最高法院民事-TPSV,88,台上,3462,19991229

最高法院民事判決 八十八年度台上字第三四六二號
上 訴 人 郭家福投資股份有限公司
法 定代理 人 郭永福
上 訴 人 新昌建設股份有限公司
兼法定代理人 甲○○
上 訴 人 乙○○
丙○○
上 訴 人 丁○○

右當事人間請求返還買賣價金事件，兩造對於中華民國八十七年七月十五日臺灣高等
法院第二審判決（八十五年度重上字第三五五號），各自提起上訴，本院判決如左：

主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。

理 由
本件上訴人郭家福投資股份有限公司（下稱郭家福公司）、新昌建設股份有限公司（下稱新昌公司）及甲○○、乙○○、丙○○（下稱甲○○等三人）主張：伊於民國八十三年十二月八日分別與對造上訴人訂約購買其所有坐落新竹巿青草段九六四－六號、九六四－三五號、九六四－四八號（重測後依序編為雅溪段三八四號、三八五號、三八三號）土地三筆，其中九六四－六號、九六四－四八號土地地目各為田、旱，屬農業用地，買受人甲○○等三人均無自耕能力，其契約為無效，對造上訴人收受之價金新臺幣（下同）三百十三萬八千一百十五元，即屬不當得利。
另筆九六四－三五號土地，於八十四年間實施地籍圖重測並公告確定，對造上訴人不但未依相關規定提出重測確定後之鑑界測量成果圖及土地使用權同意書與伊，反而於八十四年十月十四日發函通知受伊委託申請建造執照之建築師崔懋森不得使用其原留印章，致伊無法繼續辦理建造執照之申辦手續，顯已違約，經伊於同年十二月九日以郵局存證信函限期催告對造上訴人撤銷該禁止使用印章申請建造執照之限制，及交付重測後之鑑界測量成果圖，未獲置理，遂於同年月二十七日以郵局存證信函及本件起訴狀繕本之送達為解除買賣契約之意思表示。
再，對造上訴人已於八十五年四月二十九日將該土地出售於訴外人茂矽電子股份有限公司（下稱茂矽公司），並辦畢產權移轉登記，已屬給付不能，亦經伊以訴狀繕本之送達解除買賣契約。
依系爭買賣契約第九條第二款及第四款約定，對造上訴人應按所收受價金之二倍支付違約金，並賠償伊有關土地測量、地質調查、分析、建築設計、申請建造執照之費用等情。
爰依不當得利法律關係及契約約定，求為命對造上訴人給付甲○○等三人三千零二十四萬一千九百零四元；
郭家福公司九百零二萬三千九百零八元；
新昌公司三百零二萬三千九百零八元，並均加計法定遲延利息之判決。
上訴人丁○○則以：對造上訴人甲○○等三人購買系爭九六四－六號、九六四－四八號兩筆土地後，進行建造執照之申請已逾一年以上，始以無自耕能力為由，主張買賣無效，顯違反誠信原則。
且甲○○等三人明知無耕作能力不能購買農地，猶買受系爭土地，顯見兩造於訂約時預期不能之情形可以除去，其主張買賣無效，請求返還已付價金，殊無理由。
又依約伊就系爭九六四－三五號土地，僅負有移轉產權、交付土地及配合出具土地使用權同意書之義務，無須交付所謂之土地鑑界測量成果圖，且對造上訴人申請建築執照時，伊已交付印章供建築師使用，並無違約情形。
本件係經伊兩次催告對造上訴人給付第二期款一億一千多萬元，未獲置理，伊通知解除契約，沒收價金後，對造上訴人始以伊違約、給付不能等詞，主張解除契約，訴請伊給付違約金，自無理由等語，資為抗辯。
原審將第一審所為郭家福公司、新昌公司及甲○○等三人（下稱郭家福公司等）敗訴之判決部分廢棄，改判命丁○○給付郭家福公司六百十三萬九千三百零九元，新昌公司一百六十三萬九千三百零九元，甲○○等三人二千四百四十二萬八千九百八十一元，及法定遲延利息，並駁回郭家福公司等其餘上訴，無非以：查郭家福公司、新昌公司及甲○○等三人於第一審係就坐落新竹市○○段九六四－六號、九六四－四八號土地主張依不當得利法律關係，訴請丁○○返還已付價金；
就九六四－三五號土地主張丁○○違約，經解除買賣契約，訴請給付所收受價金二倍之違約金，及賠償有關土地測量、地質調查、分析、建築設計、申請建造執照等費用之損害。
