最高法院民事-TPSV,88,台上,591,19990319

最高法院民事判決 八十八年度台上字第五九一號
上 訴 人 臺灣省臺中農田水利會
法定代理人 賴平雄
訴訟代理人 楊曉邦律師
李和音律師
被 上訴 人 金育投資顧問股份有限公司
法定代理人 馬子中

右當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國八十七年三月十六日臺灣
高等法院臺中分院第二審判決（八十六年度重上字第九六號），提起上訴，本院判決如左：

主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。

理 由
本件被上訴人主張：上訴人於民國八十四年五月六日以公開投標方式，出租臺中市○○街七號、九號三Ａ大樓地上一層至二十層房屋（以下簡稱系爭大樓），於投標須知第七條第⑴項規定「先行審查資格及經營計劃書通過者方開始開標、決標」。
伊於經營計劃書中載明系爭大樓之百分之七十五作為補習班，百分之十五為生活廣場，餘百分之十為休閒辦公，既經上訴人審查通過，由伊得標，並於同年七月十九日簽訂租賃契約，租金每月新台幣（以下同）四百四十四萬六千六百六十二元，上訴人出租之系爭大樓自須合於伊租賃目的，詎伊依經營計劃，將系爭大樓轉租他人設立補習班，於向臺中市政府申請設立補習班時，竟遭臺中市政府以系爭大樓一至十樓未設置火警自動警報設備及自動撒水設備（以下簡稱撒水設備），不符建築技術規則規定，而不予准許，伊即停付租金，惟為表示履約誠意，乃表明以可供設置補習班時起算租期為條件，預繳八十四年十月份租金。
上訴人仍向伊催討系爭大樓一至十樓八十四年九月、十一月、十二月及八十五年一至四月之租金二千零二萬一千四百零八元。
經伊提起本件確認上開租金債權不存在之訴後，上訴人竟查封伊之連帶保證人笠豐工程有限公司（以下稱笠豐公司）之不動產，伊不得已於八十五年十月十二日如數清償，並計付利息七十萬七千八百八十五元、執行費用一十七萬一千一百五十元，合共二千零九十萬零四百四十三元。
伊於清償時曾聲明該清償非明知無給付之義務而清償。
上訴人既未交付合於所約定使用、收益之租賃物，對伊即不得請求支付租金，其受領前述租金、利息及執行費用之交付，要屬不當得利。
乃以情事變更，將原來確認租金債權不存在之訴，變更為請求返還不當得利之訴。
若上訴人之受領非不當得利，上訴人未交付合於約定使用、收益之租賃物，亦屬債務不履行，伊因而受損一千八百七十二萬零一百七十四元，應由上訴人負責賠償等情，備位聲明求為命上訴人給付一千八百七十二萬零一百七十四元及加付法定遲延利息之判決（被上訴人先位聲明請求上訴人返還不當得利部分，經第一審判決駁回，被上訴人未聲明不服）。
上訴人則以：兩造租賃契約書第十二條已明定：「乙方（即被上訴人）因經營需要，增添、更換設備設施，有影響用電或安全之虞時，應經甲方（即上訴人）審核同意……其一切費用概由乙方負擔」，被上訴人將系爭大樓轉租他人經營補習班，因而須設置撒水設備，自應由被上訴人負擔費用。
被上訴人拒不支付，伊為免遭處罰，不得不編列預算，出資增設，此等費用應由被上訴人負擔。
被上訴人不僅未為支付，更進而拒付租金，實非有理由等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為被上訴人備位之訴勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，係以：上訴人於八十四年五月六日以公開投標方式，出租系爭大樓，於投標須知第七條第⑴項規定「先行審查資格及經營計劃書通過者方開始開標、決標」，被上訴人於經營計劃書記載系爭大樓百分之七十五經營補習班，百分之十五作為生活廣場，百分之十為休閒辦公，經上訴人審查通過並得標，於同年七月十九日簽訂租賃契約，約定租金每月四百四十四萬六千六百六十二元。
