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最高法院民事判決 八十九年度台上字第二六九五號
上 訴 人 戊 ○
庚 ○ ○
癸 ○ ○
天 ○ ○
地 ○ ○
丙 ○ ○
甲○○○
乙 ○ ○
亥○○○
丁○○○
辰 ○ ○
戌 ○ ○
酉 ○ ○
申 ○ ○
子 ○ ○
未 ○ ○
巳 ○ ○
壬 ○ ○
玄 ○ ○
宙 ○ ○
宇 ○ ○
黃 ○ ○
Ａ ○ ○
午 ○ ○
寅 ○ ○
辛 ○ ○
丑 ○ ○
卯 ○ ○
共 同
訴訟代理人 卓 平 仲律師
被 上訴 人 己 ○
訴訟代理人 施 煜 培律師
右當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國八十九年五月十六日台灣高等
法院台南分院第二審更審判決 (八十七年度家上更㈡字第八號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由
本件被上訴人主張：坐落台南縣仁德鄉○○段六六五及六六五之二號土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，兩造並未約定不予分割，復無不能分割之情事，又無法協議分割等情，求為依第一審判決所示方案為分割之判決 (被上訴人請求上訴人卯○○、癸○○、丁○○○、天○○、地○○、甲○○○、丙○○、乙○○、亥○○○、戌○○、酉○○、申○○、辰○○、子○○、未○○、巳○○、壬○○、玄○○、宙○○、宇○○、黃○○、Ａ○○、午○○、寅○○、辛○○、丑○○等二十六人︿下稱卯○○等二十六人﹀辦理繼承登記部分，經第一審為卯○○等二十六人敗訴判決後，未據其聲明不服，已告確定）。
上訴人則以：系爭土地應合併分割，且應考量現有建物狀況，並顧及當事人權益及公平原則，應依附圖所示之方案為分割。
另財團法人中華企業技術鑑定委員會鑑價之結果，未將系爭土地係位在台南縣仁德鄉文賢都市計畫區之飛航區內之因素考慮在內，自不得作為金錢補償之依據。
系爭土地若以金錢補償，土地價值應依公告地價為準等語，資為抗辯。
原審將第一審判決除確定部分外，予以廢棄改判，無非以：被上訴人主張系爭土地，原由伊及訴外人陳清江各應有部分三分之一，上訴人戊○、庚○○各應有部分六分之一共有，陳清江於民國五十二年六月九日死亡，由上訴人卯○○等二十六人共同繼承；
兩造就系爭土地並無不分割之約定，又系爭二筆土地地目雖為原，但均經分區使用編定為住宅區，亦無不得分割情形，為上訴人所不爭，並有土地登記簿謄本、台南縣仁德鄉都市土地分區使用證明書、戶籍謄本等為證。
查系爭土地為同段六六五之一號土地八米計劃道路所分隔，北為六六五號土地，南為六六五之二號土地，東側同段六六四之三號土地為同村萬龍宮，同段六六四、六六四之二號土地為廟前空地，北側六六六之六號土地為四米既成道路，西側同段六六六號土地為他人建地，且建有房屋，同段六六六之一及六六六之七號土地為部分舖設柏油路面、部分為碎石路面之既成巷道，南側同段六六五之三號土地現為空地，由兩造共有，雜草叢生。
系爭土地上各共有人之占有情形如原審卷七三頁附現場略圖（實測圖）所示，編號Ａ部分加強磚造二層樓房位於六六五號土地西南側，由戊○所建造使用；
編號Ｂ部分加強磚造二層樓房及Ｃ部分鐵骨石棉瓦平房位於六六五號土地東南側，為子○○所建造使用；
編號Ｄ部分為磚造豬寮、Ｅ部分為木造倉庫，位於六六五之二號土地西側及東北側，均為戊○建造；
編號Ｆ部分為卯○○之父建造；
