最高法院民事-TPSV,89,台上,2589,20001117

最高法院民事判決 八十九年度台上字第二五八九號
上 訴 人 千晃股份有限公司
法定代理人 田畑忠孝
訴訟代理人 姜 禮 增律師
被 上訴 人 甲 ○ ○

右當事人間確認買賣關係不存在等事件，上訴人對於中華民國八十九年五月九日台灣
高等法院第二審更審判決（八十八年度上更㈢字第四七四號），提起上訴，本院判決如左：

主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。

理 由
本件上訴人主張：伊於民國八十一年九月九日，以總價金新台幣（下同）一千九百萬元，向被上訴人買受如原判決附表（下稱附表）所示之不動產，並於當日給付定金五十萬元，再於八十一年九月十八日給付五百萬元。
嗣將相關文件交由代書辦理移轉登記時，方知系爭建築物竟無土地權利，如附表所示一土地部分經計算結果，只有一點二八五坪，且係附表所示三地下室停車位之土地應有部分。
被上訴人隱匿系爭建築物無土地應有部分；
且如附表所示之不動產經評估僅值六百七十二萬五千一百八十七元，被上訴人有違誠信原則，未盡出賣人之告知義務，伊依民法第九十二條第一項之規定，以起訴狀為撤銷之意思表示。
又系爭建築物既無土地權利，即有減少價值與通常效用之瑕疵，且係被上訴人故意不為告知，伊於八十一年十月十二日以存證信函為解除契約之通知，無論係撤銷意思表示或解除契約，兩造間之買賣關係均不存在，另撤銷意思表示後，法律行為溯及無效，被上訴人應負回復原狀；
即解除契約，被上訴人亦應回復原狀等情。
求為：確認兩造間就附表所示不動產之買賣關係不存在，並命被上訴人給付五百五十萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起算法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：伊於委託居間銷售時，已將所有權狀交付仲介公司，委託售價為二千三百萬元。
代理上訴人購屋之林素珍至現場查看，曾當場精算建物及土地坪數後，稱土地僅一點二九坪，卻要價二千多萬元而嫌貴，因此雙方議價為一千九百萬元成交。
且上訴人係戶外建築材料業，事先應詳查所有權歸屬包括土地之應有部分之權利範圍，本件房屋土地之權利範圍已於契約中載明，均無任何權利上有瑕疵之情形，自無民法第三百五十四條第一項之規定解除契約之適用。
又上訴人明知買受如附表所示之土地應有部分，如何謂受詐欺。
如附表所示之不動產，經鑑價為一千八百六十四萬九百九十四元，因而貸得九百萬元銀行貸款，是如附表所示之不動產應有一千九百萬元之價值，再伊於買賣時即已交付謄本及權狀與上訴人，於買賣契約上亦載明土地應有部分為一萬分之二二，已詳盡告知義務，無詐欺可言等語。
資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：上訴人自認被上訴人所辯，有提出房屋現況、所有權狀等資料給林素珍看。
雖上訴人主張，一般人看不出來有何差異，然林素珍於台灣台北地方法院檢察署八十一年度偵字第二五○一六號詐欺案件時稱：「簽約當天確有拿謄本來看，伊於拿到產權說明書時，即知只有一坪多土地持分，原先陳明月（即被上訴人之母）開價二千四百萬元，伊降價為一千九百萬元」等語，亦經證人江甘來、陳長興分別證稱屬實。
顯然林素珍於訂立買賣契約時，閱覽過系爭不動產之所有權狀，且知其土地坪數若干，故質疑土地應有部分何以如此少，並無看不出其中差異之情形。
則上訴人就系爭不動產之土地應有部分情形知之甚詳，應堪認定。
被上訴人所出售之土地無瑕疵可言。
上訴人就被上訴人出賣之系爭建築物有減少與通常效用之瑕疵之主張，自不足採信，其依民法第三百五十九條規定解除契約，於法無據。
上訴人另主張，如附表所示之建物（即七樓部分）有被拆除之可能云云，然未能舉證證明，且七樓部分建物其坐落之基地為如附表所示之土地，有建物登記謄本可考，上訴人就該基地擁有應有部分一萬分之二二，而擁有基地若干與房屋是否被拆除無若何關係，則此部分亦不構成物之瑕疵，上訴人執此主張解除契約，亦無可採。
又兩造買賣契約於第十條約定：「本約簽訂後，倘甲方（即上訴人）不買或不按約定日期付款，經乙方（即被上訴人）定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約……」被上訴人於八十一年十一月五日委由律師發函上訴人：「請臺端公司於收函後翌日起五日內給付甲○○先生房地買賣第三次價款四百萬元整，並將上開款項交付於新地房屋仲介有限公司（下稱仲介公司），逾期沒收臺端公司已付價金並逕為解除契約，屆時將不另為解約之通知事。