嗣被上訴人依經營計劃，將系爭大樓轉租他人設立補習班，惟系爭大樓原供辦公室使用，一至十樓未設置撒水設備，不符建築技術規則第二百五十七條之規定，無法變更使用用途，設立補習班或餐廳，致被上訴人無法依原經營計劃轉租他人，原已轉租者，亦紛紛要求賠償或降低租金，為兩造不爭之事實。
查被上訴人參與系爭大樓招租之公開投標，曾依投標須知規定，先行提出經營企劃書，經上訴人審查通過。
其送審之經營計劃書顯示，系爭大樓十樓以下主要係供補習班及生活廣場（即圖書廣場、精品園地、美食天地）之用，與原設計供辦公室之用者尚有不同。
上訴人既知其情，而審查通過，認同被上訴人之經營計劃，參照投標須知第一條第二項：「經營使用必須依照各層及公共設施使用用途，不得變更為違規使用，但地上各層如依法可變更使用時，得會同本會向有關機關辦理用途變更」之規定，自應配合辦理用途變更，以交付合於承租目的之租賃物供承租人使用、收益。
又投標須知第三條第一項規定：租賃期間七年，自得標之翌日起參個月開始起算，租賃契約第三條第一項亦有相同約定。
上訴人自應於租賃期間起算時，依約定使用狀態，提供合於法規規定之租賃物與被上訴人使用、收益。
內政部已於八十四年六月十六日函令高層建物應依修正之新建築技術規則第二百五十七條規定，於每層設置撒水設備，建物如依修正前舊法規定申請之用途使用，固得不依修正後規定設置撒水設備，如在修正後變更使用，則須每層設置撒水設備，已據臺中市政府警察局消防隊員陳樂憶、閻玉龍證述在卷。
內政部此項函令早於兩造租約之訂定及約定租期之始期，上訴人交付予被上訴人之租賃物，自應包括修正後之建築技術規則第二百五十七條規定之設備在內。
租賃契約書第十二條約定：乙方因經營需要，增添、更換設備設施，有影響用電或安全之虞時，應經甲方審核同意……其一切費用概由乙方負擔等語，係就租賃契約成立生效後，有效存續中，被上訴人因經營需要而增添設備所為之約定，與租賃契約成立生效時點前，上訴人所負提供合於營建法規規定租賃物之義務要無影響。
上訴人雖以投標須知第一條及租賃契約第一條、第二條之約定為據，辯稱：伊出租系爭大樓予被上訴人，係供辦公室使用，並未允諾可供設立補習班云云。
惟據被上訴人稱：系爭大樓租金太高，曾流標五、六次，上訴人乃再三邀請伊投標。
伊以系爭大樓屬文教區，必須出租補習班，方有經營利潤，然非補習班之專門業者，對相關法令規定並不熟稔，故於投標前會同上訴人庶務股長廖德柏到臺中市政府查詢，確認以系爭大樓當時之設備狀態，可以變更使用，設立補習班，投標當日更曾要求上訴人於租賃契約書中註明可供設立補習班字樣，經上訴人再三保證，方才參與投標等情，業據其職員李芳仁及原來法定代理人陳克寧證述明確，並據上訴人職員廖德柏證稱與被上訴人同去臺中市政府詢問，據覆可設立補習班等語，足徵被上訴人承租系爭大樓確為轉租設立補習班，此為兩造訂立租賃契約之特別要素。
被上訴人事前送審之經營計劃書既已載明系爭大樓十樓以下主要供作補習班及生活廣場之用，與系爭大樓原設計供辦公室使用者尚有不同，上訴人知其情而審查通過認同其企劃，應認已同意被上訴人承租系爭大樓以供設立補習班，即負有使被上訴人不違規使用之義務，自應設置撒水設備，辦理用途變更手續，以交付合於承租目的之租賃物供承租人使用、收益。
又上訴人所以要求承租人於投標前提出經營計劃書，經審查通過方能參與開標，應非僅審查承租用途是否屬八大行業，而應併同系爭大樓設備能否符合經營所需，併予審查，若不能符合，即應否決承租人之投標，或告知其情，並告以承租人如欲承租，需自行增設設備。
