最高法院民事-TPSV,89,台上,2498,20001102

最高法院民事判決 八十九年度台上字第二四九八號
上 訴 人 冠宏建設股份有限公司
法定代理人 陳 春 貴
訴訟代理人 楊 漢 東律師
被 上訴 人 甲○○○
右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十八年七月六日台灣高等法院台南分院第二審更審判決（八十七年度上更㈠字第一○三號），提起上訴，本院判決如左：

主 文

上訴駁回。

第三審訴訟費用由上訴人負擔。

理 由本件被上訴人主張：伊於民國八十二年二月二十八日向上訴人購買坐落嘉義縣中埔鄉○○段三五八之一、三五八之二、三五八之三號土地上，由上訴人所興建之「君臨天下別墅」編號Ｅ棟第九號房屋壹戶，含基地所有權應有部分面積約六二‧八坪（下稱系爭房地），房地總價新台幣（下同）八百一十萬元。

訂約後伊已依約陸續給付價金二百二十三萬元，詎上訴人違約遲未完工，且使用與合約不符之劣質建材，施工品質粗造，更於系爭房地使用範圍內，架設大型電源開關箱之公共設施，使房屋土地使用面積縮小，居住安全堪慮，減損房屋價值，事前又故意隱瞞此項瑕疵，損害伊之權益。

嗣經伊屢次向上訴人要求改正，未獲置理，伊不得已乃解除兩造間之買賣契約，契約既經解除，伊自得請求上訴人返還已付之價金等情。

爰求為命上訴人給付伊二百二十三萬元及加計法定遲延利息之判決。

上訴人則以：伊並未遲延完工，被上訴人未於伊取得房屋使用執照時，依約給付房地價金五百八十七萬元，經伊於八十五年三月十九日限期催告，仍未履行，伊乃於八十五年四月十一日通知被上訴人解除契約，沒收已付之價金，被上訴人不得再請求返還價金。

伊就系爭房屋之施工，並無與合約不符之處，被上訴人不依約付款，又藉口伊遲延完工、建材不合約定、房地面積縮小等原因，主張解除契約，非有理由。

至有關供電之管線、電箱，均係電力公司依規定設置，非伊所能干預或主宰，非可歸責於伊。

況該大型電源開關箱所裝置者，並非高壓電，不致造成住戶心理壓力，被上訴人據此解除契約，亦無理由等語，資為抗辯。

原審以：兩造於八十二年二月二十八日訂定買賣契約，由上訴人將系爭房地以總價八百一十萬元出售與被上訴人，被上訴人已先後給付價金二百二十三萬元之事實，為兩造所不爭，並有系爭房地買賣契約書附卷可按，堪信為真實。

經查上訴人所建之系爭房屋一樓牆壁不平整、廚房流理台未以水泥墊高、一樓窗戶不平整、屋瓦與房屋接合不密接、二樓臥室及三樓套房門柱不直、牆角踏腳板改用塑膠製品、三至四樓樓梯間牆壁滲水、四樓屋頂接縫有裂痕。

且系爭房屋及土地使用範圍（花園）內，確實設置有供全社區使用之一萬一千伏特降為一百一十伏特或二百二十伏特之變電器及電源開關箱各一只，占用土地面積為四平方公尺，鄰近被上訴人所購買之房屋，業據勘驗現場查明並囑託地政事務所鑑測無訛。

該變電器雖於人體安全無可顧慮，但對高頻電器會產生干擾，且會產生噪音，業經臺灣電力公司嘉義區營業處工程師陳銘樹證實。

而上訴人於其銷售房屋廣告中，並未將系爭房地旁規畫設置上開供全社區使用之大型電源開關箱之事實加以標示記載，有上訴人所不爭之「君臨天下」全區總平面圖一份在卷可稽。

該變電器及電源開關箱之設置除直接造成使用面積減少外，電器及噪音之干擾，將造成被上訴人居住時心裡之不安與不便，勢必減少該房屋之實際使用效益及交換價值，自難謂無瑕疵。

