耕作，伊無從得知有何租賃契約之存在，自無買賣不破租賃規定之適用，租約縱未終止亦不得主張對受讓人繼續有效等語。資為抗辯。
原審依調查證據為辯論之結果，以：上訴人主張，被上訴人所有之系爭土地，上訴人之被繼承人賴丙於日據昭和十五年七月十九日（即民國二十九年）即與原出租人游德成三人之被繼承人游阿食訂立租約承租，民國三十八年六月二十三日賴丙與游阿食之繼承人游德成就一五二號外三筆地號土地訂立台灣省新竹縣園溪字第二一六號私有耕地租約，於五十一年八月十七日游德成三人與賴丙就系爭土地及其餘一二九之三四、一二九之六、一五二、一五二之二、一二九之五四號（下稱一二九之三四號等）土地訂立台灣省桃園縣園溪字第二一六號耕地租約，租期六年，而前開一五二之二號係自一五二號分割出來，一二九之五四號係自一二九之六號分割出來，前開桃園縣耕地租約正面註記有「年續」、「年續」之續約註記，而新竹縣耕地租約上則有續租至七十九年十二月三十一日之印戳。
其間賴丙於六十年十一月十四日死亡，上訴人均為其繼承人之事實，業據上訴人提出土地賃貸借契約書、台灣省新竹縣、桃園縣私有耕地租約書各一件為證，並經向桃園縣大園鄉公所函調園溪字第二一六號租約原始資料影本三件核對無誤，有該鄉公所八十六年八月二十七日大鄉民字第八六一六四七二號函一件附卷可憑，此部分自堪信為真實。
次查，系爭土地，原地目為「田」，編定為「農業用地」，於六十三年變更為「工業用地」，六十八年地目由「田」變為「雜」，復於七十年八月八日變更為「丁種建築用地」，嗣被上訴人買受後申請變更為「建」地目。
另系爭土地已經原出租人游德成於五十一年十二月三日出售徐水塗，又由徐水塗於六十三年七月十二日出售台隆針織公司後，又先後於六十六年六月七日、七十六年十月十三日、七十六年十月二十三日輾轉以買賣原因移轉登記予信義金屬公司、周心怡、被上訴人籌備處徐旭東名義，再於七十六年十二月十五日更名登記為被上訴人之事實，業據被上訴人提出系爭土地登記簿謄本、土地買賣所有權移轉契約書影本為證，並為上訴人所不爭執。
按承租人如不自任耕作，原訂租約無效，觀之耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定自明。
查被上訴人於向前手買受系爭土地時，並無人耕作之事實，除已據辦理土地移轉事宜之代書柯金明於第一審到庭證稱屬實。
上訴人於第一審亦自認「變更為丁種建地時，地主說沒有耕作沒關係，會補償三分之一，所以才未耕作，地主好像是游德成，他說那一筆土地已變為建地，不用耕作，所以我們就未耕作了」等情屬實。
而系爭土地依土地登記簿謄本所載，係於七十年八月八日變更登記為丁種建築用地，當時地主已數易其手而登記為信義金屬公司所有，依上訴人自認之事實，亦早於七十年八月間和地主信義金屬公司終止租佃契約關係。
另參酌桃園縣桃園地政事務所八十七年五月二十二日桃地一字第三二九一號函內載：「地政事務所受理耕地移轉登記申請時，須先審核有無訂立三七五租約之簽註後再行辦理登記，而審查人員係依契約書上公所之簽註內容為審核依據，如經簽註無訂立三七五租約，即已符合規定」等語。
而依系爭土地買賣所有權移轉契約書所附登記清冊最後一頁，確有桃園縣大園鄉公所課員張建隆加蓋「本案耕地無三七五租約」等簽註及印文可憑。
足證被上訴人於七十六年十月間買受系爭土地時，並無三七五租約存在；
且上訴人於被上訴人買受前數年早已放棄耕作之事實，堪予採信。
雖五十一年之租約已變更為賴丙與地主游德成三人訂約，標的已詳列前揭六筆土地，續約均延用舊契約書而未再變更契約內容。
然賴丙早於六十年十一月十四日死亡，有戶籍謄本可稽。
六十一年以後，賴丙既已死亡不可能請求續約。
而租約上所標示之一五二之二號土地，已於五十二年三月八日移轉登記為賴陳儉所有，一二九之五四號土地亦於五十一年十二月三日移轉登記為巳○所有，此有土地登記簿謄本可稽，出租地主應非原地主游德成三人。
則依台灣省耕地租約登記辦法及耕地三七五租約清理要點之規定，雖耕地租約之續訂登記，出租人或承租人不會同申請登記時，得由一方單獨申請鄉鎮公所登記，租約期滿，出租人未申請終止租約，而承租人申請續約時，亦須承租人有繼續耕作之事實。
另承租人死亡，由繼承人繼承承租權時，應為租約變更登記，繼承人須提出自耕能力證明書及非現耕繼承人之拋棄繼承權證明文件。
至於續約之時期，應於租約期滿翌日起四十五日內為之，倘若承、出租雙方均未於此期間內提出申請，鄉鎮公所應逕為辦理租約註銷登記。
則本件租約自六十年十一月十四日原承租人賴丙死亡後，迄無變更登記上訴人為承租人，部分土地所有權人已登記為上訴人巳○或第三人賴陳儉所有，租約仍列原地主游德成三人名義。
且系爭土地，上訴人自認自七十年間已未再耕作，依法自不得申請續約。
雖桃園縣大園鄉公所承辦人員於五十六年、六十二年、六十八年及七十四年仍在前開舊租約上加蓋續約註記，桃園縣桃園地政事務所亦於八十四年十二月二十八日雖在土地登記簿上亦加註記本筆土地訂有三七五租約，惟為被上訴人辦理移轉登記時所無，事後加註，核與事實均不符，自難僅憑該與事實不符之註記，遽認系爭土地租約尚存在。
從而，上訴人起訴請求確認兩造間關於坐落桃園縣大園鄉○○○段溪洲子小段第四三一號，原地目田，面積○點四一八公頃即台灣省桃園縣私有耕地租約（園溪字第二一六號）之租賃關係存在，為無理由。
因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
查系爭土地於七十年八月間，已無人耕作為原審合法確定之事實，依耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定原訂租約無效。
原審為上訴人敗訴之判決，並無違誤。
至於原判決其餘贅述之理由無論是否允當，於判決之結果，不生影響。
上訴論旨，猶就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 十二 月 二十四 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男
法官 許 澍 林
法官 鄭 玉 山
法官 吳 正 一
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十九 年 一 月 十 日