祖宅位置則如該現場略圖紅線部分，中間有供奉神祗，左伸手部分無人居住，右伸手部分，卯○○主張現由其大嫂居住，均已破舊，價值無幾，均經原審勘驗屬實。
戊○、庚○○二人陳明於分割後願保持共有，是系爭土地於裁判分割後就彼二人分得部分，仍應依其原所有權應有部分之比例（即各二分之一）保持共有；
其餘卯○○等二十六人部分，均係原共有人陳清江之繼承人，尚未辦理繼承登記，即屬其尚未分割系爭土地之遺產，依民法第一千一百五十一條之規定，彼等就系爭土地屬於被繼承人陳清江應有部分三分之一之部分有公同共有關係，是系爭土地就卯○○等二十六人部分於裁判分割後，仍應為其等公同共有取得。
經斟酌系爭土地均為上訴人占有使用，被上訴人並未使用該土地，除戊○、子○○所建造之加強磚造二層樓房經濟價值仍高，於分割後仍應保存外，餘均為老舊房舍，價值無幾，為保持土地分割後，各共有人分得土地之完整性，故除戊○、子○○所建造使用之二層樓房外，其餘房屋占有位置皆不予考慮，並為使各共有人所分得之土地能作最大之利用，各共有人應一次分足應有面積，對外均有與公路為適宜之聯絡，且損及兩造分得之土地最小之原則，爰為如原判決附圖（下稱附圖）子案所示之方法為分割，即附圖子案所示Ａ部分面積零點零叁零柒公頃、及丁部分面積零點零壹肆柒公頃土地分歸被上訴人取得；
Ｂ部分面積零點零叄零柒公頃、及乙部分面積零點零壹肆柒公頃土地由卯○○等二十六人公同共有取得；
Ｃ部分面積零點零叁零柒公頃、及丙部分面積零點零壹肆柒公頃土地由戊○、庚○○共同取得，並按所有權應有部分各二分之一比例保持共有；
甲部分面積零點零零壹玖公頃土地由兩造仍按原所有權之比例保持共有。
又系爭土地因坐落位置在隔鄰之廟宇旁邊或廟前廣場旁邊，及附近環境之差異，致其價值有顯著差異，此觀之兩造皆願分得六六五號土地，另以其他方式補償分得六六五之二號土地之他造即明，經將如附圖所示之分割方案，送請財團法人中華企業技術鑑定委員會派員實地調查鄰近土地地價，並參考當地里鄰環境、交通狀況、公共設施、使用現況、未來發展等因素，鑑定如附圖所示Ａ部分由卯○○等二十六人（即陳清江之繼承人）公同共有取得之土地每平方公尺價值為二萬四千九百四十一元，Ｂ部分由戊○、庚○○所共同取得之土地每平方公尺價值為二萬五千一百九十八元，Ｃ部分土地由被上訴人取得每平方公尺價值為一萬九千七百二十四元，其鑑價過程嚴謹，內容翔實客觀，自得採為本件補償之依據。
系爭土地屬住宅區，不在飛航管制區內，其建蔽率為百分之六十，容積率為百分之二百，有仁德鄉公所八十六年六月二十一日八六所建字第九四○一號函在卷可稽，上訴人質疑上開鑑價報告未將系爭土地係位於台南縣仁德鄉文賢都市計畫區之飛航區內之因素考慮在內云云，自非有據。
又該鑑定報告之鑑價方式係以分割完成後各筆土地獨立價值評估，自與分割前之全部土地價值不同，上訴人認應採與訴訟標的價額計算方式一致之土地公告現值（或地價）鑑價，亦非有理。
是原法院前審即依上開各共有人所分得土地之單位價值乘以所分得面積計算，依附圖丑案所示Ａ部分由卯○○等二十六人所公同共有取得之土地價值為一千一百四十七萬二千八百六十元（即每平方公尺二萬四千九百四十一元乘以四六○），Ｂ部分由戊○、庚○○所共同取得之土地價值為一千一百六十一萬六千二百七十八元（即每平方公尺二萬五千一百九十八元乘以四六一），Ｃ部分由被上訴人取得之土地價值為九百零七萬三千零四十元（即每平方公尺一萬九千七百二十四元乘以四六○），為使各共有人所取得之土地價值相等，本院前審為如附圖丑案所示之方案分割時，同時命卯○○等二十六人連帶提出七十五萬二千一百三十四元，戊○、庚○○各提出四十四萬七千七百七十六元（合計八十九萬五千五百五十二元），補償被上訴人，以求公允。