系爭房屋之建造執照及使用執照之一層平面藍曬圖，均繪有上開社區大型電源開關箱之位置，為上訴人所不爭，是系爭房屋土地之使用範圍內，上訴人自始於申請建築執照時即已規畫設置有變電器及電源開關箱，乃於售屋廣告平面圖中，竟未據實將此設置予以標示，而代之以花園使用範圍標示，難認其非有意隱瞞。

且系爭房地係預售屋之買賣，上訴人於售屋時所交付被上訴人閱覽之「全區總平面圖」為系爭房地買賣契約之重要內容。

兩造於訂立買賣契約時，系爭房屋尚未興建，自不可能有上開變電器及電源開關箱之設置，房屋建築完成後，電力公司始依上訴人之建築執照設計圖上之規畫，於系爭房地上設置變電器及電源開關箱，此項規畫既由上訴人設計申請，且於契約訂立後始施設，自係可歸責於上訴人之事由所致。

按出賣人有給付無瑕疵物之義務，故在危險移轉前，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利。

在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，而出賣人仍不為補正，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。

上開瑕疵係可歸責於上訴人之事由所致，被上訴人於受領系爭房地前即已發現，並以存證信函通知上訴人改善，上訴人並未補正，被上訴人拒絕繼續給付買賣價金，於法即無不合。

被上訴人既可拒絕繼續給付價金，自不生給付遲延情事，則上訴人於八十五年四月十一日，以被上訴人未依約給付價金為由，解除系爭買賣契約，於法未合。

上訴人主張被上訴人交付之二百二十三萬元價金，已因其違約，經伊合法解約並全部沒收而不存在云云，自非可採。

復按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條規定應負擔保責任者，買受人得解除契約或請求減少價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十九條定有明文。

本件上訴人所欲交付被上訴人之系爭房地，既有屋瓦與房屋接合不密接，室內門柱不直、樓梯間牆壁滲水、屋頂接縫有裂痕，不僅不易改善，縱予修補，其瑕疵亦難保不復重現，自已甚為減損系爭房屋之效用及其價值。

而變電器及電源開關箱之設置，在實際上復減少被上訴人可使用範圍，且造成被上訴人居住時心裡之不安與不便，足見該瑕疵影響交換價值非微，其瑕疵在客觀上已屬重大，被上訴人自得主張解除契約。

上訴人主張瑕疵並非重大，解除契約顯失公平云云，亦無可採。

被上訴人催告上訴人將系爭房地之瑕疵補正，上訴人拒絕補正，則被上訴人以存證信函，向上訴人表示解除系爭房地買賣契約，即無不合。

系爭房地買賣契約既經被上訴人合法解除，上訴人自應將其受領之二百二十三萬元附加利息返還被上訴人，被上訴人請求上訴人如數給付，於法有據，應予准許，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違誤。

查系爭房屋有前述施工不良，不易改善之瑕疵，於系爭房地使用範圍內，又架設變電器及電源開關箱之公共設施，使房屋土地使用面積縮小，且居住安全堪慮，將減損房屋價值，原審據此認定其瑕疵在客觀上自屬重大，於法並無不合。

又原審已認定上訴人在申請建造執照規劃時，即已將變電器及電源開關箱之設置規劃在案，卻未在廣告平面圖上標示，就此買賣契約之重要內容未於訂約時標示，亦不曾告知被上訴人，契約訂立後始由上訴人提出申請，而施設此公共設施，為可歸責於上訴人，且故意隱瞞被上訴人，則兩造當無上述變電器及電源開關箱設置之合意，自無房屋預定買賣契約第十六條第㈠項約定之適用可言。

上訴論旨謂原判決未審酌兩造前開約定，被上訴人有遵照電力公司核准位置同意上訴人設置電箱之義務，系爭房屋並無瑕疵云云，顯無可取。

其執此並就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

中 華 民 國 八十九 年 十一 月 二 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 許 朝 雄
法官 葉 勝 利
法官 劉 福 來
法官 鄭 玉 山
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 十五 日