說明……土地地價稅單業已核發領到，且繳納期限至八十一年十一月九日止，是特委請貴律師代為請千晃公司……」，該函之受文者為上訴人及上訴人之第一審訴訟代理人易定芳律師，依被上訴人所提出之（交寄大宗）函件執據，該函同時寄送上訴人與易定芳律師，雖事隔多年，被上訴人提不出送達上訴人之回執，然已提出送達易定芳律師之回執，以易定芳律師係上訴人之第一審訴訟代理人，被上訴人上開函又係針對上訴人委由易定芳律師臺北十三支郵局第五○七號存證信函而言之，則被上訴人解除契約函送達上訴人之訴訟代理人，其效力與送達上訴人同，已生解除契約之效力。
系爭契約既經被上訴人合法解除，而不存在，上訴人已無從撤銷。
另被上訴人所有如附表一所示土地應有部分一萬分之二二，係對於土地全部之權利範圍而言，即與土地及建物謄本所載無不同，被上訴人既對於土地全部之權利擁有一萬分之二二之應有部分，並於契約書及產權說明書中詳實記載，且經代書江甘來、陳長興計算其坪數，亦告知林素珍，被上訴人對所出售之標的物之相關事項忠實告知，林素珍於買賣成立前，顯已對上開相關事項有所認識，並無被上訴人故意隱瞞致陷於錯誤，亦即上訴人之代理人於訂立系爭不動產買賣契約時，並未受被上訴人之詐欺，始為買受之意思表示，堪認上訴人之代理人無受詐欺之情事。
至系爭七樓部分建物有無被拆除之可能，亦與詐欺部分無涉，縱上訴人否認被上訴人前開解除契約之法律效力，以其受詐欺為由撤銷其買受系爭不動產之意思表示，請求確認兩造間買賣關係不存在，並請求被上訴人給付五百五十萬元本息，均無理由等詞。
為其判斷之基礎。
惟查，證人即仲介公司之職員蔡中信於第一審證稱：「……房屋有土地持分，地下室停車位有獨立權狀亦有土地持分，二者共寫於一張所有權狀……。
我們公司向原告（即上訴人）表示房屋、停車位土地持分共多少」（見一審卷五六頁）；
且被上訴人亦稱：「……向前手買屋時並未買地，因恐房屋遭拆除，始再買地下室持分作為停車位使用，並受移轉土地持分一點二八五坪」（見原審上字卷二五頁背面）、「且已告知林素珍，建物及車位土地持分共一點二八五坪」（見原審上字卷二六一頁背面）。
被上訴人既明知系爭房屋並無土地應有部分，僅停車位有換算面積一點二八五坪之土地應有部分，竟告知上訴人之代理人林素珍謂其建物及停車位土地應有部分換算共一點二八五坪。
如謂林素珍於訂立買賣契約時，知悉系爭不動產之土地應有部分情形，亦僅係知系爭建物及停車位土地應有部分換算共一點二八五坪而已。
被上訴人是否無刻意隱瞞系爭房屋無土地應有部分之事實，不無研求之餘地。
又系爭房屋茍無土地應有部分，是否無減少與通常效用之瑕疵，亦非無疑義。
又原審認被上訴人於八十一年十一月五日委由律師發函上訴人，催告收函翌日起五日內給付第三次價款四百萬元整，逾期沒收已付價金並逕為解除契約，該函之受文者為上訴人及上訴人之第一審訴訟代理人易定芳律師，依被上訴人所提出之交寄大宗函件執據，該函同時寄送上訴人與易定芳律師，雖事隔多年，被上訴人提不出送達上訴人之回執，然已提出送達易定芳律師之回執，以易定芳律師係上訴人之第一審訴訟代理人，被上訴人上開函又係針對上訴人委由易定芳律師臺北十三支郵局第五○七號存證信函而言之，則被上訴人解除契約函送達上訴人之訴訟代理人，其效力與送達上訴人同，已生解除契約之效力。
惟查，被上訴人之上開委由律師所發信函之受文者係上訴人，而易定芳律師僅係該函「副本收受者」，有該函影本可證（見原審卷第三八頁），其時復似非上訴人之訴訟代理人；
就臺北十三支郵局第五○七號存證信函，似僅代上訴人辦理此部分事務（見第一審卷第三八頁）。
則由易定芳律師所收副本，能否謂其效力與送達上訴人同，已有可議。
原審以系爭契約既經被上訴人合法解除而不存在，上訴人無從撤銷云云之論斷，自屬不妥。
上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 十七 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男
法官 許 澍 林
法官 鄭 玉 山
法官 曾 煌 圳
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 二 日