惟仍為兩造不服，均再提起三審上訴，揆諸最高法院實務意旨，就系爭二筆土地，為如附圖子案之方案分割，各共有人均衡平分，利益平衡，各有系爭二筆土地之一部，不致雙方爭執如何補償，致無法妥協，且顧及兩造均可以建屋、均有道路方便出入之經濟效用、公平原則，因而為如原判決主文第二項所示之分割，至兩造既已捐出萬龍宮之地，仍由兩造維持共有等詞，為其判斷之基礎。
惟查原法院前審送請中華企業技術鑑定委員會之實測圖與原判決據以分割之附圖子案並不相同，實測圖所示甲、乙部分之面積各為一五三平方公尺，丙部分為一五四平方公尺，（見原審上字卷一四三頁），附圖子案所示甲部分面積則為一九平方公尺，乙、丙、丁部分均為一四七平方公尺。
又該鑑定委員會依實測圖鑑價結果，甲部分為一萬六千六百十元，乙、丙部分為二萬零七百六十三元（見鑑定報告書第三頁），原法院前審送請該鑑定委員會鑑定之實測圖與附圖子案之分割方案及其面積既已不同，其價格是否相同，已非無疑。
且附圖子案乙、丙、丁部分面積既均為一四七平方公尺，Ａ、Ｂ、Ｃ部分亦同為三○七平方公尺。
而依該鑑定委員會鑑定結果，其實測圖Ａ部分之價格為二萬五千七百一十二元五角，亦較其實測圖Ｂ、Ｃ部分之二萬四千四百二十七元為高，則被上訴人分得附圖子案Ａ、丁（位置與實測圖之丙相當）部分之價值，是否與卯○○等二十六人分得附圖子案Ｂ、乙部分及戊○、庚○○分得附圖子案Ｃ、丙（位置與實測圖甲部分相當）之價值相等，亦值推敲。
況該鑑定委員會之鑑定日期為八十四年三月三十一日，距今已達五年有餘，系爭土地之價值有無變動，亦經本院前審發回意旨指明，乃原審未遑詳為勾稽，遽認兩造按附圖子案為分割係均衡平分，利益平衡，無庸互為補償，自嫌率斷。
次查原審八十八年五月六日履勘筆錄記載：「兩造所主張捐給萬龍宮之十坪土地如圖上紅線部分，經檢視為平地」，經檢視所附現場略圖紅線部分約僅六六五號土地西側長度五分之三而已，並非如附圖子案甲部分之全部土地（見原審更㈡卷一一二頁），況原判決將兩造捐與萬龍宮之甲部分土地全部諭知繼續保持共有關係，並未說明理由，不無判決理由未備之違法。
再查定共有物之分割方法，固可由法院自由裁量，但亦須適當。
即除符合公平原則外，應依共有物之性質，斟酌其分割後之經濟效用，而為適當之分割。
尤以建地之分割，應以分割後之土地，得建築房屋，方可謂符合經濟效用之原則。
原審並未審認建築基地之面寬及深度各應若干公尺，始符合建築規則，遽按附圖子案所示之方法分割，不僅兩造所分得之Ａ與丁，Ｂ與乙，Ｃ與丙，均不相鄰接，且未說明乙、丙、丁部分土地是否符合建築規則所規定得建築房屋之基地面寬及深度，則原判決所示之分割方法，是否已符合經濟效用並兼顧全體共有人之利益，自非無疑。
事實尚欠明瞭，本院無從為法律上之判斷。
上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。
依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 二十四 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 吳 正 一
法官 謝 正 勝
法官 劉 福 來
法官 高 孟 焄
法官 徐 璧 湖
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 十四 日
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