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最高法院民事判決 八十八年度台上字第六二五號
上 訴 人 甲○○
被 上訴 人 宏璟建設股份有限公司
法定代理人 鄭天正
右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十七年四月七日台灣高等法院第二審判決（八十六年度上字第一七八四號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：伊於民國八十年十月十五日向被上訴人購買其在台北縣汐止鎮○○段社后頂小段三二○號、三二一號土地上興建之「日月光中心住宅大樓」Ｃ型六號四樓房屋及土地持分，並已支付土地價金新台幣（下同）八十三萬元、房屋價金一百零二萬元及費用十三萬一千元。
購買時被上訴人之銷售人員以廣告銷售平面圖說明系爭房屋之面積及室內陳設狀況，該平面圖載明房屋之使用面積二十五坪，公共面積二‧六坪。
嗣興建完成後，被上訴人將當層樓電梯、走道面積四‧三七坪登記入主建物面積內，致室內面積僅二十‧六三坪，伊發覺遭被上訴人詐騙，無法按預定計劃使用，遂向被上訴人請求追補面積或核減價金，為被上訴人所拒，乃依民法第九十二條第一項前段撤銷系爭買賣契約等情，爰依民法第一百十四條、第一百十三條規定，求為命被上訴人返還所收價金及費用共一百九十八萬一千元並加計法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：依修正前土地登記規則第六十九條規定，樓電梯間、走道面積本應測繪入主建物面積，依此計算，上訴人使用面積並未短少。
又所謂使用面積係指各區分所有權人主建物面積及附屬建物面積與當樓層其他住戶共有持分之共同使用面積（即所謂小公），公共面積係全棟各層住戶共有而共同使用之面積（即所謂大公），系爭契約既未約定使用面積之定義及範圍，自應以該習慣為準。
另系爭契約簽訂在消費者保護法施行之前，廣告之性質僅為要約引誘。
且本件廣告平面圖將室內面積與陽台面積分別標示，室內面積自非使用面積，而系爭契約亦已明定使用面積包括當層樓電梯間之面積等語，資為抗辯。
原審以：本件之關鍵在於被上訴人有無施用詐術而使上訴人為買受之意思表示。
查本件兩造間之契約係訂立於八十年十月十五日。
而按八十四年七月十二日修正前土地登記規則第六十九條、七十二條規定「建物屬區分所有者，其共同使用部分，於申請建物所有權第一次勘測時，除有特殊情形者外，應測繪於各區分所有建物之內」「區分所有建物之共同使用部分未能依第六十九條第一項規定辦理，得另編建號，單獨登記，並依左列規定辦理：同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有，但部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外」。
是以區分所有建物之共同使用部分，於辦理建物所有權第一次登記時，有可能分別併入各區分所有人之區分所有主建物範圍內，如：當層樓之電梯間、通道、走廊；
亦有可能單獨編立建號，登記為各相關區分所有權人共有，成為共有之情形，如：配電室、機械房、蓄水池、水箱、空調室等。
而「當層樓電梯間」係屬區分所有建物之共同使用部分，在七十八年至八十三年間預售屋房地產買賣之交易慣例，確有將當層樓電梯間之分擔面積一併計入測繪於各區分所有建物之內，而計入使用面積。
因此，被上訴人將當層樓電梯間登記為主建物面積之一部分，尚屬有據，而依當時預售屋買賣之交易慣例，主建物面積即為使用面積，被上訴人無施用詐術可言。
另查被上訴人之廣告平面圖並未表示「使用面積」即為「室內面積」，而兩造間之買賣契約第二條第一款明定：本房屋面積包括室內、陽台、平台、走道、門廳、樓梯間、電梯間、變電室、機械房、防空避難室、屋頂突出物、地下室蓄水池、公共設施等共同使用部分。
據此當不致使上訴人誤認廣告平面圖上「使用面積」即為「室內面積」。
另證人即銷售系爭房屋予上訴人之鄧介榮亦證稱：公司會要求我們對客戶說明能使用之坪數，使用面積包括當層樓電梯面積。
使用面積非即室內面積，否則在契約內直接寫室內面積字樣即可，不必寫使用面積；
當時有對他說小公要列入使用面積內等語。
查當層樓電梯間及走道應分擔之面積（俗稱小公）既測繪於主建物，且登記於房屋權狀面積，復為上訴人進出房屋，使用樓、電梯所必須，故為其使用面積無誤。
是被上訴人並無使用詐術，欺騙上訴人。
又依銷售當時之廣告平面圖所示，系爭房屋平面圖及傢俱配置圖，均記載有使用面積及公共面積，上訴人所購買廣告平面圖標示ＡＣＦＨ二、六與系爭房屋完工後台北縣汐止地政事務所（下稱汐止地政事務所）所繪製之測量成果圖相比較，差別在於地政事務所之測量成果圖正下方突出一長五‧三二公尺、寬二‧七一八公尺之長方形。
上訴人自行繪製之房屋現況圖則無該長方形，該長方形顯係汐止地政事務所依土地登記規則第六十九條規定將系爭房屋當層樓電梯間應分擔之面積測繪於主建物之部分。
扣除該部分，則圖形、格局均相同。
是被上訴人所交付之房屋形狀、格局與廣告所示並無不同。
上訴人以被上訴人之廣告平面圖與建物測量成果不同，指被上訴人以不實之圖說詐欺云云，尚有誤會。
被上訴人既未詐欺上訴人訂立系爭買賣契約，上訴人主張依民法第九十二條第一項前段、第一百十四條、第一百十三條規定，撤銷兩造間之買賣契約並請求被上訴人返還所收價金及費用並加計利息，即有未合，爰將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回其訴，經核於法並無違誤。
上訴論旨雖謂：被上訴人於銷售時，就原證七螢光筆標出之長五‧三二公尺、寬二‧七一八公尺，合計十四‧四六平方公尺，合約四‧三七坪部分應包含於使用面積內，故意隱匿，未向上訴人說明，使上訴人被誤導，而買受系爭房屋，被上訴人所為有詐欺云云。
然查該四‧三七坪係上訴人所買受之房屋當層之樓、電梯間及走道，而依雙方之買賣契約第一條已明定使用面積二十五坪，包含樓梯間、電梯間及走道，是該部分應包含於上訴人所買受之房屋之使用面積內，於契約中已有明定，且該部分測繪入系爭房屋內，係依修正前土地登記規則第六十九條規定辦理，於法有據，尚難以此即認被上訴人詐欺。
上訴論旨，仍執陳詞，指摘原判決違法，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。
依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 三 月 二十五 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 吳 正 一
法官 楊 隆 順
法官 陳 淑 敏
法官 黃 義 豐
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 四 月 十二 日
Ｍ
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