嗣上訴第二審後併主張丁○○業於八十五年四月二十九日將該九六四－三五號土地出售與茂矽公司，經以給付不能為由解除契約，僅就所主張解約之理由補充其事實上及法律上之陳述，於訴之聲明並無變更，尚非法所不許。
次查系爭九六四－六號、九六四－四八號土地，地目分別為田與旱，屬農業用地，依土地法第三十條規定，承受人以能自耕者為限，否則其所有權之移轉無效。
甲○○等三人雖均無自耕能力，惟就其與丁○○所訂買賣契約書第四條關於付款之方式，第二次款係約定於建築執照核發日後十日內支付，及雙方於契約書末附註「甲方即日起向主管機關申請本山坡地開發建築案其公設比之規定，並應於公文核發後七十五天內完成，提出建造執照申請之手續」字樣，暨其訴請賠償之損害，包括系爭農地之土地測量、地質調查、分析、建築設計、申請建造執照等費用，與甲○○係新昌公司之負責人，從事營建業，應知渠等能否購買農地各情以觀，甲○○等三人於購買土地時，應已知悉該二筆土地為農業用地，係為圖日後建築之用，始於購買上開九六四－三五號建地時，一併購買系爭農地，俾變更用途後使用。
顯見兩造於訂約時已預期於不能之情形除去（變更地目）後，始辦理所有權移轉登記，揆諸民法第二百四十六條第一項規定，尚不能因甲○○等三人無自耕能力，即得謂該二筆農地之買賣契約無效。
又主管機關內政部營建署就本件山坡地開發建築案公設比之解釋，於八十四年三月三十一日始以八十四營署綜字第五一一○四號函覆知郭家福公司等，惟郭家福公司於同年月二十日向新竹市政府工務局申請建築執照，同年四月十日遭退件後，即於同年五月二十二日重新送件申請，並經建設局、地政科、都計課、土木課、下水道課等相關單位辦理會勘。
足見郭家福公司等申請建築執照，並未逾前述兩造契約書第四條及附註之約定。
郭家福公司等於八十四年五月二十二日申請建築執照後，該案件雖經主管機關會勘，惟因相關單位仍有意見，並未逕予核准，迄同年十二月間仍在審核中，有新竹市政府會勘紀錄審查表及建築雜項執照申請書之記載可按，尚難認有何可歸責於郭家福公司等之事由，致未能按時取得建築執照。
則丁○○在同年八月二十六日催告郭家福公司等於九月一日給付第二次款，旋於十月二十三日去函解除契約，自不生解約之效力。
兩造買賣契約書僅就土地點交、移轉登記、價金支付等主給付義務，及申請建築執照、出具土地使用同意書等契約上之權利義務事項加以規範，並未將丁○○是否應出具鑑界測量成果圖之義務形諸文字。
且建築法第三十條明定，起造人申請建築執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書。
而新竹巿政府工務局於受理系爭建築執照申請時，並不要求申請人檢附基地之鑑界測量成果圖等情，有該局八十五巿工建字第五五八○號函可稽。
兩造間既無丁○○須提供鑑界測量成果圖之約定，依臺灣省建築管理規則第十一條及第二十八條第三項規定，土地所有權人須於施工前向主管機關申請鑑定，並提出地籍圖謄本，系爭土地經重測，原有之地籍圖遭停用，地主亦只有提供重測後新地籍圖之義務。
郭家福公司等所提訴外人即丁○○之父蘇坤波於八十四年三月二十日出具之同意書，縱屬真正，亦僅同意延長四十五至六十日與郭家福公司等委託之建築師調整圖面，郭家福公司等執此謂丁○○已承諾提供重測後之鑑界測量成果圖，並指丁○○未提出鑑測成果圖為違約云云，尚乏依據。
惟系爭九六四－三五號土地於兩造訂約後實施重測並公告確定，應停止使用重測前之地籍圖及核發重測前地籍圖謄本。
依兩造簽訂之土地買賣契約書特約事項第一條約定，土地經重測後，地號面積皆改變，若建照仍在審查中，地主自應重蓋同意書以符合重測後之標示。
丁○○於八十四年六、七月間通知用印，為丁○○所不同意，經證人即建築師崔懋森證述在卷。
而郭家福公司等收受丁○○於八十四年十月十四日通知終止使用印章之存證信函後，即於同年月二十三日及同年十二月九日函催丁○○撤銷禁止建築師使用印章之限制，俾建造執照之申請得以順利進行，丁○○置之不理，則郭家福公司等以丁○○違約為由，於同年十二月二十七日通知解除系爭買賣契約，即非無據。
