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最高法院民事判決 八十八年度台上字第五一七號
上 訴 人 己○○
戊○○
庚○○民國六
辛○○民國六
兼 右一 人
法定代理人 丙○○
被 上訴 人 甲○○（即祭祀公業彭協春管理人）
丁○○同右）
乙○○同右）
右三人共同
訴訟代理人 彭火炎律師
陳勇松律師
魏順華律師
右當事人間請求出具土地使用權同意書事件，上訴人對於中華民國八十七年五月六日
台灣高等法院第二審判決（八十七年度重上字第四九號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：伊就祭祀公業彭協春所有坐落新竹縣竹東鎮○○段竹東小段三八之三號建地面積一一五六平方公尺之土地（下稱系爭土地），存在租地建屋之不定期限租賃契約，伊於系爭土地上之房屋雖未滅失，但依客觀狀況已難符經濟效益，被上訴人依法有同意伊改建房屋之義務等情。
爰求為命被上訴人同意伊就系爭土地上改建七層樓房，並於該土地使用權同意書上簽章之判決。
被上訴人則以：上訴人係繼受承租系爭土地，系爭土地之原始承租人為上訴人之被繼承人戴幸一之曾祖父，其於七十餘年前承租系爭土地之目的，係供作磚瓦廠房使用，而非作建築房屋使用，無土地法第一百零三條之適用。
縱認本件基地租賃係以建築房屋為目的，惟伊已以合於約定使用收益之租賃物交付上訴人，並於租賃關係存續中保持其合於所約定使用之狀態，伊已盡出租人之義務，並不因其後都市發展，而有同意上訴人改建之義務。
本件租約縱未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，伊自無同意上訴人改建及出具使用權同意書之義務。
況本件租賃之目的，限作磚瓦廠房使用，上訴人要求改建為七層樓房供居住使用，亦與原契約約定不符等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張其被繼承人戴幸一之曾祖父，於七十餘年前，即承租被上訴人祭祀公業所有之系爭土地，並在該土地上興建建物，戴幸一之曾祖父死亡後，由戴幸一繼續承租，戴幸一於八十二年間死亡，乃由上訴人共同繼承，並繼續承租系爭土地，而存在不定期限租賃契約等事實，業據上訴人提出戶口名簿影本、戶籍謄本影本、土地登記簿謄本、租金收據影本為證，被上訴人亦不爭執，堪信為真實。
按土地法所規定之基地租賃，應以限於在他人土地上建築房屋居住為目的，其他非以基地供建築房屋使用者，並無土地法第一百零三條規定之適用。
本件上訴人之被繼承人戴幸一於另案台灣新竹地方法院八十一年度訴字第二一號增減租金事件中，於八十一年二月十一日提出之答辯狀，確已自認其曾祖父承租系爭土地之目的係供作磚瓦廠房使用，並陳稱為改變居住環境，而不獲被上訴人同意等情，有該答辯狀影本一件為證，足證被上訴人抗辯上訴人之被繼承人戴幸一之曾祖父於七十餘年前承租系爭土地之始，其目的係供作磚瓦廠房使用之事實，應堪採信。
上訴人之先祖於初承租系爭土地時，其目的既在於供作「磚瓦廠房」使用，本件租賃顯非租用基地建築房屋，而無土地法第一百零三條租地建屋之適用。
縱認本件有土地法租地建屋規定之適用，惟按租地建屋契約，乃係以承租人有特定之房屋而使用基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定之房屋不堪使用時消滅（最高法院三十年渝上字第三一一號判例參照）。
本件租賃契約縱認屬不定期限租地建屋契約，然上訴人承租系爭土地既係以建築房屋使用為目的，非有相當之期限不能達其目的，依本件租賃契約之目的，探求兩造間之真意，自應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。
被上訴人已將合於所約定使用收益之租賃物系爭土地交付上訴人，並於租賃關係存續中保持其合於所約定使用收益之狀態，亦應認上訴人已盡其義務，自不因其後都市發展或上訴人為改善居住環境等非不可抗力之因素，而使被上訴人負有同意上訴人改建之義務。
上訴人請求被上訴人應同意就所承租之系爭土地上改建七層樓房，並於該土地使用權同意書上簽章，尚非有據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按土地法第一百零三條所謂之房屋，兼指住居與供營業用房屋而言。
原審認土地法所規定之基地租賃，以限於在他人土地上建築房屋居住為目的，其他非以基地供建築房屋使用者，無土地法第一百零三條規定之適用，其見解已有可議。
次按，租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務（本院五十一年台上字第二九八七號判例參照）。
本件原審既認系爭租約屬不定期限租地建屋契約，自應適用土地法第一百零三條第二款至第五款之規定，即非有各該款所列情形之一，出租人不得收回基地。
乃原審竟又援引本院三十年渝上字第三一一號判例，認系爭租約為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，而為不利於上訴人之判決，判決理由前後亦有矛盾。
上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 三 月 十二 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 徐 璧 湖
法官 劉 福 聲
法官 黃 秀 得
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 三 月 二十五 日
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