證人賴宏昌證稱：被上訴人之計劃書僅供參考，只要不違反八大行業，均會同意投標，因得標後，可變更用途，伊未應允可作補習班，亦無權應充等語，事涉本身利害，尚難採信；
上訴人據其證言，否認承諾可設立補習班云云，亦無可取。
次按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，此為出租人之主要義務，與承租人之租金支付義務雖互為對價關係，惟上訴人未就系爭大樓一至十樓提供符合建築技術規則第二百五十七條所規定之撒水設備，被上訴人僅享有拒付租金之同時履行抗辯權，無從使租金債權歸於消滅。
被上訴人因上訴人查封連帶保證人財產，而保留地給付上訴人自八十四年九月至八十五年四月止之租金、利息及執行費計二千零九十萬零四百四十三元，依不當得利之法律關係，訴請上訴人返還上開金錢之先位請求，尚非有理由。
至其備位主張因上訴人未設置撒水設備，致無法依經營計劃，將十樓以下房屋轉租供開設補習班及生活廣場之用，因上訴人之債務不履行，自八十四年九月十六日起，至八十六年五月十五日止，受有如原判決附表（以下稱附表）所示之損害一千八百七十二萬零一百七十四元部分。
查上訴人同意被上訴人就系爭大樓為不同於原建物使用用途之計劃經營，詳如前述，而系爭大樓十樓以下之撒水設備雖已設置，惟迄第一審判決時猶在審核中，尚未通過檢查之事實，已據證人陳樂憶、閻玉龍證述甚明，被上訴人無法依原計劃轉租，確因上訴人之債務不履行受有損害。
玆上訴人對附表所示之損害額計算方法並不爭執，則被上訴人備位請求上訴人如數賠償，並加付法定遲延利息，即應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查：上訴人係以公開招標方式，出租系爭大樓，於八十四年五月六日決標，由被上訴人承租；
於開標日前，兩造曾會同至臺中市政府詢問，經確認以系爭大樓當時設備，可以變更使用，開設補習班；
兩造嗣於同年七月十九日簽訂租賃契約，惟於決標後訂約前之同年六月十六日，內政部函令高層建物變更使用應適用修正之建築技術規則第二百五十七條規定，系爭大樓於該函令頒布後辦理變更使用，應於一至十樓加設撒水設備，為原審確定之事實。
兩造向臺中市政府詢問及決標既在內政部函令高層建物適用修正建築技術規則第二百五十七條規定之前，上訴人與被上訴人於決標時即達成出租系爭大樓之合意，其合致之真意似係以系爭大樓當時之設備，變更使用，開設補習班。
如無證據證明兩造知悉前開法令之變更，兩造其後簽訂書面契約亦應係本此意旨而為，則因決標後法令之變動而使系爭大樓依原有設備，變更使用，開設補習班，成為不能，能否課上訴人依變更後之建築技術規則，添增設備，即不能無疑。
原審遽為不利上訴人之認斷，尚有可議。
上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
又被上訴人先位之訴請求上訴人返還不當得利部分，經第一審判決駁回，被上訴人未聲明不服，僅上訴人對於第一審命其賠償債務不履行損害之備位之訴部分上訴，其上訴效力應不及於先位之訴。案經發回，併請注意及之。
據上論結，本件上訴為有理由。
依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 三 月 十九 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 洪 根 樹
法官 謝 正 勝
法官 劉 福 來
法官 黃 熙 嫣
法官 陳 淑 敏
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 四 月 六 日