設定要替換的判決書內文
最高法院民事判決 八十九年度台上字第二五八五號
上 訴 人 乙 ○ ○
被上訴人 甲○○○
右當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國八十八年八月十日台灣高等法院第二審判決（八十八年度上字第三六四號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：伊於民國八十六年三月四日，向被上訴人承租坐落台北市○○○路○段七七六巷十五號一、二樓房屋（下稱系爭房屋），作為開設托兒所營業之用，期間自八十六年三月五日起至八十九年三月四日止，租金每月新台幣（下同）八萬元，每六個月給付一次，保證金三十萬元，伊先後於八十六年三月五日、同年月十三日，交付被上訴人面額總計一百一十八萬元之支票三紙，以為支付保證金及八十六年四月至八十七年二月之租金。
惟因被上訴人擅自於系爭房屋一、二樓間私設樓梯，室內現況與建物平面圖登載不符，致無法辦理托兒所設立登記，雖經催告，被上訴人未能辦理使用執照變更及提出變更後之建物平面圖謄本，於租約生效近一年，伊仍不能以系爭房屋經營托兒所，租賃之目的顯已不能達成，伊乃依民法第二百五十五條規定，解除系爭租賃契約等情。
求為命被上訴人返還已收受之租金、保證金計一百一十八萬元，並加付法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：兩造並未約定系爭房屋係供托兒所營業之用，伊已於八十六年三月四日將系爭房屋交付上訴人使用收益，上訴人未曾請求伊協助變更系爭房屋使用執照以便申設托兒所，其主張依民法第二百五十五條規定解除系爭租約，請求回復原狀，實屬無據等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，係以：查系爭租賃契約第四條第一款固僅約定本房屋係供營業之用，而無供托兒所營業用之記載，惟據證人即本件租賃之仲介古進喜證稱：「當初原告（即上訴人）租房子是要做托兒所或幼教之類的場所使用，……契約第四條所謂營業登記是指幼教行業」；
「訂約後，房東有交一些文件給房客，好讓房客去辦理申請營業登記」等語。
被上訴人訴訟代理人於一審亦陳稱：「原告委託古先生租房子，……當初承租時有稱是辦理幼稚園或托兒所」等語觀之，堪認兩造訂約時，上訴人係以承租系爭房屋作為幼教業使用為目的，且為被上訴人所知悉。
次按依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約，民法第二百五十五條固定有明文。
惟兩造並未約定被上訴人應於何時提出房屋使用執照等文件，供上訴人申辦托兒所設立登記之用，且依該租賃契約觀察，亦無從認識非於一定時間為給付不能達契約目的。
上訴人雖主張曾催告被上訴人辦理變更使用執照，然為被上訴人所否認，上訴人亦未能舉證以實其說，逕於八十七年一月十五日寄存證信函予被上訴人解除系爭租約，難認為合法。
從而，上訴人主張系爭租約業經解除，請求被上訴人返還已付租金、保證金，即屬無據等詞，為其判斷之基礎。
查兩造於八十六年一月二十三日訂立之「租屋訂金契約」，被上訴人同意若上訴人申請營業登記不成立時，願退定金四萬元。
而證人即租賃仲介古進喜證稱：「看房子時有付定金八萬元，房客去辦營業登記，若是無法辦下來就只退四萬，表示不租了，第一個月租金退四萬元」等語；
被上訴人稱「上訴人與我是八十六年三月四日訂約，……他口頭上有說要開兒童美語補習班，他說要去查能否做補習班，所以我們給他一個月的緩衝期，若不能做，雙方解約」等語（見原審卷第二十四頁、第三十七頁背面、第五十二頁），被上訴人訴訟代理人於一審亦陳稱：「我們也退還原告四萬元」等語（見一審卷第四十二頁背面），則系爭房屋無法辦理營業登記，為兩造所明知，始有退還四萬元之情形，原有八十六年一月二十三日訂立之契約似已不存在；
而上訴人仍於八十六年三月四日再與被上訴人訂立房屋租賃契約，並約定系爭房屋係供營業之用，該「供營業之用」，是否仍為已無法辦理營業登記之「幼教業」，自有查明當事人真意之必要，且依被上訴人之說詞，有一個月的緩衝期，若不能做，雙方解約云云，是否一個月內無法辦理營業登記，契約即當然解除？均未據原審調查審認，本件事實既不明確，本院自無從為法律上之判斷。
上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 十七 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 李 錦 豐
法官 楊 鼎 章
法官 吳 麗 女
法官 陳 國 禎
法官 陳 碧 玉
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 七 日
還沒人留言.. 成為第一個留言者