設定要替換的判決書內文
最高法院民事判決 八十九年度台上字第二六九四號
上 訴 人 戊○○
丁○○
被 上訴 人 乙○○
甲○○
丙○○
右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十八年八月十八日台灣高等法
院第二審更審判決（八十七年度重上更㈠字第一九四號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人對於命其按月連帶給付被上訴人新台幣壹拾壹萬陸仟玖佰肆拾伍元之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：如第一審判決附表所示之房屋（下稱系爭房屋）係伊向台灣台北地方法院民事執行處 (下稱台北地院）標得，並於民國八十五年六月十二日獲發權利移轉證書，取得所有權。
上訴人無權占用系爭房屋，縱認戊○○與訴外人張美雲所訂租賃契約為真正，上訴人違規經營安養院，違反租約第六條規定，並經伊催告給付租金而未給付，伊以準備書狀繕本送達為終止租約之意思表示，上訴人繼續占有系爭房屋，亦屬無權占有等情，爰依民法第七百七十六條、第一百八十四條、第一百八十五條規定，求為命上訴人遷讓返還系爭房屋，並自八十五年十月九日起至遷讓返還日止，按月連帶給付伊新台幣 (下同）一十一萬六千九百四十五元之判決。
上訴人則以：系爭房屋係由戊○○於七十八年間向張美雲承租，租期至八十八年四月二十七日止，伊已於七十九年十月八日將全部租金以簽發六十三張支票方式一次預付予出租人張美雲，依民法第四百二十五條買賣不破租賃法則，伊與張美雲間之租賃契約關係，仍由被上訴人與伊繼續存續，伊非屬無權占有；
被上訴人催告給付租金並未提出租金之計算方式，不生催告效力等語，資為抗辯。
原審以：被上訴人主張其於八十五年六月十二日向台北地院拍賣取得系爭房屋所有權及系爭房屋為上訴人占有經營安養院之事實，為上訴人所不爭執，並有台北地院核發之不動產權利移轉證書為證，且經調閱台北地院八十二年民執字第五八一一號卷宗核閱屬實，復經第一審法院履勘現場查明屬實，有勘驗筆錄可稽，堪信為真實。
查張美雲於七十八年四月三十日系爭租約訂立時為系爭房屋所有權人，依民法第四百二十五條規定，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與受讓人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，上訴人依租賃契約固得占有系爭房屋，惟系爭租賃契約既對於受讓系爭房屋所有權人之被上訴人繼續存在，被上訴人當然承繼出租人行使或負擔租賃契約所生之權利或義務，原出租人張美雲則脫退租賃關係，不復負擔原租賃契約上義務，亦不得行使其權利。
上訴人陳稱戊○○於七十九年十月八日一次簽發租金支票六十三張交予原出租人張美雲按月提示以付租金，其租金已付至八十八年四月二十七日止。
但戊○○並非於七十九年十月八日，一次以現金給付十年之租金，而係簽發遠期支票交原出租人張美雲按月提示，故其雖將支票一次交付原出租人張美雲，仍須待支票兌現後始生給付租金之效果，其租金債務並未於交付支票時消滅，自與所謂預付租金者不同。
而戊○○於七十八年四月三十日與張美雲簽訂租賃契約，卻於七十九年十月八日始交付六十三張租金支票，其交付支票予張美雲時，張美雲已非系爭房屋之所有權人，斯時之所有權人為胡復金、蔡青如、張美里三人，張美雲已脫退租賃關係，不得行使其權利，戊○○竟將六十三張支票率爾交付，已違常情。
且觀之系爭房屋租賃契約書第三條約定：「租金每個月五十萬元整……租金應於每月三十日以前繳納」，足證租金係採後付原則，戊○○於八十八年一月二十日提出於上訴理由狀抗辯八十五年六月三十日之支票係支付八十五年七月一日起至八十五年八月三十一日止之租金一百六十萬元，嗣於八十八年七月三十日之言詞辯論狀又稱租金係後付，八十五年八月三十日之支票係支付八十五年七、八月份之租金，前後矛盾，足證該等支票縱獲兌領，是否支付系爭房屋之租金，亦非無疑。
又系爭房屋於八十年九月九日經債權人台灣銀行實施假扣押時，現場張貼查封封條，戊○○明知所有權人為蔡青如等三人而非張美雲，其既明知，何以讓租金支票繼續兌現﹖甚且在八十五年六月十二日被上訴人取得系爭房屋所有權後，亦讓八十五年六月及八月三十日之租金支票由張美雲兌領，均違情理，所辯已付十年租金，要無足採。
