最高法院民事-TPSV,88,台上,3418,19991224

最高法院民事判決 八十八年度台上字第三四一八號
上 訴 人 甲○○
被 上訴 人 寶山建
法定代理人 李儒芳
訴訟代理人 黃闡億律師

右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國八十七年九月二十九日台灣高
等法院第二審更審判決（八十七年度上更㈠字第七七號），提起上訴，本院判決如左：

主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。

理 由
本件被上訴人主張：系爭坐落台北市○○區○○段二小段六一○、六二二號土地為伊所有，上訴人無正當權源在六一○號土地上如原判決附圖（下稱附圖）所示Ａ至Ｈ部分面積計三七○‧八一平方公尺建築水池、花圃、鐵皮屋等地上物，在六二二號土地上如附圖所示Ｉ部分面積三一○‧二五平方公尺建築房屋及雞舍等使用，致伊無法使用該土地而受損害等情。
爰依民法第七百六十七條之規定，求為命上訴人拆除系爭土地上之地上物，並將系爭土地返還予伊。
又依不當得利之法律關係，求為命上訴人給付伊新台幣（下同）一十二萬一千四百五十四元，及自民國八十五年一月十六日起，至返還土地之日止，按月給付伊二千七百三十一元之判決（其中損害金超過六萬九千七百一十二元及自八十五年一月十六日起，至返還土地之日止，按月給付一千五百六十六元部分，經第一審判決駁回被上訴人之請求，未據其聲明不服，已告確定）。
上訴人則以：六一○號土地係農地，被上訴人之前身海山煤礦股份有限公司（下稱海山公司）並無自耕能力，向台灣省政府買受，因違反土地法第三十條之規定而無效，被上訴人依無效之所有權移轉登記為本件之請求，於法無據；
六二二號土地上如附圖所示Ｉ部分建物係伊父何欽石於日據時期興建，何欽石死亡後，由全體繼承人繼承，伊為繼承人之一，自無拆除之處分權；
且何欽石早於三十五年十一月十九日即設籍在此，伊就六二二號土地有地上使用權，六一○號土地亦在日據時期何欽石所承租耕作範圍之內，伊及其父於六一○、六二二號土地出賣時，有優先承買權，該土地出賣時，被上訴人並未通知伊，自不得以該土地買賣對抗伊。
況被上訴人買受該土地時，對伊占用系爭土地又無異議，縱有越界建築，亦不得請求拆屋還地及損害金等語，資為抗辯。
原審依審理之結果，以：被上訴人主張系爭土地為伊所有，上訴人分別占用六一○號土地如附圖所示Ａ至Ｈ部分面積共計三七○‧八一平方公尺建築水池、花圃、鐵皮屋；
占用六二二號土地如附圖所示Ｉ部分面積三一○‧二五平方公尺建築房屋及雞舍等使用之事實，業據其提出土地登記簿謄本、現場照片六張為證，並經第一審會同台北市士林地政事務所勘測屬實，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷足憑，且為上訴人所不爭執，堪信為真實。
上訴人雖以前詞置辯，然查土地法第三十條之規定僅限於私有農地所有權之移轉，公有土地所有權之移轉，並不適用該條之規定。
而同法第四條規定所稱公有土地，為國有土地、省有土地、市縣有土地或鄉鎮有土地，被上訴人之前身海山公司雖無自耕能力，向台灣省政府買受六一○號土地為省有土地，依上說明，自無土地法第三十條規定之適用。
況被上訴人之所有權移轉登記既依土地法所為之登記，依同法第四十三條之規定，有絕對效力，於其所有權被塗銷前，上訴人亦不得否認其所有權。
是上訴人辯稱被上訴人依無效之所有權移轉登記，提起本件之請求，於法無據云云，委不足採。
又因時效而取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，在未登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人而認其非無權占有。
上訴人就六二二號土地並未取得地上權登記，亦自承未因時效取得而向地政機關為地上權登記之聲請，其抗辯伊就該土地有地上使用權，該土地出賣時，依土地法第一百零四條第一項前段規定，伊有優先購買云云，自不足採。
次查，上訴人提出之田賦及放領公地稻穀地價繳交收據僅記載納稅義務人或承領農戶之姓名及地址，並未表明上訴人之父何欽石所承租之土地位置及範圍，尚不能憑此認定何欽石在日據時期確曾承租六一○號土地耕作。
是上訴人辯稱六一○號土地出賣時，依耕地三七五減租條例第十五條規定，伊有優先購買權云云，亦不足採。
再按民法第七百九十六條所謂土地所有人建築房屋逾越疆界，係指土地所有人在其自己土地建築房屋，僅其一部分逾越疆界者而言，若其房屋之全部建築於他人之土地，則無同條之適用（最高法院二十八年度上字第六三四號判例參照）。
查如附圖所示Ｉ部分房屋及雞舍之基地即六二二號及同地段六二四號土地，分別為被上訴人及中華民國所有；
換言之，該建物全部建築在他人之土地，有土地登記簿謄本及上開地政事務所土地複丈成果圖在卷足憑。
依前揭說明，上訴人所辯上開建物屬越界建築，被上訴人未即提出異議，不得請求拆屋還地云云，亦無可採。