按契約經解除者，得請求返還價金，固無疑義。
惟依兩造買賣契約第九條，雙方就違約金之數額已有所約定；
又民法第二百六十條規定，解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。
違約金應推定為損害賠償之預定，關於損害賠償額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而約定之違約金是否過高，則應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，如與實際損害相差懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減；
惟是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形，以為酌定標準。
丁○○嗣雖將系爭三筆土地以總價二億零一百八十四萬四千元出賣與茂矽公司，然丁○○將系爭土地價售他人，要與其若能如期履行債務時，郭家福公司等可得享受之利益無涉，自難以該另售他人之價格，為本件違約金衡量之標準。
爰斟酌甲○○等三人及郭家福公司、新昌公司分別與丁○○訂立三份買賣契約，價金約定為八千七百三十一萬八千元、二千九百十萬元、二千九百十萬元，並已各給付第一次款一千五百萬元、四百萬元、一百萬元等情，及依一般客觀事實，並參酌現時社會經濟狀況尚非甚佳，暨當事人所受損害等情狀，認郭家福公司等得請求之違約金以其已付價金百分之五十為適當。
又郭家福公司等主張就九六四－三五號土地，共給付崔懋森建築師費用四百四十八萬二千九百九十五元，其中繳交與臺灣省建築師公會臺北縣辦事處部分為一百三十六萬九千八百元，另給付崔建築師面額共一百二十四萬八千六百二十四元之支票五張，合計二百六十一萬八千四百二十四元，經證人崔懋森到庭證實，堪予採信。
惟現金支付規費部分，崔懋森製作之收據係在八十四年三月十八日所立，而郭家福公司等提出之彰化商業銀行及臺北縣板橋市農會、臺北縣板橋信用合作社存摺記載領款時間，除於八十四年一月二十五日自彰化商業銀行領取三十萬元係在收據所載日期之前外，其餘領款均係在收據所載日期之後，已滋疑義。
訊之證人崔懋森，自承收取現金部分並無另立收據，殊與常理有違，是關於提領現金給付建築師費用部分，即難遽予採信。
甲○○等三人係買受系爭九六四－六號、九六四－四八號土地全部，及九六四－三五號土地所有權應有部分百分之六十，已給付第一次價金一千五百萬元，按三筆土地重測後面積計算結果，其已付價金依序為二百八十八萬七千五百元、二十七萬六千元及一千一百八十三萬六千五百元，所得請求返還之價金及支付之違約金分別為四百三十三萬一千二百五十元、四十一萬四千元、一千七百七十五萬四千七百五十元。
另甲○○等三人付出九六四－三五號土地建築師設計酬金二百六十一萬八千四百二十四元，已如前述，因其僅買受該土地百分之六十，是以僅得請求建築師設計酬金損失一百五十七萬一千零五十四元，連同土地測量費三十五萬七千九百二十七元及前述價金與違約金，合計二千四百四十二萬八千九百八十一元。
甲○○等三人之請求，於此範圍及其法定遲延利息，應予准許。
郭家福公司買受九六四－三五號土地所有權應有部分百分之二十，已付價金四百萬元，支付土地測量費十三萬九千三百零九元，其請求丁○○給付已付之價金、違約金六百萬元及該土地測量費，合計六百十三萬九千三百零九元及其法定遲延利息，應予准許。
新昌公司買受九六四－三五號土地所有權應有部分百分之二十，已付價金一百萬元，支付土地測量費十三萬九千三百零九元，其請求丁○○給付已付之價金、違約金一百五十萬元及該土地測量費，合計一百六十三萬九千三百零九元及其法定遲延利息，應予准許；
郭家福公司等逾上開部分之請求，則屬不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟依原判決記載，似謂郭家福公司等就系爭九六四－六號、九六四－四八號土地係主張契約無效，依不當得利法律關係，訴請丁○○返還已付價金；
