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最高法院民事判決 八十八年度台上字第六四二號
上 訴 人 基泰建設股份有限公司
法定代理人 陳世銘
訴訟代理人 黃虹霞律師
被 上訴 人 甲○○
右當事人間請求酌減價金事件，上訴人對於中華民國八十六年十二月九日台灣高等法
院第二審判決（八十六年度上字第二六九號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於命上訴人給付及負擔訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：伊於民國八十五年二月三日以新台幣（下同）六百四十四萬一千五百元，向上訴人購買門牌台北縣永和市○○路三一○號二樓之三房屋（下稱系爭房屋）及其基地，全部價金業已給付，上訴人於同年三月二日點交系爭房屋於伊。
詎同年七月三十一日颱風時，發見系爭房屋主臥室牆壁有嚴重龜裂及滲水現象，致使雨水大量滲入室內，損及裝璜之重大瑕疵，嚴重影響房屋之交易價值，衡諸社會一般交易習慣，該房屋所減少之價值，應占買賣總價金一成以上，伊自得請求減少價金。
爰求為命上訴人給付四十五萬八千五百三十五元並加計法定遲延利息之判決（被上訴人逾此金額之請求，經原審維持第一審所為其敗訴之判決，駁回其第二審上訴確定）。
上訴人則以：系爭房屋之裂縫、漏水現象，已經修復完畢，目前不再有漏水現象，亦不生交易貶值問題，被上訴人酌減價金之意思表示並不生效力，其求返還一成之買賣價金即乏依據等語。資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決，一部廢棄，改判命上訴人給付四十五萬八千五百三十五元及其法定遲延利息，無非以：被上訴人主張其於八十五年二月三日向上訴人購買之系爭房屋，於八十五年七月三十一日颱風來襲時，因主臥室牆壁裂縫而滲水，經上訴人修繕等情，為上訴人所不爭，並有買賣契約書可稽，堪信屬實。
按被上訴人係因系爭房屋主臥室牆壁龜裂（下稱牆壁龜裂）及滲水現象之瑕疵，認影響房屋結構之安全性及交易價值為由，主張減少價金。
其係謂牆壁龜裂、滲水現象有危及系爭房屋結構之安全性，非指系爭房屋有結構安全問題。
而且滲水係因牆壁龜裂所引起，即滲水係牆壁龜裂之結果，非瑕疵本身，其瑕疵應係牆壁龜裂。
且經上訴人修繕後，並未發現漏水，鑑定人徐國糧亦表示：鑑定當日系爭房屋並無漏水現象云云。
故本件應審究者，乃牆壁龜裂得否為被上訴人請求減少價金之依據﹖查證人即修繕牆壁龜裂之工程師黃文譽證稱：「我現任職於開揚建設營造公司工地工程師，八十五年颱風過後基泰公司通知我去修繕，我們是延著裂縫鋸開深、寬均約○點五至一公分後，先填入工程專用之還氧樹脂，再披土、塗防水漆……」云云，足見牆壁龜裂無論如何修繕，其深、寬均約○點五至一公分之裂縫仍存在，雖經填入工程專用之還氧樹脂，再披土、塗防樹脂披土油漆，與完好之整片牆壁，仍有差異。
被上訴人係買受上訴人建造之新屋（雖時距系爭房屋建造完成約二年，惟在交易市場，仍視為新屋），其存有牆壁龜裂，自足以減損其價值。
被上訴人向上訴人請求減少價金，並非無據。
上訴人辯稱：該瑕疵已修護，漏水源於不可抗力之因素，且係自然耗損與折舊所致，伊不負瑕疵擔保責任云云，委無可採。
關於因牆壁龜裂致生之損失，經鑑定人即國聯不動產鑑定股份有限公司（執行鑑定者為徐國糧）以市場比較法評估，系爭房屋之合理價格為每坪二十一萬三千五百元，而上訴人購買時每坪為二十三萬元，每坪差額為一萬六千五百元，其建物面積為二七點二九坪，其減損為四十五萬八千五百三十五元，有鑑定報告附卷可考。
雖內政部八十二年二月擬定之「土地估價技術規範（草案）」並無市場比較法，然鑑定人採用之市場比較法，現行土地估價技術規則有之，為被上訴人所不爭；
因此，鑑定人引用市場比較法為鑑定，即屬可行，亦不應因其為政府機關執行大量估價作業時所採用，而認為不能用於本件之鑑定。
