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最高法院民事判決 八十八年度台上字第六四五號
上 訴 人 甲○○
法定代理人 蔡麗華
訴訟代理人 賴浩敏律師
林雅芬律師
被 上訴 人 乙○○
右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十七年四月十三日台灣高等法
院台南分院第二審判決（八十六年度上字第四○三號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由
本件上訴人主張：伊於民國七十五年四月一日就其所有坐落雲林縣北港鎮○○段三五二地號土地上之建物，即門牌號碼雲林縣北港鎮○○里○○路一○二號房屋與被上訴人訂立租賃契約，期間自七十五年四月一日至八十五年十二月三十一日止。
詎被上訴人竟違背契約第八條之約定，於八十四年七月間擅將租賃標的之房屋拆除，在原址興建鐵皮屋，租賃物既已滅失，兩造間租賃關係亦隨之消滅，被上訴人仍占有系爭土地。
又被上訴人自七十八年起即拒付租金至八十五年一月三日起訴時，應給付之租金總額為新台幣（下同）四十八萬三千七百元等情，爰依民法第七百六十七條、第一百八十四條第一項、第一百七十九條規定，求為命被上訴人應將系爭土地上如複丈成果圖所示Ｂ部分上之房屋拆除，返還土地與伊，並給付伊四十八萬三千七百元並加付法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：兩造僅存有基地租賃關係，並無房屋租賃關係存在。
系爭房屋為伊向訴外人蘇怡禎所購得，並承受原有基地租賃權，且上訴人原有房屋已於五十六年間興建北港大橋拓寬義民路時拆除，系爭房屋係蘇怡禎之母所建，並非上訴人交予伊使用，伊僅修繕，並未拆除重建。
伊依租賃契約第十五條規定已向上訴人表示繼續訂新約，租賃關係並未消滅，上訴人主張租賃契約已消滅，請求伊拆屋還地並給付相當於租金之損害賠償金，均屬無據等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人抗辯上訴人所有房屋於五十六年間因興建北港大橋及義民路拓寬時已遭拆除，系爭土地上之房屋係伊之前手即訴外人蘇怡禎之母在上訴人原有之基地上重新建造，嗣於七十五年二月十五日向蘇怡禎購買房屋及其基地之土地租賃權，業經上訴人前管理人蔡紫竹同意，而購買之價金三十三萬五千元由伊與蘇怡禎協同交給蔡紫竹，用以支付蘇怡禎所積欠上訴人租金之事實，業據其提出房屋買賣及土地租賃轉讓契約書附卷並經證人蘇怡禎、沈政哲證述在卷，堪可採信。
兩造於七十五年四月一日所訂立之租賃契約，實係基地租賃契約而非房屋租賃契約，則上訴人主張租賃標的物之房屋業因被上訴人拆毀改造而滅失，租賃契約隨之消滅云云，即無可採。
且依兩造間所訂立之租賃契約書第十五條約定：租賃期滿日以前一個月內乙方（即被上訴人）有意繼續承租要另訂契約書之時，甲方（上訴人）決不異議。
被上訴人依上開約定曾向上訴人表示繼續訂立新約，為上訴人所不爭執，則上訴人依約對於被上訴人續約之要約既不得異議，雙方之基地租賃契約應因被上訴人要約而更新，上訴人自不得以兩造原租賃契約年限屆滿而收回基地。
兩造之租賃關係並未終止或消滅，被上訴人占有上訴人系爭土地即非侵權行為或不當得利，被上訴人積欠上訴人租金，上訴人固可依租金給付請求權請求被上訴人給付，然上訴人卻依民法第一百八十四條第一項及第一百七十九條之規定請求被上訴人賠償相當於租金之損害四十八萬三千七百元，兩者法律關係並不相同，亦難認上訴人此部分之主張為有理由等詞，為其判斷之基礎。
惟按判決書理由項下，應記載關於攻擊或防禦方法之意見，民事訴訟法第二百二十六條第三項定有明文，法院為原告敗訴之判決，而其關於攻擊方法之意見有未記載於判決理由項下者，即為同法第四百六十九條第六款所謂判決不備理由。
本件上訴人於事實審主張：民法第四百五十條第三項之通知係指未定期限之租賃，隨時任意終止租約者而言，如有定期限之租賃，自不適用，且以欠租為由而終止契約，自無該條之適用，又該通知並無一定方式，亦非限於訴訟外為之，苟訴訟上已有書狀或言詞向他造表示終止租賃契約之意思，即應認為已有通知。
伊於八十五年十一月二十二日、同年十二月二日鄭重發函告知被告，因其違反契約第三條及第八條，故依契約第十一條規定解除契約，並於契約到期不再續約等語，並據提出上開律師函影本二件（第一審卷㈡第六十九頁背面、第四十六－四十七頁，原審卷第三十二頁）。
查兩造所簽訂之租賃契約書第三條約定：租金應於每月三十日繳付甲方（指上訴人），不得藉詞拖延。
第十一條並約定：乙方如有違背任何條件時，甲方（上訴人）得隨時解約……等語，有該契約書可按。
倘被上訴人確如上訴人主張自七十八年起即拒付租金屬實，則上訴人主張兩造間之租賃契約業已終止，似非無再予研酌之餘地，實情如何未據原審審認澄清，並說明上訴人前開主張之取捨意見，即屬可議。
上訴論旨執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。
依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十八 年 三 月 二十六 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 洪 根 樹
法官 謝 正 勝
法官 劉 福 來
法官 黃 熙 嫣
法官 許 澍 林
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十八 年 四 月 十四 日
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