就九六四－三五號土地則主張丁○○違約或給付不能，解除契約，依已付價金之二倍訴請給付違約金，及賠償所支出之費用。
果爾，則關於契約解除，命給付違約金及賠償損害部分，能否併將三筆土地之價金與所支出之費用全部計算在內，即非無斟酌之餘地。
又原判決認甲○○等三人與丁○○簽訂系爭九六四－六號、九六四－四八號土地買賣契約並非無效，解除契約為有理由，竟疏未釐清郭家福公司等究係解除三筆土地之買賣契約抑僅解除九六四－三五號土地之買賣契約？於計算丁○○應給付之違約金與損害賠償時，併將三筆土地之價金與所支出之費用全部計算在內，亦非無可議。
次查郭家福公司等請求丁○○應給付之金額，若依原判決之計算，似包括已付價金之二倍及按買受土地百分比分攤之建築師費用與測量費等項。
惟據此計算，甲○○等三人、郭家福公司、新昌公司得請求之金額依序為三千三百零四萬七千七百二十四元、九百零三萬五千九百零八元、三百零三萬五千九百零八元，核與聲明所載之三千零二十四萬一千九百零四元、九百零二萬三千九百零八元、三百零二萬三千九百零八元互有出入。
究竟郭家福公司等請求之金額包括如何之項目？其各別之數額若干？原審概未釐清，本院無從審究原判決准駁之當否。
又原審就九六四－三五號土地建築師費用部分，准甲○○等三人按其買受該土地應有部分百分之六十計算損失（分攤額），而未將郭家福公司、新昌公司分別購買該土地應有部分百分之二十之損失計算在內。
究係該二公司未請求此項金額抑有其他原因？未據原判決說明，亦非允洽。
關於郭家福公司等請求賠償建築師費用部分，據稱係依內政部頒「建築師酬金標準表」計算出之數額，而其中現金支付與崔懋森建築師部分乃依一般公司行號請款程序，先由崔建築師出具收據再付款云云。
乃原審未查明該建築師費用是否與上述「建築師酬金標準表」計算之金額相符？現金部分實際有無支出？徒以郭家福公司等向銀行、農會、合作社領款之時間在崔懋森所製作收據之後，及證人崔懋森證述收取現金時未另立收據，即認無該現金部分之支出，尤嫌速斷。
再按審酌違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益以為衡量之標準，且應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定，並為原審所是認。
原判決僅按系爭土地兩造買賣價金及泛言依一般客觀事實並參酌現時社會經濟狀況尚非甚佳與當事人所受損害等情狀，即認郭家福公司等得請求之違約金以其已付價金百分之五十為適當，已嫌疏略。
且既稱審酌違約金額，自應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益以為衡量標準。
則系爭土地於解約後之交易價格，自非不得作為審酌出賣人若能如期履行債務，買受人所得享受之利益額。
乃原判決竟謂系爭三筆土地嗣經丁○○再以總價二億零一百八十四萬四千元之價格出售與茂矽公司，與其若能如期履行本件債務時，郭家福公司等可得享受之利益無涉，亦有未合。
末查，原判決一面認系爭違約金之約定屬賠償額預定之性質，且於酌定違約金額時，併將當事人所受損害之情狀加以考量；
竟又命丁○○賠償郭家福公司等關於土地測量、地質調查、分析、建築設計、申請建造費等之損害，尤非適法。
兩造上訴論旨，分別指摘原判決於己不利部分為不當，求予廢棄，均非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 十二 月 二十九 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 吳 正 一
法官 陳 淑 敏
法官 葉 勝 利
法官 鄭 玉 山
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十九 年 一 月 十八 日