又如附圖所示Ｉ部分建物，係ㄇ字形三合院，進門方向中間及左側部分房屋，為未經保存登記之建物，上訴人否認為其所建，並辯稱為其父何欽石於日據時期所建云云，雖舉證人即其女何素貞為證，然其證言之客觀性及可信度本非無疑，且係四十九年十二月三日出生，何欽石於三十五年十一年十九日起設籍於此之時，何素貞尚未出生，該建物如確為何欽石所建，何素貞除自傳聞得知外，亦無從知悉；
證人即上訴人之妹林玉枝證稱系爭房屋因漏雨，由上訴人修理中堂，牆壁還是石頭云云，命其指認照片上房屋何部分為舊石塊所建，竟無法指認。
然證人即上訴人同父異母之妹何憶琴於原審證稱ㄇ字形房屋之進門方向中間及左側部分（即附圖所示Ｉ部分）均係上訴人出資所重建等情。
且依照片所示ㄇ字形建物外觀觀之，中間部分係鋼筋水泥造，外貼磁磚，屋頂係平頂陽台式之西式建築，進門方向左、右側部分房屋係石塊所砌，惟右側部分房屋石塊甚為老舊，左側部分房屋雖亦以石塊所砌，但石塊較新，且所砌之方式，亦與進門方向右側之建物不同，且進門方向左側係平頂，右側則係覆瓦斜頂，中間部分與左、右側房屋均有獨立之出入口，足見附圖Ｉ部分建物並非日據時期所建。
再參以上訴人自承其曾就系爭建物為修繕等語，及系爭建物自六十年間起開始課徵房屋稅迄今，納稅義務人為上訴人，有台北市稅捐稽徵處北投分處八十五年五月四日北市稽北投（乙）字第八二九七號函所附之系爭建物歷年房屋稅籍資料在卷可稽。
證人何憶琴上開所為之證言，應屬實情。
是證人何憶琴在原審訊問證人林玉枝後，改稱當時係修理或重建不清楚云云，及證人何素貞、林玉枝之證言，均不足採。
縱認系爭建物原係上訴人之父所建，亦因上訴人就中間及進門左側部分重新改建，而使其父所建之舊建物消滅，上訴人就其重建之系爭建物自有處分權。
被上訴人雖無自耕能力，且系爭土地係禁建，惟被上訴人非不得作其他合法之使用。
至上訴人提出之交換土地方案，因雙方土地地目不同，且上訴人所有之私有農地，不得移轉予無自耕能力之被上訴人，是被上訴人提起本件請求，並無違反誠信原則或權利濫用之情事。
上訴人既不能舉證證明占用系爭土地之合法權源。
則被上訴人主張上訴人為無權占有，依民法第七百六十七條之規定，請求上訴人將如附圖所示Ａ至Ｉ地上之地上物拆除將土地交還，自屬有據，應予准許。
次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。
又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。
再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。
本件上訴人無法律上原因而受利益，致被上訴人受有損害，故應返還其利益，其所受利益為使用本身，依其性質不能返還時，依上說明，核以相當之租金為其返還之價額。
末按無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹於消滅時效之租金利益，不得依不當得利之法則，請求返還（最高法院六十五年度第五次民庭庭推總會議決定二參照），惟若以一訴請求數年之相當於租金之利益，自起訴狀繕本送達被告之日起回溯五年內之相當於租金利益之部分，其時效尚未完成（司法院院字第一六五三號解釋參照）。
從而，被上訴人請求自起訴狀繕本送達後二日（即八十五年一月十五日）起回溯五年即自八十年一月十六日起，相當於租金之不當得利，尚無不合。
茲審酌六一○號土地地目「旱」，六二二地號土地地目「建」，坐落陽明山國家公園特別景觀區，建築受有相當之限制，且附近僅有一條竹子湖路對外聯絡，路寬僅三米，極為狹窄，交通不便，周圍土地均用以種花及種菜，附近亦無商店，商業活動稀少，上訴人將系爭建物作為住宅使用，其餘地上物則分別作為魚池、花圃、儲藏室之用，認使用土地之對價以申報地價總價額年息百分之五為相當。
又系爭土地於七十六年七月、八十年七月及八十三年七月之申報地價分別為每平方公尺四十元、三百九十二元及五百五十二元，有地價證明書可稽。
則被上訴人依不當得利之法律關係，請求八十年一月十六日起至八十五年一月十五日止之損害金六萬九千七百十二元，及自八十五年一月十六日起至返還土地之日止，按月給付一千五百六十六元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
並說明本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，毋庸逐一論述。
爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違背。
上訴論旨，仍執陳詞，並就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。
依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 十二 月 二十四 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 徐 璧 湖
法官 劉 福 聲
法官 黃 秀 得
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十九 年 一 月 十二 日
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