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最高法院民事判決 八十八年度台上字第三四一四號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 張義祖律師
被 上訴 人 甲○○
右當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國八十七年三月三日台灣高等法
院第二審判決（八十五年度上字第一七二一號），提起一部上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人之訴及駁回上訴人附帶上訴其中新台幣壹拾柒萬零壹拾貳元本息暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：伊於民國八十四年十月十二日與被上訴人訂立租賃契約，由伊向被上訴人承租坐落台北市○○○路○段一九○之二號一樓房屋（下稱系爭房屋），約定租期自同月二十五日起至八十五年十月二十四日止，租金每月新台幣（下同）二十二萬元，伊於簽約日已交付面額各為二十二萬元之支票十二紙及一百三十二萬元押租保證金與被上訴人。
被上訴人未經原出租人即屋主同意，將系爭房屋轉租伊，屋主隨時得終止租約收回房屋，且被上訴人以系爭房屋有合法之電玩執照，致伊以高價承租，顯屬詐欺，倘不構成詐欺，亦有使伊陷於錯誤之情事，伊得撤銷所為承租之意思表示。
伊於八十五年四月間多次通知被上訴人終止租約，並於同年五月二十三日以存證信函向被上訴人為終止租約之意思表示。
又遠期支票須至票載發票日，執票人始得行使票據權利，故於如第一審判決附表所示之支票（下稱系爭支票）兌現前，伊尚無任意支付該部分租金可言。
被上訴人縱有租金請求權，僅能依土地法第九十七條之規定，按系爭房屋及其坐落基地申報總價額之年息百分之十收取，合計為五萬八千五百八十一元，茲以伊交付之押租保證金相抵銷，被上訴人收受之押租保證金餘額一百二十六萬一千四百十九元及系爭支票即屬無法律上原因，依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還等情，求為命被上訴人給付伊一百二十六萬一千四百十九元及其法定遲延利息，並交還系爭支票之判決。
嗣上訴人於原審主張，本件租賃契約與民法第四百五十四條及第二百六十六條規定相違部分，應屬無效，並依民法第四百二十三條規定，伊得請求被上訴人返還一百三十二萬元之押租保證金，乃擴張聲明，另請求判命被上訴人再給付伊五萬八千五百八十一元及其法定遲延利息（第一審判命被上訴人給付上訴人一百一十萬元本息及交還系爭支票，被上訴人、上訴人對於其敗訴部分分別提起上訴、附帶上訴，上訴人並擴張聲明，原審維持第一審所為命被上訴人給付二十一萬元本息及交還系爭支票部分之判決，駁回被上訴人此部分上訴，並將第一審命被上訴人給付金錢超過二十一萬元本息部分之判決廢棄，改判駁回上訴人之訴，又駁回上訴人之附帶上訴（包括擴張聲明），上訴人對於駁回其訴及駁回其附帶上訴中之十七萬零十二元本息部分提起上訴，其餘駁回附帶上訴及駁回被上訴人其餘上訴部分，均未據兩造聲明不服，已告確定）。
被上訴人則以：系爭房屋乃上訴人主動向伊承租，伊出租該房屋係經原房東之同意，並無詐欺之情事，上訴人亦無陷於錯誤而承租。
兩造就系爭房屋約定之租賃期間係至八十五年十月二十四日，上訴人無於租期屆滿前終止契約之權。
縱上訴人終止租賃契約為有效，惟依租賃契約第七條之約定，上訴人亦不得請求返還租金。
上訴人給付之支票，自八十五年五月起退票，伊自得從上訴人給付之押租保證金按月扣抵租金。
又上訴人之八十五年五月二十三日存證信函不生催告之效力等語，資為抗辯。
原審將第一審命被上訴人給付一百一十萬元本息中超過二十一萬元本息部分之判決廢棄，改判駁回上訴人之訴，並駁回其未確定部分之附帶上訴（其中超過十七萬零十二元本息部分已判決確定），係以：上訴人前揭主張伊向被上訴人承租系爭房屋，租期自同月二十五日起至八十五年十月二十四日止，租金每月二十二萬元，伊於簽約日已交付面額各為二十二萬元之支票十二紙及一百三十二萬元押租保證金之事實，有租賃契約書可稽，並為被上訴人所不爭。