又鑑定人引用成例之建物為「待售價格」，雖無實際成交案例，但亦可參考，在上訴人未舉證買賣實例資以證明鑑定人引用不當之情形下，尚難以鑑定人未以實際買賣價格為鑑定標準，或鑑定人未蒐集同樣有漏水經修繕之案例，比較漏水前、修繕後價格減損情況，即認鑑定人採樣不可行，而否定鑑定人之鑑定。
次查，系爭瑕疵係牆壁龜裂，房屋基地並無瑕疵，因此，無論分別估價或是合併估價，其價差則無二致。
則上訴人指責鑑定人未將系爭房屋之基地分離而分別估價乙節，與鑑定之結果不生影響。
至鑑定報告第一三頁標示建物「環境因素率」為百分之九十七，鑑定人雖未說明該數據何來﹖惟係鑑定人就房屋內各種因素如坐落方位、採光等為評估，已為徐國糧供述在卷；
復如案例一之每坪二十一萬一千一百元係建物「個別因素調整率」後價格；
非上訴人所謂，每坪二十二萬七千元乘以「百分之九十七」建物「環境因素調整率」之結果為每坪二十二萬零二百元。
再者，鑑定人已表示：『此份鑑定報告僅評估系爭房屋之一部分，並未評估大部分內容，若須鑑定大部分內容，我承認以估價師之能力而言，是做不到的，而須委請土木技師公會做鑑定』云云。
核本件鑑定者，係系爭房屋因牆壁龜裂瑕疵貶損房屋交易價值之多寡，當不涉及大樓結構混凝土成分之分析，並無不當。
委無上訴人指摘鑑定報告不實，內容存有不確定、不完整之處等詞。
為其判斷之基礎。
按買賣因物有瑕疵，而出賣人依法應負擔保之責者，買受人依民法第三百五十九條規定固得請求減少價金，惟減少之價金額數，應以瑕疵物於買賣當時應有之實際價格，與無瑕疵時之應有價格之比例算定。
倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值之數額。
倘買賣價金較市價為低或高時，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。
是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量。
關於系爭房屋牆壁龜裂瑕疵，原審採鑑定人國聯不動產鑑定股份有限公司以市場比較法評估所為之鑑定，認定系爭房屋之合理價格為每坪二十一萬三千五百元，而上訴人購買時每坪為二十三萬元，每坪差額為一萬六千五百元，按建物面積二七點二九坪計，其減損為四十五萬八千五百三十五元。
惟查卷附該鑑定人所為鑑定報告書（外放）記載內容，就系爭房屋若無瑕疵，於八十五年二月三日買賣當時之市價若干，並未為調查，原審亦未審認，已不無可議；
又其鑑定系爭房屋（有牆壁龜裂瑕疵）之「合理價格」，所選擇之比較案例價格日期，或係八十六年六月三十日，或係八十六年十月二日，並非買賣當時之價格；
且本件既係以系爭房屋牆壁龜裂之瑕疵為原因事實，該鑑定報告書對其選擇之比較案例是否有類似之瑕疵，亦未說明；
若此，該鑑定人之採樣並其計算之準據，殊欠允洽。
另被上訴人係主張：以六百四十四萬一千五百元向上訴人購買系爭房屋及其基地云云，兩造訂定之不動產買賣契約書載有：「房屋款：三百六十七萬元。
土地款：二百七十七萬一千五百元。」
，付款之備註欄並載明所付者為土地款或房屋款（見一審卷第七頁），則鑑定人所謂每坪二十三萬元，似以兩造買賣房地總價除以系爭房屋之建坪之得數；
惟系爭瑕疵係系爭房屋主臥室牆壁龜裂，房屋基地並無瑕疵，為原審確定之事實。
果爾，被上訴人以系爭房屋瑕疵為由所得主張減少價金者，應僅止於房屋款而已，即應以系爭房屋價款為基數計算。
依上說明，與以房地總價為基數計算應減少之價金額，自有不同。
原審未予盡察，以該鑑定人所為之鑑定報告為引據，遽為不利於上訴人之判斷，殊屬疏率。
上訴論旨，指摘原判決其敗訴部分不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 三 月 二十六 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男
法官 曾 煌 圳
法官 許 澍 林
法官 鄭 玉 山
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 四 月 十四 日
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