被上訴人於八十五年六月十二日取得系爭房屋所有權人及出租人之地位，戊○○即應依約給付租金與被上訴人，戊○○已於八十五年七月十九日收受本件起訴狀繕本，於該日已知悉被上訴人取得所有權，自應依租賃契約將租金付予被上訴人，被上訴人已於八十五年九月二十四日以準備書狀繕本送達催告戊○○於七日內給付自八十五年七月二十二日起至同年九月二十一日止兩個月之租金，戊○○於八十五年九月二十四日收受該繕本，仍未依約給付，被上訴人因以承租人戊○○遲付租金已達二期以上，依租賃契約第九條第一款及民法第四百四十條第二項之規定，於同年十月八日以準備書狀繕本之送達為終止租約之意思表示，戊○○於同日收受，依法已生終止之效力，上訴人繼續占用系爭房屋，即屬無權占有。
至上訴人既未付租金，被上訴人限期催告上訴人給付欠租時雖未提出租金之計算方式，但戊○○既主張原租賃契約仍由被上訴人與其繼續存續，自得依原租賃契約比例計算系爭房屋之租金而為給付，該催告僅超過部分不生效力，是上訴人所辯已預付租金及給付租金之催告不生效力云云，即非可採。
本件租約既經被上訴人依法終止，則上訴人占用被上訴人所標得之系爭房屋經營安養中心，自屬無正當權源，被上訴人依民法第七百六十七條之所有物返還請求權請求上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還予伊，應予准許。
再上訴人明知系爭房屋係被上訴人所有，仍予無權占有使用，自屬侵害被上訴人之所有權，致被上訴人受有無法使用收益之損害，依侵權行為法則，上訴人應負損害賠償責任，且此損害與無權占有人之占有行為具有相當因果關係，客觀上應認所有權人受有相當於租金之損害。
依土地法第九十七條第一項之規定，城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總額年息百分之十為限。
系爭房屋總價為一千零五十一萬元（以拍定價格為準），基地面積六五三平方公尺，被上訴人應有部分為萬分之七六三，無申報地價，依平均地權條例第十六條之規定，以公告地價八萬八千三百九十七元百分之八十為其申報地價，是其土地之總價為三百五十二萬三千四百二十七元，經斟酌系爭房屋位在台北市區○○○○地段，交通便利及原租賃契約之租金為八十萬元，認以申報總額年息百分之十計算損害金為相當，即每月十一萬六千九百四十五元。
木件租約於八十五年十月八日終止，被上訴人所受之損害應自終止翌日即八十五年十月九日起算。
又上訴人二人就系爭房屋，二人既共同出資及出名承租，應具有共同侵權行為意思之聯絡，依民法第一百八十五條第一項之規定，上訴人二人應負連帶賠償責任。
從而，被上訴人依侵權行為之法則，請求上訴人按月連帶賠償相當於租金即自八十五年十月九日起以每月十一萬六千九百四十五元計算之損害金，核無不合，應予准許云云，為其心證之所由得，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
㈠關於廢棄發回部分：
按土地法第九十七條第一項規定：「城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」
，又土地法施行法第二十五條規定：「又土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物依該管巿縣地政機關估定之價額。」
，原審計算上訴人賠償被上訴人相當於租金之損害，既認定應依土地法第九十七條之規定，按系爭土地及建築物申報總額年息百分之十計算其損害金，却未調查系爭房屋該管巿縣地政機關估定之價額若干﹖即遽以該房屋之拍定價額計算其損害金，又未說明所憑之依據，是否適當，即非無疑。
上訴論旨，指摘原判決關於此部分為不當，求予廢棄，非無理由。
㈡關於駁回上訴部分：
原審以前揭理由，維持第一審所為命上訴人將系爭房屋騰空返還被上訴人部分之判決，駁回其上訴，經核於法並無違背。
上訴論旨，徒就原審取捨證據及認定事實之職權行使，指摘原判決關於該部分為不當，聲明廢棄，不能認為有理由。
據上論結，本件上訴，一部為有理由，一部為無理由。
依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 二十四 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 吳 正 一
法官 謝 正 勝
法官 劉 福 來
法官 高 孟 焄
法官 徐 璧 湖
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 十四 日
還沒人留言.. 成為第一個留言者