系爭房屋係上訴人主動向被上訴人承租，被上訴人出租該房屋與上訴人已經原房東之同意，被上訴人並無詐欺，上訴人亦無陷於錯誤而承租。
本件租賃契約為定有期限者，其租賃關係，應於期限屆滿時始消滅，並無當事人一方於租期屆滿前得終止契約之約定，則上訴人於八十五年五月二十三日以存證信函，向被上訴人表示自同月二十五日終止該租賃契約，不符該租賃契約第七條之約定，不生終止契約之效力。
縱上訴人終止租賃契約為有效，依該租賃契約第七條之約定，上訴人亦不得請求返還租金。
查上訴人交付之支票，自八十五年五月起退票，被上訴人自得從上訴人給付之押租保證金按月扣抵租金。
上訴人已付租金七期（共有十二期），被上訴人得自押租保證金一百三十二萬元按月扣抵上訴人積欠之租金五個月，累計可扣抵一百一十萬元，押租保證金經扣抵後，剩二十一萬元，被上訴人應返還上訴人。
從而，上訴人請求被上訴人給付二十一萬元本息部分，應予准許。
其逾此部分之請求，則無依據，應予駁回。
又上訴人附帶上訴請求被上訴人再給付伊二十二萬元本息部分，亦為無理由，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。
按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。
則當事人間約定之租金超過此限制者，出租人對超過部分無請求權。
查上訴人於事實審一再主張，縱被上訴人有系爭房屋之租金請求權，其請求範圍，依土地法第九十七條第一項規定，應以土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，請依該規定計算系爭房屋之租金，被上訴人對超過部分之租金並無請求權，一般營業用房屋並無排除土地法第九十七條規定之適用。
又支票須至票載日期始得為付款之提示，系爭支票所載日期屆至前，不得謂伊已給付租金，伊尚未繳付該部分之租金云云（見第一審卷六頁背面、四八頁背面、原審卷一○八頁正面、一四○頁背面、一五三頁正面、一六八頁背面）。
且上訴人交付被上訴人之系爭支票，自八十五年五月起退票，上訴人積欠租金五個月共計一百一十萬元，為原審認定之事實。
則上訴人積欠上開五個月之租金是否已任意給付，倘未任意給付，上訴人前揭主張即與判斷其應給付被上訴人系爭房屋之租金金額攸關，自屬重要之攻擊方法，原審恝置不論，即有判決不備理由之違法。
又原審既認定被上訴人得自押租保證金一百三十二萬元按月扣抵上訴人積欠租金五個月，累計可扣抵一百一十萬元。
依此計算，該押租保證金經扣抵之餘額應為二十二萬元，原判決謂其餘額為二十一萬元，顯係誤算。
復查上訴人於第一審請求被上訴人給付伊一百二十六萬一千四百十九元及其利息（見第一審卷五頁背面、七頁背面），經第一審判決被上訴人給付上訴人一百一十萬元及其利息，並駁回上訴人其餘金額本息之請求（見第一審卷六五頁正面、六八頁正、背面），嗣上訴人於原審提起附帶上訴並擴張應受判決事項之聲明，請求被上訴人再給付伊二十二萬元及其利息（見原審卷一五○頁背面、一五一頁背面），其中超過十六萬一千四百十九元本息部分（即另給付五萬八千五百八十一元本息部分）係屬擴張聲明，原審駁回上訴人此部分請求，應於主文諭知駁回此部分擴張之訴，原判決籠統泛謂駁回上訴人之附帶上訴，其中屬駁回擴張之訴八千五百九十三元本息部分（其餘擴張之訴部分已判決確定），亦有未洽。
上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。
依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 十二 月 二十四 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 徐 璧 湖
法官 劉 福 聲
法官 黃 秀 得
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十九 年 一 月 十二 日
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